Gli affitti brevi sono contratti di locazione abitativa di durata inferiore a 30 giorni, stipulati tra persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa, non soggetti a registrazione obbligatoria. Dal 2024 la cedolare secca si applica al 26% dal secondo immobile in poi, mentre sul primo resta al 21%. Chi gestisce immobili tramite portali online o agenzie deve verificare se il soggetto intermediario è obbligato alla ritenuta del 21% a titolo d’acconto.
Punti chiave
- Punto 1 — Nessuna registrazione obbligatoria per contratti sotto i 30 giorni tra privati non imprenditori.
- Punto 2 — Dal 2024 la cedolare secca sale al 26% dal secondo immobile locato con regime breve.
- Punto 3 — Gli intermediari online sono sostituti d’imposta e devono applicare una ritenuta del 21%.
Chi assiste proprietari immobiliari o piattaforme di locazione turistica deve aggiornare subito la propria consulenza contrattuale e fiscale. Il regime degli affitti brevi ha subito modifiche rilevanti a partire dal 2024, con un’aliquota cedolare differenziata che impone una mappatura precisa degli immobili gestiti dal cliente.
La disciplina degli affitti brevi, introdotta dall’art. 4 del D.L. 50/2017, convertito dalla L. 96/2017, e poi ritoccata dalla L. 213/2023 (legge di bilancio 2024), è analizzata in dettaglio da MisterFisco, che offre un quadro organico della normativa vigente.
Il contesto normativo
L’art. 4 del D.L. 50/2017 ha creato la categoria degli affitti brevi come fattispecie autonoma: locazioni di immobili abitativi (categorie catastali da A1 ad A11, esclusa A10) stipulate da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, con durata contrattuale inferiore a 30 giorni. Per questi contratti non scatta l’obbligo di registrazione ai sensi dell’art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986. La L. 213/2023, art. 1 comma 63, ha modificato l’aliquota della cedolare secca: rimane al 21% per il primo immobile destinato ad affitti brevi, sale al 26% per tutti gli immobili successivi. Il contribuente deve indicare nella dichiarazione dei redditi quale immobile assoggettare all’aliquota ridotta. Sul fronte degli intermediari, l’art. 4 comma 5-bis del D.L. 50/2017 impone a chi incassa i canoni — incluse le piattaforme come Airbnb — di operare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto, con obbligo di rivalsa.
Cosa cambia per lo studio
- Verifica del numero di immobili: se il cliente affitta due o più unità con contratti brevi, l’aliquota cedolare sul secondo e successivi è il 26%, non il 21%. Mappare il portafoglio immobiliare del cliente prima di ogni dichiarazione è ora indispensabile.
- Qualificazione del soggetto intermediario: se il cliente opera come property manager o gestisce immobili di terzi incassando canoni, è sostituto d’imposta e deve applicare la ritenuta del 21%. L’omissione espone a sanzioni amministrative ex art. 14 D.Lgs. 471/1997.
- Assenza di registrazione non significa assenza di obblighi: il contratto non va registrato, ma il locatore deve comunque comunicare i dati all’Agenzia delle Entrate se opera tramite intermediario, e rispettare gli obblighi di polizia urbana (comunicazione agli enti locali e alla questura ex art. 109 TULPS).
- Cedolare secca e opzione: il regime è facoltativo. Dove conviene restare a IRPEF ordinaria — ad esempio in caso di redditi bassi o deduzioni significative — il cliente deve ricevere una simulazione comparata prima di scegliere.
- Contratti misti o continuativi: se le parti rinnovano contratti brevi tra gli stessi soggetti superando i 30 giorni complessivi nell’anno, l’Agenzia delle Entrate può riqualificare il rapporto come locazione ordinaria, con obbligo di registrazione e applicazione dell’imposta di registro.
Attenzione a
Il rischio più frequente riguarda la soglia dei 30 giorni calcolata per singolo contratto e non per periodo complessivo. Due contratti da 20 giorni ciascuno con lo stesso conduttore restano formalmente brevi, ma l’Agenzia delle Entrate ha già contestato queste fattispecie come elusive in sede di accertamento: documentare la discontinuità del rapporto è essenziale.
Secondo rischio: la piattaforma online non sempre versa la ritenuta del 21% se ha sede all’estero e non ha nominato un rappresentante fiscale in Italia. In quel caso l’obbligo di dichiarare e versare l’imposta ricade interamente sul locatore, che non può opporre l’inadempimento del terzo a propria discolpa.
Domande frequenti
Gli affitti brevi devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate?
No. I contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni stipulati tra persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa non sono soggetti all’obbligo di registrazione ai sensi della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986. Restano però altri obblighi: comunicazione alla questura ex art. 109 TULPS e, se si usa un intermediario, la ritenuta del 21% sui canoni.
Qual è l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi nel 2024?
Dal 2024, per effetto della L. 213/2023, l’aliquota è del 21% sul primo immobile destinato ad affitti brevi e del 26% su tutti gli immobili successivi. Il contribuente sceglie in dichiarazione dei redditi a quale immobile applicare l’aliquota agevolata del 21%.
Airbnb o altri portali devono applicare la ritenuta sui canoni degli affitti brevi?
Sì, se il portale ha un rappresentante fiscale in Italia o una stabile organizzazione, è obbligato ad applicare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto sui canoni incassati per conto del locatore, ai sensi dell’art. 4 comma 5-bis del D.L. 50/2017. Se il portale ha sede estera senza rappresentante italiano, l’obbligo fiscale ricade interamente sul locatore.
Fonte di riferimento: MisterFisco