Le parti comuni condominiali si individuano in base all’art. 1117 c.c., che opera automaticamente salvo espressa riserva del costruttore nel titolo originario di costituzione del condominio. Una clausola generica di esclusione nel regolamento contrattuale non è sufficiente: serve un atto che individui specificamente il bene sottratto alla comunione. Lo studio del Notariato del 2024 ricorda che la presunzione di condominialità vale anche per cortili, piscine e lastrici solari se strutturalmente collegati all’edificio.
Punti chiave
- Punto 1 — La presunzione ex art. 1117 c.c. si applica a cortili, piscine e lastrici se collegati all’edificio.
- Punto 2 — La riserva del costruttore è valida solo se contenuta nel titolo originario con individuazione specifica del bene.
- Punto 3 — Un regolamento contrattuale generico non supera la presunzione legale di condominialità.
Nei contenziosi condominiali la qualificazione di un bene come parte comune o proprietà esclusiva del costruttore è spesso il nodo centrale del giudizio. Sbagliare l’analisi del titolo originario in fase di istruttoria vuol dire impostare male la domanda, con ricadute dirette su legittimazione attiva, quota millesimale e ripartizione delle spese.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato uno studio dedicato alla distinzione tra parti comuni ex lege e beni oggetto di legittima riserva del costruttore. Il documento, consultabile su Diritto.it, affronta i casi più critici: cortili, piscine condominiali e lastrici solari.
Il contesto normativo
L’art. 1117 c.c. elenca le parti comuni in modo non tassativo, ma presuntivo: tutti i beni elencati si considerano comuni salvo che il contrario risulti dal titolo. La Cassazione ha chiarito più volte che il “titolo” rilevante è l’atto costitutivo del condominio, cioè il primo atto di vendita di un’unità immobiliare distaccata dall’edificio originariamente in proprietà esclusiva (Cass. Civ. n. 24301/2017). Una sentenza più recente, Cass. Civ. n. 6458/2023, ha ribadito che la riserva del costruttore deve essere espressa, specifica e riferita a un bene determinato: non basta una clausola che escluda in blocco “le parti non indicate come comuni nel regolamento”.
Per i lastrici solari, l’art. 1117 n. 1 c.c. li include esplicitamente tra le parti comuni. La presunzione vale anche quando il lastrico è accessibile solo dall’appartamento del costruttore, a meno che l’atto costitutivo non dimostri un collegamento funzionale esclusivo con quell’unità (Cass. Civ. n. 11840/2022).
Cosa cambia per lo studio
- Prima di qualsiasi azione, analizza il rogito del primo acquirente e il regolamento condominiale contrattuale: sono i soli atti idonei a superare la presunzione ex art. 1117 c.c. Tutto ciò che viene dopo — delibere assembleari, regolamenti assembleari — non vale.
- Se assisti un condominio che rivendica la natura comune di una piscina o di un cortile tenuto dal costruttore, verifica se nell’atto originario compare un’individuazione catastale del bene escluso. Senza quell’individuazione, la riserva è inefficace.
- Nei giudizi di rivendica, l’onere della prova grava sul costruttore che eccepisce la riserva: lui deve dimostrare che la clausola di esclusione era specifica e contenuta nel titolo originario, non il condominio che agisce.
- Per i lastrici solari, distingui sempre tra lastrico comune (art. 1117 c.c.) e lastrico di uso esclusivo (art. 1126 c.c.): la ripartizione delle spese di rifacimento cambia radicalmente — 1/3 a carico del titolare dell’uso esclusivo, 2/3 al condominio.
- Se il mandante è un costruttore che vuole riservarsi un bene in un nuovo edificio, lo studio deve predisporre la clausola nell’atto di primo trasferimento con riferimento catastale puntuale, non affidarsi al solo regolamento contrattuale allegato.
Attenzione a
Il regolamento condominiale contrattuale — quello predisposto dal costruttore e allegato ai rogiti — può contenere clausole di esclusione dalla comunione, ma solo se individua il bene con precisione. Un errore frequente è confondere il regolamento contrattuale con quello assembleare: solo il primo, se predisposto prima della vendita delle singole unità, ha forza di titolo. Presentare in giudizio un regolamento assembleare successivo come prova della riserva del costruttore è un errore che brucia la causa in istruttoria.
Secondo rischio: trascurare la distinzione tra beni elencati espressamente nell’art. 1117 c.c. e beni che vi rientrano per destinazione funzionale. Per i secondi — come alcune aree scoperte atipiche — la presunzione è meno automatica e la giurisprudenza di merito è meno uniforme. In quei casi conviene depositare una CTU tecnica che accerti il collegamento strutturale del bene con l’edificio.
Domande frequenti
La piscina condominiale è sempre parte comune anche se il costruttore l’ha esclusa dal regolamento?
Non automaticamente. La piscina rientra nella presunzione ex art. 1117 c.c. solo se strutturalmente collegata all’edificio e destinata all’uso comune. La riserva del costruttore è valida se contenuta nel titolo originario — il primo atto di vendita — con individuazione catastale specifica del bene. Un’esclusione inserita solo nel regolamento contrattuale senza riferimento puntuale al bene non supera la presunzione legale.
Chi ha l’onere della prova quando il costruttore rivendica la proprietà esclusiva di un cortile?
L’onere grava sul costruttore. Secondo Cass. Civ. n. 6458/2023, chi eccepisce l’esclusione dalla comunione deve provare che la riserva era espressa, specifica e contenuta nel titolo costitutivo del condominio. Il condominio che agisce in rivendica non deve dimostrare la condominialità: questa si presume per legge ex art. 1117 c.c.
Come si ripartiscono le spese di rifacimento del lastrico solare di uso esclusivo?
L’art. 1126 c.c. stabilisce una ripartizione precisa: 1/3 delle spese spetta al titolare dell’uso esclusivo del lastrico, i restanti 2/3 gravano sul condominio in proporzione ai millesimi delle unità sottostanti che il lastrico copre. Questa regola si applica solo al lastrico in uso esclusivo, non al lastrico comune che ricade interamente sotto l’art. 1117 c.c.
Fonte di riferimento: Diritto.it