Il lastrico solare non è automaticamente condominiale: senza un titolo costitutivo di comunione, la presunzione ex art. 1117 c.c. può essere superata. La Cassazione ha rinviato alla Corte d’appello per accertare se tale titolo esista davvero, aprendo la strada a rivendicazioni di proprietà esclusiva anche in contesti di condominio orizzontale. Chi gestisce liti condominiali deve verificare atti di provenienza e regolamenti prima di qualsiasi strategia processuale.
Punti chiave
- Punto 1 — La presunzione ex art. 1117 c.c. sul lastrico solare è superabile con un titolo contrario.
- Punto 2 — Nel condominio orizzontale la verifica del titolo costitutivo di comunione è indispensabile.
- Punto 3 — Senza quel titolo, il lastrico può essere proprietà esclusiva e non parte comune.
Se stai gestendo una lite su un lastrico solare, controlla subito l’atto di provenienza e il regolamento condominiale contrattuale: la Cassazione ha appena confermato che la natura condominiale del lastrico non è un dato acquisito, ma dipende dall’esistenza di un titolo costitutivo di comunione. Nei fascicoli in cui hai già impostato la difesa sull’art. 1117 c.c., vale la pena rivalutare la posizione.
Con la sentenza resa su ricorso di una proprietaria in un complesso immobiliare a condominio orizzontale, la Suprema Corte ha accolto il ricorso e rinviato alla Corte d’appello per verificare se esista davvero un titolo che costituisca la comunione sul lastrico. La notizia è riportata da Giuricivile.it.
Il contesto normativo
L’art. 1117 c.c. elenca il lastrico solare tra i beni presunti comuni, ma quella presunzione è relativa: cede davanti a un titolo contrario risultante dall’atto costitutivo del condominio o dal regolamento contrattuale. La Cassazione ha ribadito — in linea con l’orientamento consolidato, tra cui Cass. Civ. n. 15705/2017 — che nei complessi a condominio orizzontale la frammentazione delle proprietà rende ancora più necessario accertare caso per caso se la comunione sul lastrico sia stata effettivamente voluta e formalizzata. Il giudice del rinvio dovrà ora svolgere quell’accertamento che la Corte d’appello aveva omesso.
Cosa cambia per lo studio
- Nei fascicoli relativi a lastrici solari, recupera e analizza l’atto di frazionamento originario e il rogito di acquisto della singola unità: è lì che si trova — o non si trova — il titolo costitutivo della comunione.
- Se assisti il condominio convenuto, non dare per scontata la natura condominiale del lastrico: prepara una difesa alternativa che tenga conto dell’eventuale difetto di titolo.
- Se assisti il proprietario dell’unità sovrastante o sottostante, verifica se il lastrico serva esclusivamente la sua unità: in quel caso, l’art. 1126 c.c. regola il riparto delle spese, ma la questione dominicale resta aperta.
- Nei complessi a condominio orizzontale — villette a schiera, residence con corpi autonomi — la presunzione di condominialità è strutturalmente più debole: adegua l’impostazione della perizia tecnica di parte di conseguenza.
- In fase stragiudiziale, prima di notificare un decreto ingiuntivo per spese di rifacimento del lastrico, accerta che tutti i comproprietari abbiano effettivamente titolo: un’ingiunzione ottenuta contro chi non è comproprietario espone a opposizione fondata e a condanna alle spese.
Attenzione a
Il rischio principale è presumere che la delibera assembleare di approvazione dei lavori sul lastrico valga da sola come prova della natura condominiale del bene. La delibera attesta la volontà attuale dei condomini, non il titolo originario: i due piani vanno tenuti rigorosamente distinti, pena una difesa che crolla già in fase istruttoria.
Secondo errore frequente: confondere il regime delle spese ex art. 1126 c.c. con la titolarità dominicale. Anche se un proprietario paga due terzi delle spese di manutenzione del lastrico, questo non significa che il lastrico sia condominiale. La Cassazione ha più volte chiarito che le norme sui costi di manutenzione presuppongono ma non determinano l’assetto proprietario.
Domande frequenti
Quando il lastrico solare non è condominiale secondo la Cassazione?
Il lastrico solare non è condominiale quando manca un titolo costitutivo di comunione — ossia un atto contrattuale o il regolamento condominiale contrattuale che lo attribuisca espressamente alle parti comuni. La presunzione dell’art. 1117 c.c. è relativa e cede davanti a quel titolo contrario. La Cassazione ha rimandato alla Corte d’appello proprio per accertare se tale titolo esista nel caso specifico.
Chi paga le spese del lastrico solare se è di proprietà esclusiva?
Se il lastrico è di proprietà esclusiva ma funge da copertura per altri, si applica l’art. 1126 c.c.: il proprietario esclusivo sostiene un terzo delle spese di riparazione e manutenzione, mentre i condomini sottostanti ne coprono i restanti due terzi. Questo riparto, però, riguarda solo i costi e non incide sulla titolarità del bene.
Come si prova che il lastrico solare è di proprietà esclusiva e non condominiale?
La prova si ricava dall’atto di frazionamento originario, dal rogito di acquisto dell’unità immobiliare o dal regolamento condominiale di natura contrattuale. Una planimetria catastale che includa il lastrico nella singola unità può costituire un indizio, ma da sola non è sufficiente: serve un titolo negoziale che escluda espressamente il bene dalla comunione.
Fonte di riferimento: Giuricivile