Nel condominio orizzontale, un lastrico solare che copre una sola unità immobiliare non rientra nella presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. La comproprietà può nascere solo da acquisto individuale di quota o da un contratto costitutivo scritto con volontà specifica e inequivoca. Chi sostiene la natura comune del lastrico deve dimostrarlo documentalmente, senza potersi limitare alla presunzione.
Punti chiave
- Punto 1 — Il lastrico con funzione di copertura esclusiva non beneficia della presunzione ex art. 1117 c.c.
- Punto 2 — La comproprietà richiede titolo scritto con volontà specifica e inequivoca o acquisto individuale di quota.
- Punto 3 — Chi agisce per far valere la natura condominiale del lastrico ha l’onere della prova documentale.
Nei contenziosi condominiali su ripartizione delle spese o diritti d’uso, la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. viene spesso invocata in modo automatico. Con l’ordinanza n. 9465/2026, la Cassazione stringe i margini di applicazione di quella presunzione nel condominio orizzontale, con effetti diretti su come impostare difese e perizie.
La Corte ha chiarito che un lastrico solare destinato a coprire una sola unità immobiliare non è soggetto alla presunzione di condominialità. La comproprietà può sorgere solo per acquisto individuale di una quota da parte di ciascun condomino o in forza di un contratto costitutivo in forma scritta con specifica e inequivoca manifestazione di volontà. La notizia è tratta dall’analisi pubblicata su AvvocatoAndreani.
Il contesto normativo
L’art. 1117 c.c. elenca i beni presunti comuni in un condominio, tra cui i lastrici solari, salvo che il contrario risulti dal titolo. La presunzione opera però solo quando il bene, per ubicazione e funzione, è oggettivamente destinato all’uso comune o alla copertura dell’intero edificio. Nel condominio orizzontale — composto da unità affiancate piuttosto che sovrapposte — un lastrico che copre strutturalmente una sola villetta o unità non soddisfa quel requisito funzionale. La Cassazione lo aveva già sfiorato in pronunce precedenti sulla natura del lastrico di proprietà esclusiva (v. Cass. Civ. n. 18164/2004 e successive conformi), ma l’ordinanza n. 9465/2026 lo afferma con riferimento diretto alla struttura orizzontale, rendendo il principio più facilmente spendibile in giudizio.
Cosa cambia per lo studio
- Nei giudizi su ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico, verifica subito se il bene copre una sola unità: se sì, il condomino che ne rivendica la natura comune deve produrre il titolo scritto, non ti basta opporre la presunzione ex art. 1117 c.c.
- Nei rogiti e nei regolamenti condominiali che stai redigendo o revisionando, inserisci una clausola esplicita che qualifichi il lastrico come esclusivo o comune, con descrizione catastale precisa: l’equivocità del titolo torna sempre a svantaggio del cliente che hai assistito.
- Se assisti un condomino che vuole acquistare una quota del lastrico altrui, il contratto costitutivo deve essere in forma scritta ad substantiam e deve contenere una manifestazione di volontà specifica — non generica — alla comproprietà. Un richiamo generico al regolamento non basta.
- In sede di ATP o CTU, orienta il perito a descrivere la funzione strutturale del lastrico rispetto alle singole unità: la sua relazione tecnica diventa la prova più solida per escludere o affermare la condominialità.
- Nei procedimenti di mediazione obbligatoria in materia condominiale (art. 5 d.lgs. 28/2010), porta subito i titoli di acquisto originari: la mediazione si chiude in fretta se la natura esclusiva del lastrico è documentalmente chiara fin dalla prima seduta.
Attenzione a
Il rischio più frequente è confondere il condominio orizzontale con il condominio verticale e applicare per abitudine la presunzione dell’art. 1117 c.c. senza verificare la funzione concreta del lastrico. Un lastrico che copre anche solo parzialmente un’altra unità può rientrare nella condominialità: la verifica planimetrica è imprescindibile prima di formulare qualsiasi domanda o eccezione.
Secondo rischio: affidarsi a dichiarazioni rese nel regolamento condominiale approvato in assemblea per fondare la comproprietà. La Cassazione pretende un contratto costitutivo in forma scritta con volontà inequivoca, non una delibera assembleare che presupponga la condominialità senza istituirla espressamente. Una delibera nulla per incompetenza dell’assemblea non sana il difetto di titolo.
Domande frequenti
Il lastrico solare nel condominio orizzontale è sempre condominiale?
No. Secondo Cass. n. 9465/2026, il lastrico solare che copre una sola unità immobiliare nel condominio orizzontale non rientra nella presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. La natura comune deve risultare da un titolo scritto con volontà specifica, oppure da un acquisto individuale di quota da parte di ciascun condomino.
Chi paga le spese di rifacimento del lastrico esclusivo in un condominio orizzontale?
Le spese gravano sul proprietario esclusivo del lastrico, salvo che esista un titolo scritto che attribuisca la comproprietà agli altri condomini. Se manca quel titolo, il condomino non può pretendere la ripartizione delle spese tra tutti in forza della sola presunzione ex art. 1117 c.c., che non si applica al lastrico con funzione di copertura esclusiva.
Cosa serve per rendere condominiale un lastrico di copertura esclusiva?
Serve un contratto costitutivo in forma scritta che contenga una manifestazione di volontà specifica e inequivoca di attribuire la comproprietà, oppure l’acquisto individuale di una quota da parte di ciascun condomino. Non sono sufficienti una delibera assembleare, un richiamo generico nel regolamento condominiale o comportamenti concludenti delle parti.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani