Il vano sottoscala si presume parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c. quando risulta strutturalmente o funzionalmente collegato al vano scale. Per escludere la comunione, occorre un titolo contrario espresso: non basta il mero utilizzo esclusivo da parte di un condomino. Chi difende un condomino che rivendica la proprietà esclusiva del sottoscala deve produrre l’atto costitutivo del condominio o il rogito originario che attribuisca espressamente quel vano.
Punti chiave
- Il sottoscala rientra nell’art. 1117 c.c. se strutturalmente o funzionalmente legato al vano scale.
- Per escludere la comunione serve un titolo contrario espresso, non il semplice uso esclusivo.
- Cass. Civ. n. 7222/2026 consolida l’orientamento: la presunzione di comunione vale salvo prova documentale contraria.
Ogni volta che un condomino rivendica la proprietà esclusiva di un vano sottoscala, il punto di partenza è sempre lo stesso: chi ha il titolo contrario vince, chi non ce l’ha perde. La Cassazione lo ribadisce con nettezza, e per uno studio che segue liti condominiali questa pronuncia aggiorna il perimetro della strategia difensiva da costruire fin dall’istruttoria.
La Seconda Sezione Civile, con l’ordinanza n. 7222/2026, ha chiarito che il vano sottoscala rientra tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c. quando risulti strutturalmente e funzionalmente collegato al vano scale o destinato all’uso comune, e che il mero godimento esclusivo non è sufficiente ad affermare la proprietà individuale.
Il contesto normativo
L’art. 1117 c.c. stabilisce una presunzione legale di comunione per tutte le parti dell’edificio che, per struttura o destinazione, servono all’uso comune. La norma elenca esemplificativamente scale, cortili, lastrici solari, ma la giurisprudenza ha sempre esteso l’elenco per analogia funzionale. L’orientamento consolidato — già espresso da Cass. Civ. n. 24189/2021 e confermato ora dalla n. 7222/2026 — richiede che il titolo contrario sia ricavabile dall’atto costitutivo del condominio, dal regolamento contrattuale o dai singoli atti di acquisto, non da comportamenti concludenti o dal tempo trascorso. La presunzione di comunione è superabile solo con prova documentale, non testimoniale né presuntiva.
Cosa cambia per lo studio
- Nei giudizi in cui il condomino rivendica il sottoscala come proprietà esclusiva, la difesa del condominio può impostare tutta la strategia sulla presunzione ex art. 1117 c.c., scaricando sull’attore l’onere di produrre il titolo contrario.
- Prima di accettare un mandato per rivendicare un sottoscala, occorre richiedere subito l’atto di acquisto originario e il regolamento condominiale contrattuale: se non contengono un’attribuzione espressa, la causa parte in salita.
- In sede di consulenza stragiudiziale, l’acquisto di un appartamento con sottoscala annesso va verificato sul rogito e sulle planimetrie catastali allegate: la menzione nel preliminare non vale come titolo contrario se l’atto definitivo tace.
- Nei procedimenti di mediazione obbligatoria in materia condominiale (art. 5 d.lgs. 28/2010), questo principio può essere usato come leva per una proposta mediata: il condomino senza titolo ha tutto l’interesse a chiudere.
- Se il sottoscala è stato trasformato o chiuso da un condomino con opere edilizie, valuta la possibilità di agire anche ex art. 1102 c.c. per uso illegittimo della cosa comune, cumulando la domanda reale con quella risarcitoria.
Attenzione a
Il rischio più frequente è confondere il possesso ultraventennale con il titolo contrario. L’usucapione di una parte comune condominiale è strutturalmente difficile perché richiede un possesso esclusivo, continuo e non equivoco, ma soprattutto perché il termine decorre solo dal momento in cui il comportamento del possessore diventa incompatibile con il diritto degli altri condomini: documentarlo è onere di chi eccepisce l’usucapione, e la Cassazione lo valuta con rigore.
Attenzione anche ai regolamenti condominiali assembleari: non valgono come titolo contrario perché non hanno natura contrattuale e non possono modificare i diritti reali sui beni comuni. Solo il regolamento allegato ai singoli atti di acquisto o predisposto dall’originario costruttore-venditore può derogare all’art. 1117 c.c.
Domande frequenti
Il sottoscala può essere di proprietà esclusiva di un condomino?
Sì, ma solo se esiste un titolo contrario espresso — rogito, atto costitutivo del condominio o regolamento contrattuale — che attribuisca quel vano in proprietà individuale. In assenza di tale titolo, la presunzione ex art. 1117 c.c. lo qualifica come parte comune, indipendentemente dal fatto che un solo condomino lo abbia sempre utilizzato.
Il regolamento condominiale approvato in assemblea può attribuire il sottoscala a un singolo condomino?
No. Il regolamento assembleare non ha natura contrattuale e non può modificare i diritti reali sui beni comuni. Solo il regolamento predisposto dall’originario costruttore-venditore e richiamato nei singoli atti di acquisto vale come titolo idoneo a derogare alla presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 c.c.
Un condomino può usucapire il sottoscala condominiale?
Teoricamente sì, ma in pratica è molto difficile. Occorre dimostrare un possesso esclusivo, continuo e non equivoco per vent’anni, incompatibile con il diritto degli altri condomini. La Cassazione applica criteri rigidi e l’onere probatorio — interamente a carico di chi eccepisce l’usucapione — richiede prove documentali e testimoniali solide.
Fonte di riferimento: Giuricivile