In seconda convocazione, una delibera condominiale è valida solo se i voti favorevoli raggiungono almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio E i millesimi favorevoli superano quelli contrari. Non basta la maggioranza numerica dei condomini presenti. Una delibera approvata da 58 condomini su 61 ma con millesimi favorevoli inferiori a quelli contrari è invalida e impugnabile entro 30 giorni ex art. 1137 c.c.
Punti chiave
- In seconda convocazione contano i millesimi, non il numero di teste favorevoli.
- La Cassazione con sentenza n. 13856/2026 conferma il doppio requisito dell’art. 1136 comma 3 c.c.
- Una delibera con 58 favorevoli su 61 ma millesimi insufficienti è invalida e impugnabile.
Se stai assistendo un condomino che vuole impugnare una delibera assembleare, verifica subito il verbale millesimale, non solo il conteggio dei voti per teste. Una delibera approvata in seconda convocazione da quasi tutti i presenti può essere comunque annullabile se i millesimi dei favorevoli non superano quelli dei contrari. Il refuso più frequente negli studi è trattare il quorum della seconda convocazione come un semplice problema di numerosità.
La Cassazione, con la sentenza n. 13856/2026, ha ribadito che l’art. 1136, comma 3, c.c. impone un doppio requisito: i voti favorevoli devono rappresentare almeno un terzo del valore dell’edificio e i millesimi favorevoli devono superare quelli contrari. Nel caso esaminato, una delibera approvata da 58 condomini su 61 è stata dichiarata invalida perché i millesimi dei favorevoli erano inferiori a quelli dei contrari. Il testo della sentenza è commentato dalla fonte originale.
Il contesto normativo
L’art. 1136, comma 3, c.c. stabilisce che in seconda convocazione la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio. La Cassazione ha sempre interpretato questa norma nel senso che il confronto tra millesimi favorevoli e contrari è un requisito autonomo rispetto alla soglia minima del terzo. La sentenza n. 13856/2026 si inserisce in un indirizzo già consolidato: il voto millesimale pesa più del consenso numerico. Per l’impugnazione, il termine è di 30 giorni dalla deliberazione per i dissenzienti o astenuti, e di 30 giorni dalla comunicazione del verbale per gli assenti, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di valutare l’impugnabilità di una delibera, richiedi sempre il verbale completo con l’indicazione dei millesimi di ciascun votante, non solo il conteggio numerico delle presenze e dei voti favorevoli.
- Controlla che i millesimi dei favorevoli superino quelli dei contrari: anche con il 95% dei condomini favorevoli per teste, la delibera cade se i pochi contrari detengono quote millesimali maggiori.
- Verifica il raggiungimento del quorum minimo di un terzo del valore millesimale dell’edificio come soglia indipendente dal confronto favorevoli/contrari: entrambi i requisiti devono coesistere.
- Se assisti l’amministratore o il condominio, predisponi un format di verbale che riporti obbligatoriamente i millesimi per ogni votante e il totale millesimale per ciascuna posizione (favorevoli, contrari, astenuti).
- Scaduto il termine di 30 giorni ex art. 1137 c.c., l’impugnazione è improponibile anche se il vizio è evidente: monitora la data di comunicazione del verbale agli assenti.
Attenzione a
Il rischio più concreto è affidarsi al solo dato numerico riportato nel verbale — «58 favorevoli, 3 contrari» — senza controllare la colonna millesimale. Nei condomini con forte disparità tra proprietà (es. un unico grande proprietario con 350/1000 contro un gruppo numeroso di piccoli proprietari), il voto per teste e il voto millesimale possono divergere radicalmente. Un errore di valutazione in fase stragiudiziale può compromettere l’impugnazione per decadenza.
Secondo rischio: confondere le maggioranze richieste per diverse tipologie di delibere. L’art. 1136 c.c. prevede quorum differenti per la prima convocazione (comma 2), la seconda convocazione (comma 3) e le delibere su innovazioni o modifiche ai servizi comuni (commi 4 e 5). Applicare per errore il quorum sbagliato porta a valutazioni di validità errate sia in sede di consulenza che in sede di redazione del verbale.
Domande frequenti
In seconda convocazione quanti millesimi servono per approvare una delibera condominiale?
Servono almeno un terzo del valore millesimale totale dell’edificio come soglia minima di partecipazione, e i millesimi dei favorevoli devono superare quelli dei contrari. Non basta la maggioranza numerica dei presenti. Lo stabilisce l’art. 1136, comma 3, c.c., confermato da Cass. n. 13856/2026.
Entro quando si impugna una delibera condominiale invalida per vizio di quorum millesimale?
Il termine è di 30 giorni dalla deliberazione per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto. Per i condomini assenti, i 30 giorni decorrono dalla comunicazione del verbale. Decorso il termine, l’impugnazione ex art. 1137 c.c. è improponibile anche in presenza di vizi evidenti.
Una delibera approvata da quasi tutti i condomini presenti può essere annullata per i millesimi?
Sì. Come dimostrato dal caso deciso da Cass. n. 13856/2026, una delibera approvata da 58 condomini su 61 è stata dichiarata invalida perché i millesimi dei tre contrari superavano quelli degli altri 58 favorevoli. Il peso millesimale prevale sul numero di teste.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani