In assemblea condominiale non conta solo il numero di voti favorevoli: la delibera è annullabile se i consensi, pur maggioritari per teste, rappresentano una quota millesimale inferiore a quella dei voti contrari. La Corte di Cassazione con la sentenza n. 13856/2026 ha ribadito che il doppio requisito — maggioranza per numero e per millesimi — si applica sia in prima che in seconda convocazione. Chi assiste un condomino dissenziente deve verificare la composizione millesimale del voto prima di valutare l’impugnazione.
Punti chiave
- Punto 1 — La delibera condominiale richiede doppia maggioranza: per numero di condomini e per millesimi.
- Punto 2 — In seconda convocazione, la delibera è annullabile se i voti contrari superano millesimalmente i favorevoli.
- Punto 3 — Il termine per impugnare la delibera condominiale è 30 giorni dalla delibera o dalla comunicazione.
Se assisti un condomino che vuole impugnare una delibera, il primo atto da compiere non è leggere il verbale ma controllare il foglio presenze con i millesimi. Una delibera approvata a maggioranza di teste può essere annullabile se la quota millesimale dei contrari supera quella dei favorevoli: un errore di valutazione su questo punto brucia il termine di 30 giorni e chiude ogni possibilità di tutela.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13856/2026, ha ribadito che nelle assemblee in seconda convocazione il voto favorevole numericamente prevalente non basta a salvare la delibera se la quota millesimale rappresentata dai dissenzienti risulta superiore. La notizia è disponibile su Studio Cataldi.
Il contesto normativo
L’art. 1136 c.c. disciplina le maggioranze assembleari in modo articolato. Per la seconda convocazione, la norma richiede un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio. Il legislatore ha costruito un sistema a doppio binario: la maggioranza si calcola sia per capi (numero di condomini votanti) sia per millesimi (valore proporzionale delle unità immobiliari). La Cassazione con la sentenza n. 13856/2026 conferma un orientamento consolidato: la prevalenza numerica dei favorevoli non assorbe il requisito millesimale, che resta autonomo e concorrente. L’impugnazione della delibera invalida si propone ai sensi dell’art. 1137 c.c. nel termine perentorio di 30 giorni, decorrente dalla delibera per i presenti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di sconsigliare l’impugnazione, richiedi sempre il verbale completo con il dettaglio millesimale di ogni votante: il numero di voti favorevoli da solo non è sufficiente per valutare la validità della delibera.
- Calcola separatamente la quota millesimale dei favorevoli e quella dei contrari: se la seconda supera la prima, la delibera è annullabile indipendentemente dal numero di condomini che hanno votato a favore.
- Verifica i quorum specifici in base all’oggetto della delibera: l’art. 1136 c.c. prevede soglie diverse per le delibere ordinarie, per le innovazioni (art. 1120 c.c.) e per le materie che richiedono unanimità o maggioranze qualificate.
- Il termine di 30 giorni ex art. 1137 c.c. è perentorio e non sospendibile: per il condomino assente decorre dalla ricezione del verbale, quindi verifica la data di comunicazione prima di qualsiasi valutazione strategica.
- In caso di assemblea viziata, considera anche l’azione di nullità — non soggetta a termini decadenziali — per le delibere che incidono su diritti individuali del condomino o che violano norme inderogabili.
Attenzione a
Il rischio più frequente è affidarsi al solo conteggio delle teste senza tradurre ogni voto in millesimi. I verbali assembleari spesso riportano soltanto il numero dei votanti e l’esito, omettendo la ripartizione millesimale: in questo caso, richiedi immediatamente le tabelle millesimali e ricostruisci il calcolo prima di comunicare al cliente una valutazione definitiva.
Secondo rischio: confondere l’annullabilità con la nullità. Le delibere adottate con quorum millesimale insufficiente sono annullabili — non nulle — e il termine di 30 giorni decorre inesorabilmente. Superato quel termine, la delibera si consolida e non è più aggredibile, anche se il vizio era evidente al momento del voto.
Domande frequenti
Come si calcola la maggioranza millesimale in seconda convocazione?
In seconda convocazione, ai sensi dell’art. 1136, comma 3, c.c., la delibera è valida se ottiene un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore millesimale dell’edificio. I millesimi dei favorevoli devono essere superiori a quelli dei contrari: non basta il semplice numero di teste.
Entro quando si può impugnare una delibera condominiale viziata nei millesimi?
Il termine è di 30 giorni, perentorio, ex art. 1137 c.c. Per i condomini presenti in assemblea decorre dalla data della delibera; per gli assenti dalla data di ricezione del verbale. Scaduto questo termine, la delibera si consolida e non è più impugnabile per vizi di annullabilità, inclusi quelli millesimali.
Una delibera approvata a maggioranza di voti ma con millesimi insufficienti è nulla o annullabile?
È annullabile, non nulla. La distinzione è cruciale: l’annullabilità richiede impugnazione entro 30 giorni, mentre la nullità — riservata a delibere che violano diritti individuali o norme inderogabili — può essere eccepita senza limiti di tempo. Qualificare erroneamente il vizio come nullità espone il cliente alla perdita della tutela per decadenza.
Fonte di riferimento: StudioCataldiNotizie