Chi gestisce affitti brevi è esposto a una doppia pressione fiscale locale: l’imposta di soggiorno, di cui risponde come responsabile d’imposta ex art. 4 d.lgs. 23/2011, e la TARI, che il Comune può richiedere anche per immobili destinati alla locazione turistica breve. Il Comune di Genova ha recentemente precisato i confini di questi obblighi, aprendo un fronte che riguarda tutti i gestori e gli intermediari su tutto il territorio nazionale.
Punti chiave
- Punto 1 — Il gestore di affitti brevi è responsabile d’imposta per il versamento dell’imposta di soggiorno ai sensi dell’art. 4 d.lgs. 23/2011.
- Punto 2 — La TARI può essere applicata anche agli immobili in locazione turistica breve, con criteri di attribuzione ancora controversi tra Comuni e gestori.
- Punto 3 — L’intervento di Genova segnala un trend regolatorio locale che impone verifiche aggiornate nei contratti di gestione e mandato.
Se assisti locatori, gestori di case vacanze o piattaforme di intermediazione, il caso Genova non è una curiosità locale: è un campanello d’allarme su obblighi che molti contratti di gestione non coprono ancora in modo adeguato. Il cumulo tra imposta di soggiorno e TARI può trasformare un’attività redditizia in un’esposizione fiscale sottovalutata, con responsabilità che ricadono — spesso a sorpresa — sul gestore e non sul proprietario.
Il Comune di Genova è intervenuto con precisazioni operative su come applicare l’imposta di soggiorno agli affitti brevi e su chi debba rispondere della TARI per gli immobili a uso turistico temporaneo. La notizia, riportata da Diritto.it, è l’occasione per fare il punto su un quadro normativo frammentato che ogni Comune può declinare diversamente.
Il contesto normativo
L’art. 4 del d.lgs. 23/2011 attribuisce ai Comuni la facoltà di istituire l’imposta di soggiorno e individua nel gestore della struttura ricettiva il responsabile d’imposta: risponde in proprio verso il Comune per il versamento, salvo rivalsa sull’ospite. Questa qualificazione — ribadita dal MEF con risoluzione n. 1/DF del 2012 — ha effetti diretti sulla responsabilità contrattuale nei rapporti tra proprietario e gestore.
Sul fronte TARI, il d.lgs. 152/2006 e il d.lgs. 507/1993 (per i profili ancora applicabili) fissano come criterio generale il possesso o la detenzione dell’immobile. Ma per gli affitti brevi il quadro si complica: quando il gestore non ha la disponibilità continuativa dell’immobile, la giurisprudenza di merito è divisa sull’imputabilità del tributo. Alcune pronunce del TAR hanno chiarito che l’obbligo TARI segue la detenzione effettiva, non il mero mandato di gestione.
Cosa cambia per lo studio
- Rivedere i contratti di gestione: verifica se il mandato include o esclude esplicitamente la responsabilità per imposta di soggiorno e TARI. La clausola di manleva deve essere specifica e non generica.
- Mappare i Comuni in cui operano i tuoi clienti: ogni regolamento comunale fissa aliquote, esenzioni e modalità di versamento diverse. Genova non è un caso isolato — molti Comuni stanno aggiornando i propri regolamenti nel 2024-2025.
- Verificare chi è il soggetto passivo TARI: se il gestore ha un contratto di comodato o affitto dell’immobile, diventa soggetto passivo TARI in proprio. Se opera solo con mandato senza detenzione, la posizione è più difendibile ma va documentata.
- Gestire le piattaforme digitali: Airbnb e analoghi sono tenuti alla ritenuta del 21% sui canoni (art. 4 d.l. 50/2017), ma l’imposta di soggiorno rimane in capo al gestore fisico, non alla piattaforma. Chiarisci questa ripartizione nei contratti.
- Conservare la documentazione degli incassi: in caso di contestazione comunale sull’imposta di soggiorno, la prova degli importi riscossi dagli ospiti è l’unico strumento di difesa immediato. Imponi ai tuoi clienti gestori un registro analitico per prenotazione.
Attenzione a
Responsabilità solidale non esclusa per contratto. La qualifica di responsabile d’imposta ex art. 4 d.lgs. 23/2011 è di fonte legale: una clausola contrattuale che trasferisce l’obbligo al proprietario non è opponibile al Comune. Il gestore paga comunque, e poi agisce in rivalsa. Se il proprietario è insolvente o irreperibile, il danno rimane in capo al gestore.
Il cambio di destinazione d’uso non azzera la TARI. Alcuni gestori pensano che dichiarare l’immobile come “non produttivo di rifiuti” nei periodi di non occupazione li escluda dal tributo. I Comuni — e la giurisprudenza prevalente — richiedono prove specifiche e continuative dell’inutilizzo effettivo, non la semplice assenza di prenotazioni.
Domande frequenti
Chi paga l’imposta di soggiorno negli affitti brevi, il proprietario o il gestore?
Il gestore è responsabile d’imposta ai sensi dell’art. 4 d.lgs. 23/2011: versa lui al Comune quanto riscosso dagli ospiti. Se non riscuote o non versa, risponde in proprio. Una clausola contrattuale che sposta l’obbligo sul proprietario non è opponibile al Comune, ma vale tra le parti come base per la rivalsa.
Un gestore di affitti brevi senza contratto d’affitto sull’immobile deve pagare la TARI?
Dipende dalla struttura del rapporto. Se il gestore opera con semplice mandato senza detenzione dell’immobile, il soggetto passivo TARI resta il proprietario. Se invece ha disponibilità continuativa dell’immobile — anche informale — il Comune può contestare l’obbligo in capo al gestore. La documentazione del rapporto contrattuale è decisiva.
Le piattaforme come Airbnb devono versare l’imposta di soggiorno al posto del gestore?
No. Le piattaforme applicano la ritenuta del 21% sui canoni ex art. 4 d.l. 50/2017, ma l’imposta di soggiorno rimane obbligo del gestore fisico della struttura. Airbnb in alcuni Comuni ha accordi diretti per la riscossione, ma si tratta di convenzioni facoltative, non di un obbligo di legge che sostituisce la responsabilità del gestore.
Fonte di riferimento: Diritto.it