Dal 18 giugno 2026 le donazioni immobiliari diventano più circolabili: la riforma introdotta dal d.lgs. 139/2024 (attuativo della legge delega 206/2021) elimina l’azione di riduzione come ostacolo alla circolazione degli immobili donati, introducendo un sistema di tutela monetaria dei legittimari. Gli studi legali devono aggiornare le clausole contrattuali nei rogiti assistiti e rivedere il counseling patrimoniale offerto ai clienti. Le banche, che finora rifiutavano mutui su immobili di provenienza donativa, potranno rivedere le proprie policy di rischio.
Punti chiave
- Punto 1 — Dal 18 giugno 2026 i legittimari lesi da donazioni ottengono tutela monetaria, non più reale sull’immobile.
- Punto 2 — Gli immobili di provenienza donativa diventano più facilmente ipotecabili e cedibili a terzi acquirenti.
- Punto 3 — Lo studio deve aggiornare la due diligence nelle compravendite che coinvolgono beni già donati.
Dal 18 giugno 2026 uno studio legale che assiste clienti in operazioni immobiliari non può più ignorare la provenienza donativa di un bene come fattore di rischio automatico. La riforma cambia le regole del gioco per la circolazione di questi immobili e impone di rivedere modelli contrattuali, checklist di due diligence e consigli ai clienti che pianificano il passaggio generazionale del patrimonio.
La notizia, riportata da Diritto.it, riguarda l’entrata in vigore delle norme del d.lgs. 139/2024 in materia di successioni e donazioni, che modificano in profondità il codice civile sulla tutela dei legittimari e sulla stabilità degli acquisti da donatario.
Il contesto normativo
Il d.lgs. 139/2024, emanato in attuazione della legge delega 206/2021 (riforma del processo civile), interviene sugli artt. 561 e 563 c.c., che disciplinavano rispettivamente la liberazione degli immobili dalle ipoteche conseguenti alla riduzione e l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti. La nuova formulazione circoscrive l’azione di restituzione: il legittimario leso conserva un diritto di credito verso il donatario, ma non può più aggredire l’immobile nelle mani del terzo acquirente in buona fede, salvo specifiche condizioni. Il termine di riferimento per l’applicazione delle nuove regole è la data di apertura della successione, non quella dell’atto di donazione, ma gli effetti pratici si producono già sulle transazioni in corso da questa data.
Cosa cambia per lo studio
- Due diligence nelle compravendite: la verifica della provenienza donativa resta necessaria, ma la valutazione del rischio cambia. Non basta più segnalare la donazione: occorre analizzare se i legittimari del donante sono già individuabili e se il loro diritto di credito residuo è quantificabile, per informare correttamente il cliente acquirente.
- Clausole nei contratti preliminari: le clausole di garanzia per evizione da riduzione vanno riscritte. Quelle redatte prima del 18 giugno 2026 potrebbero non coprire il nuovo perimetro di rischio (credito vs. restituzione in natura), creando potenziali contestazioni tra le parti.
- Pianificazione successoria: il counseling ai clienti che vogliono donare immobili cambia radicalmente. La donazione diventa uno strumento più flessibile, ma il cliente deve comprendere che i legittimari avranno comunque un credito azionabile: occorre dimensionare il valore residuo del patrimonio del donante.
- Rapporti con le banche: gli istituti di credito che finora rifiutavano l’ipoteca su immobili di provenienza donativa — per il rischio dell’azione di restituzione ex art. 563 c.c. — hanno ora una base normativa per rivedere queste policy. Lo studio può assistere i clienti nel dialogo con la banca portando il nuovo quadro come argomento concreto.
- Fascicoli successori pendenti: nei procedimenti di riduzione già avviati occorre verificare la legge applicabile in base alla data di apertura della successione, per evitare di applicare il vecchio regime a fattispecie che ricadono nel nuovo.
Attenzione a
Errore sul diritto transitorio: la riforma si applica alle successioni aperte dal 18 giugno 2026 in poi. Applicarla retroattivamente a successioni già aperte — anche se la donazione è recente — è un errore che può invalidare la strategia difensiva del legittimario o del donatario convenuto. Verifica sempre la data di morte del donante, non quella dell’atto.
Sopravvalutare la «liberalizzazione»: l’immobile donato non diventa privo di rischi. Il legittimario mantiene un’azione di credito potenzialmente elevata se il patrimonio residuo del donante è insufficiente. In sede di compravendita, la mancata valutazione di questo rischio espone l’avvocato a profili di responsabilità professionale ex art. 1176 c.c., comma 2.
Domande frequenti
Dal 18 giugno 2026 un immobile donato può essere venduto senza rischi per il compratore?
Il rischio si riduce significativamente ma non scompare. Il terzo acquirente in buona fede è protetto dall’azione di restituzione, ma i legittimari lesi mantengono un diritto di credito verso il donatario. L’acquirente deve comunque essere informato della provenienza donativa e della possibile esistenza di pretese creditorie nei confronti del venditore-donatario.
Le banche possono concedere mutuo su immobile di provenienza donativa dopo la riforma?
La riforma elimina il principale ostacolo tecnico, cioè il rischio che l’immobile ipotecato venisse aggredito in natura dall’azione di restituzione ex art. 563 c.c. Le banche possono aggiornare le proprie policy di rischio, ma la decisione rimane discrezionale. Portare la nuova normativa al tavolo della trattativa con l’istituto è ora un argomento giuridicamente fondato.
La riforma sulle donazioni del 2024 si applica anche alle successioni già aperte?
No. Le nuove regole si applicano alle successioni aperte dal 18 giugno 2026. Per le successioni aperte prima di questa data continuano ad applicarsi gli artt. 561 e 563 c.c. nel testo previgente, inclusa l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti. Il discrimine è la data di morte del donante, non quella dell’atto di donazione.
Fonte di riferimento: Diritto.it