In condominio, il proprietario di un’unità immobiliare può installare un ascensore o un servoscala anche senza il consenso dell’assemblea, purché non alteri le parti comuni in modo da pregiudicarne la stabilità o il decoro. La Cassazione ha ribadito che le norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche prevalgono sul regolamento condominiale contrattuale, salvo compressione del diritto altrui concretamente dimostrata. Chi assiste il condominio o il singolo condomino disabile deve calibrare la strategia su questo equilibrio, distinguendo tra interventi sul proprio appartamento e modifiche alle parti comuni.
Punti chiave
- Il singolo condomino può installare un ascensore senza delibera assembleare se non lede diritti altrui.
- Il regolamento condominiale contrattuale non può vietare in assoluto l’abbattimento delle barriere architettoniche.
- La Cassazione colloca il diritto all’accessibilità tra i diritti della persona tutelati dall’art. 2 Cost.
Chi assiste condomini o persone con disabilità in contenziosi condominiali deve aggiornare la propria impostazione difensiva: la Cassazione ha rafforzato il diritto del singolo condomino a installare un ascensore o un servoscala, anche in assenza di delibera assembleare favorevole e persino in contrasto con il regolamento contrattuale. Il peso dell’onere probatorio si sposta sull’opponente, che deve dimostrare un pregiudizio concreto alle parti comuni, non limitarsi a invocare il divieto regolamentare.
La notizia è riportata da Diritto.it, che dà conto di un recente intervento della Corte di Cassazione in materia di barriere architettoniche negli edifici condominiali, con una lettura estensiva del diritto all’accessibilità.
Il contesto normativo
Il quadro di riferimento si compone di più livelli. L’art. 2 della l. n. 13/1989 consente al condomino con disabilità — o convivente con persona disabile — di realizzare opere di abbattimento delle barriere architettoniche anche sulle parti comuni, previa comunicazione all’amministratore. L’art. 1120 c.c., come modificato dalla l. n. 220/2012, inserisce l’eliminazione delle barriere architettoniche tra le innovazioni approvabili con la maggioranza di cui all’art. 1136, co. 2, c.c. L’art. 1122 c.c. tutela il singolo nell’uso della propria unità, a condizione di non arrecare danno alle parti comuni. La Cassazione, con orientamento consolidato (cfr. Cass. Civ. n. 14096/2012 e successive conformi), ha precisato che le norme della l. 13/1989 hanno carattere speciale e prevalgono sui divieti del regolamento condominiale, anche di natura contrattuale, a meno che la modifica non incida strutturalmente sull’edificio o sul decoro architettonico in modo oggettivamente misurabile.
Cosa cambia per lo studio
- Nelle controversie promosse dal condominio contro il singolo, imposta la difesa richiedendo che la controparte indichi e quantifichi il pregiudizio concreto: il divieto regolamentare da solo non basta più a fondare l’inibitoria.
- Quando assisti il condomino disabile, verifica che la comunicazione all’amministratore ex art. 2 l. 13/1989 sia stata inviata in forma scritta e con anticipo sufficiente: è un presupposto procedurale che il giudice controlla prima del merito.
- Nelle delibere assembleari, il voto contrario della maggioranza non preclude l’intervento del singolo se l’opera rientra nei limiti dell’art. 1122 c.c.: distingui i due piani nell’atto di citazione o nella comparsa di risposta.
- Se l’ascensore viene installato solo per alcune unità, affronta subito la questione delle spese: l’art. 1123 c.c. e la l. 13/1989 permettono di ripartire i costi tra i soli beneficiari, ma la clausola va inserita nel verbale o nell’accordo stragiudiziale.
- In sede di mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs. 28/2010 — obbligatoria per le controversie condominiali — usa la posizione rafforzata del tuo cliente per negoziare un accordo che regoli anche la manutenzione futura dell’impianto.
Attenzione a
Il primo rischio è confondere l’intervento sull’unità privata con la modifica alle parti comuni: un ascensore esterno che si aggancia alla facciata o al vano scala comune richiede comunque il rispetto dell’art. 1120 c.c. e la verifica del decoro architettonico, che la giurisprudenza valuta caso per caso in base alle caratteristiche dell’edificio. Presentare l’opera come meramente privata quando coinvolge strutture condivise espone il cliente a un’azione di ripristino.
Il secondo rischio riguarda i regolamenti contrattuali di origine negoziale approvati da tutti i condomini all’atto di acquisto: sebbene la l. 13/1989 li comprima, alcuni tribunali di merito continuano ad attribuire loro efficacia limitativa quando il pregiudizio al decoro è documentato da perizia. Prima di procedere con l’installazione, fai eseguire una relazione tecnica che escluda l’alterazione del prospetto: ti mette al riparo da provvedimenti cautelari inaudita altera parte.
Domande frequenti
Può un condomino installare un ascensore senza l’approvazione dell’assemblea?
Sì, se ricorrono i presupposti della l. 13/1989: il condomino o un suo convivente deve avere una disabilità motoria e l’opera non deve compromettere la stabilità o il decoro architettonico dell’edificio. È sufficiente comunicare l’intervento all’amministratore per iscritto; il diniego assembleare non preclude il diritto, ma può imporre una verifica giudiziale.
Il regolamento condominiale contrattuale può vietare l’installazione di un ascensore per disabili?
No, non in modo assoluto. La Cassazione riconosce carattere speciale alle norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche rispetto ai divieti regolamentari, anche contrattuali. Il regolamento può rilevare solo se la modifica produce un danno concreto e misurabile alle parti comuni o al decoro, che deve essere provato da chi si oppone.
Chi paga le spese dell’ascensore installato da un singolo condomino per abbattere le barriere architettoniche?
Le spese restano a carico del condomino che ha realizzato l’opera, salvo accordo diverso. Se l’impianto serve solo alcune unità, l’art. 1123 c.c. consente di ripartire i costi tra i soli beneficiari. È opportuno formalizzare la ripartizione nel verbale assembleare o in un accordo scritto per evitare contestazioni future sulla manutenzione ordinaria e straordinaria.
Fonte di riferimento: Diritto.it