In una controversia condominiale su immissioni olfattive, affidarsi alle sole testimonianze dei residenti espone al rigetto della domanda. Il Tribunale di Monza, con sentenza n. 851 del 21 aprile 2026, ha chiarito che la percezione degli odori non dimostra da sola il superamento della soglia di tollerabilità ex art. 844 c.c. Serve una prova tecnica — tipicamente una CTU olfattometrica — che quantifichi le esalazioni e le rapporti al contesto produttivo specifico.
Punti chiave
- Punto 1 — La sola testimonianza sui cattivi odori non integra prova dell’intollerabilità ex art. 844 c.c.
- Punto 2 — Occorre una prova tecnica che misuri e quantifichi le esalazioni contestate.
- Punto 3 — Trib. Monza n. 851/2026 consolida un orientamento già presente in Cassazione sul nesso percezione-prova.
Chi assiste un condomino che lamenta odori provenienti da un esercizio commerciale sottostante deve costruire il fascicolo probatorio sin dall’inizio con una CTU olfattometrica o almeno con rilievi tecnici strumentali. Presentarsi in udienza con sole testimonianze — per quanto numerose e concordanti — rischia di non superare il vaglio del giudice sulla soglia di intollerabilità.
Con la sentenza n. 851 del 21 aprile 2026, il Tribunale di Monza ha stabilito che la mera percezione delle esalazioni non è sufficiente a provarne l’intollerabilità ai sensi dell’art. 844 c.c. La notizia è pubblicata su GiuriCivile.it.
Il contesto normativo
L’art. 844 c.c. vieta le immissioni che superano la normale tollerabilità, tenuto conto della condizione dei luoghi e dell’eventuale contemperamento tra le esigenze della produzione e le ragioni della proprietà. La norma non individua una soglia numerica fissa: il giudice valuta caso per caso, bilanciando l’attività produttiva con il diritto alla vivibilità del fondo confinante.
La Cassazione ha più volte precisato che l’accertamento della soglia di tollerabilità richiede una valutazione obiettiva, non soggettiva (Cass. Civ. n. 19434/2019). Ne discende che il fastidio percepito dal singolo — anche confermato da più testimoni — non equivale a prova tecnica del superamento del limite. Il giudice di Monza applica coerentemente questo principio al caso delle immissioni olfattive da esercizio commerciale in condominio.
Cosa cambia per lo studio
- Richiedi una CTU olfattometrica in sede istruttoria. L’olfattometria dinamica misura la concentrazione delle esalazioni in unità odorimetriche (UO/m³) e fornisce al giudice un dato oggettivo su cui ancorare il giudizio di intollerabilità.
- Integra le testimonianze con documentazione tecnica autonoma. Prima ancora di depositare il ricorso, considera di incaricare un tecnico di parte per rilievi ambientali da allegare come perizia stragiudiziale: rafforza la domanda e orienta il CTU nominato dal giudice.
- Individua la normale tollerabilità in relazione al contesto. In zona industriale o commerciale il limite è più alto che in zona residenziale pura: documenta la destinazione urbanistica dell’immobile sin dall’atto di citazione, perché incide direttamente sul parametro di riferimento ex art. 844 c.c.
- Verifica le autorizzazioni dell’esercizio commerciale. Se l’attività opera in violazione di prescrizioni autorizzative (filtri, orari, sistemi di abbattimento odori), il mancato rispetto abbassa la soglia di tollerabilità ammessa e rafforza la posizione del condomino ricorrente.
- Considera la tutela in forma specifica. Oltre al risarcimento del danno, la domanda inibitoria — che impone al responsabile di adottare misure di contenimento — è spesso più utile al cliente e praticabile proprio quando la prova tecnica documenta il superamento del limite.
Attenzione a
Non confondere intollerabilità soggettiva e oggettiva. Il rischio più comune è costruire la causa esclusivamente su deposizioni testimoniali che descrivono il disagio vissuto dai condomini. Il giudice le può ritenere inidonee a dimostrare il superamento del limite legale: se la CTU non viene richiesta o viene rigettata per carenza di elementi tecnici a supporto, la domanda cade.
Attenzione ai termini per la mediazione obbligatoria. Le controversie condominiali rientrano tra quelle soggette a mediazione obbligatoria ex art. 5, d.lgs. 28/2010. Avviare il procedimento senza aver già raccolto almeno un documento tecnico di parte indebolisce la posizione in sede di mediazione e ritarda l’intero iter.
Domande frequenti
Le testimonianze dei condomini bastano per provare l’intollerabilità degli odori?
No. Secondo il Tribunale di Monza (sentenza n. 851/2026) e l’orientamento della Cassazione (Cass. Civ. n. 19434/2019), la percezione soggettiva degli odori — anche confermata da più testimoni — non dimostra il superamento della soglia di tollerabilità ex art. 844 c.c. Serve una prova tecnica obiettiva, come una perizia olfattometrica.
Come si misura la soglia di tollerabilità degli odori in condominio?
Lo strumento tipico è l’olfattometria dinamica, che quantifica le esalazioni in unità odorimetriche (UO/m³). Il dato va poi rapportato alla destinazione urbanistica della zona: la normale tollerabilità è più alta in aree commerciali o industriali rispetto a zone residenziali pure, come previsto dall’art. 844 c.c.
Cosa si può chiedere al giudice se l’esercizio commerciale produce odori intollerabili in condominio?
Si può chiedere sia il risarcimento del danno sia una misura inibitoria che obblighi il responsabile ad adottare sistemi di abbattimento o a rispettare determinati orari operativi. La domanda inibitoria è spesso più efficace per il cliente, purché supportata da prova tecnica del superamento del limite ex art. 844 c.c.
Fonte di riferimento: Giuricivile