L’installazione di un ascensore condominiale non esonera dal rispetto delle distanze minime dalle vedute previste dall’art. 907 c.c., anche quando l’opera persegue l’abbattimento delle barriere architettoniche. Il condomino titolare di una finestra aperta con regolare titolo abilitativo può agire in giudizio per ottenere la rimozione della struttura che violi quelle distanze. La necessità di eliminare barriere architettoniche non costituisce causa di deroga alle norme sulle distanze legali.
Punti chiave
- L’art. 907 c.c. sulle distanze dalle vedute si applica anche agli ascensori condominiali installati in aderenza alla facciata.
- Il condomino con finestra preesistente e titolo abilitativo regolare può opporsi all’opera e chiederne la rimozione.
- L’abbattimento delle barriere architettoniche non costituisce deroga automatica alle norme sulle distanze legali.
Ogni volta che un condominio delibera l’installazione di un ascensore esterno in aderenza alla facciata, uno studio legale che assiste condomini o amministratori deve verificare subito la presenza di finestre preesistenti e la loro distanza dalla struttura progettata. Ignorare questo passaggio espone il condominio a un’azione di rimozione forzata, con conseguenti costi e responsabilità per l’amministratore che ha dato esecuzione alla delibera.
Il Tribunale di Cagliari, con la sentenza n. 753/2026, ha stabilito che la struttura metallica destinata ad ascensore, realizzata in aderenza alla facciata condominiale, lede il diritto del condomino che abbia preesistentemente aperto una finestra con regolare titolo abilitativo, se non rispetta le distanze previste dall’art. 907 c.c. Il collegio ha escluso che la finalità di abbattere le barriere architettoniche valga come deroga a quella disciplina. Tutti i dettagli della decisione sono disponibili sulla fonte originale.
Il contesto normativo
L’art. 907 c.c. vieta di costruire in modo da impedire o ridurre la veduta da una finestra del vicino a distanza inferiore a 3 metri da essa. La norma tutela chi ha aperto la veduta per primo con titolo legittimo, e la sua applicazione prescinde dalla natura pubblica o privata dell’opera che si vuole realizzare. La disciplina sull’abbattimento delle barriere architettoniche — rilevante in condominio ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c. e della L. n. 13/1989 — consente di approvare l’opera con quorum ridotto, ma non sospende né deroga alle norme privatistiche sui rapporti di vicinato. La sentenza del Tribunale di Cagliari si allinea a un orientamento già consolidato in dottrina, che distingue nettamente il piano della legittimità della delibera da quello del rispetto dei diritti soggettivi dei singoli condomini.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di assistere un condominio nell’iter deliberativo per un ascensore esterno, verifica la posizione e la data di apertura di tutte le finestre presenti sulla facciata interessata, acquisendo i relativi titoli abilitativi.
- Se la distanza tra la struttura progettata e una finestra preesistente risulta inferiore a 3 metri (art. 907 c.c.), consiglia al condominio di modificare il progetto prima della delibera, non dopo l’installazione.
- Assisti il condomino leso fin dalla fase cautelare: l’azione inibitoria o di rimozione può essere rafforzata da un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. se i lavori sono già iniziati.
- Tieni separati i due piani di analisi: la delibera può essere valida (quorum raggiunto, finalità lecita) e ciononostante l’opera può essere illecita per violazione delle distanze. La validità della delibera non immunizza il condominio dall’azione del singolo.
- Documenta subito lo stato dei luoghi con perizia fotografica e planimetrica: la preesistenza della finestra rispetto all’ascensore è elemento costitutivo della pretesa e deve essere provata in modo puntuale.
Attenzione a
Il rischio più frequente è confondere la legittimità urbanistica dell’ascensore — che dipende dal titolo edilizio rilasciato dal Comune — con la sua liceità nei confronti dei condomini vicini. Un permesso di costruire rilasciato regolarmente non preclude l’azione ex art. 907 c.c.: i due piani di tutela coesistono e il giudice civile può ordinare la rimozione dell’opera anche se l’amministrazione non ha mosso obiezioni.
Attenzione anche alla prescrizione: l’azione a tutela delle distanze dalle vedute è soggetta al termine ordinario decennale decorrente dal completamento dell’opera. Se il condomino ha atteso, verifica con precisione la data di ultimazione dei lavori prima di valutare la percorribilità dell’azione.
Domande frequenti
L’ascensore condominiale deve rispettare i 3 metri di distanza dalle finestre?
Sì. L’art. 907 c.c. impone una distanza minima di 3 metri tra qualsiasi costruzione e la finestra del vicino da cui si esercita una veduta. Il Tribunale di Cagliari, sentenza n. 753/2026, ha confermato che questa regola vale anche per le strutture metalliche destinate ad ascensore installate in aderenza alla facciata condominiale, indipendentemente dalla finalità dell’opera.
La delibera condominiale per abbattere le barriere architettoniche deroga alle distanze legali dalle vedute?
No. La L. n. 13/1989 e l’art. 1120 c.c. consentono di approvare l’opera con quorum ridotto, ma non sospendono le norme privatistiche sui rapporti di vicinato. Il condomino che subisce la violazione dell’art. 907 c.c. può agire per la rimozione anche se la delibera è stata regolarmente approvata.
Come si tutela il condomino la cui finestra è stata oscurata dall’ascensore appena installato?
Il condomino può agire in via ordinaria per la rimozione della struttura o, se i lavori sono in corso, richiedere un provvedimento cautelare d’urgenza ex art. 700 c.p.c. per sospenderne l’esecuzione. Deve provare la preesistenza della finestra rispetto all’ascensore e la violazione della distanza minima di 3 metri prevista dall’art. 907 c.c., documentando lo stato dei luoghi con perizia tecnica.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani