La parte della terrazza a livello che non copre alcuna unità sottostante non beneficia della ripartizione ex art. 1126 c.c. e le relative spese di manutenzione straordinaria gravano integralmente sul proprietario esclusivo. La distinzione funzionale tra porzione con funzione di copertura e porzione aggettante è quindi il primo accertamento da compiere prima di qualsiasi riparto. La Cassazione con l’ordinanza n. 21572/2026 ha consolidato questo criterio, che orienta sia la consulenza stragiudiziale sia le strategie difensive in giudizio.
Punti chiave
- Punto 1 — La porzione aggettante della terrazza non copre unità sottostanti e non rientra nell’art. 1126 c.c.
- Punto 2 — Le spese sulla parte con funzione di copertura si ripartiscono: 1/3 proprietario esclusivo, 2/3 condominio.
- Punto 3 — Il riparto va operato separando fisicamente le due porzioni prima di qualsiasi delibera assembleare.
Ogni volta che un condominio delibera sulla manutenzione straordinaria di una terrazza a livello, il rischio di impugnazione della delibera aumenta se l’assemblea applica un criterio unico senza distinguere la funzione delle singole porzioni. Lo studio che assiste il condominio o il singolo proprietario deve ora verificare la geometria della terrazza prima ancora di discutere le quote.
La Cassazione, con l’ordinanza n. 21572/2026, ha confermato che le spese di manutenzione straordinaria di una terrazza a livello in uso esclusivo si ripartiscono in modo differenziato: la parte con funzione di copertura segue l’art. 1126 c.c., quella aggettante — priva di unità sottostanti — grava solo sul proprietario. La notizia è riportata da AvvocatoAndreani.
Il contesto normativo
L’art. 1126 c.c. disciplina le terrazze a livello di uso esclusivo che svolgono funzione di copertura per le unità sottostanti: in quel caso il proprietario esclusivo sostiene 1/3 della spesa, il condominio i restanti 2/3. La ratio è la doppia utilità della struttura — pavimento per il titolare dell’uso, tetto per i proprietari dei piani inferiori. Quando invece la terrazza o una sua porzione sporge oltre il perimetro dell’edificio senza coprire nulla, quell’utilità condominiale semplicemente non esiste. La Cassazione ha già percorso questa strada in precedenti conformi, e l’ordinanza n. 21572/2026 si inserisce in un indirizzo ormai stabile che impone di leggere la norma in chiave funzionale, non solo catastale.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di assistere il condominio in assemblea, acquisire la planimetria della terrazza e identificare con precisione quale porzione copre unità abitative sottostanti e quale aggetta nel vuoto: senza questo dato, qualunque delibera è esposta a impugnazione.
- Se il preventivo dei lavori non separa i costi per le due porzioni, chiedere all’amministratore o al tecnico di scorporarli: una voce unica rende impossibile applicare correttamente i criteri di riparto.
- Nel caso in cui il proprietario esclusivo contesti la propria quota, verificare se l’assemblea ha erroneamente esteso l’art. 1126 c.c. anche alla parte aggettante — quel vizio rende la delibera annullabile ex art. 1137 c.c. entro 30 giorni.
- Nei rogiti o nelle perizie in sede di compravendita, segnalare esplicitamente l’esistenza di una porzione aggettante come elemento che incide sul regime delle spese future: omettere questa informazione espone il professionista a profili di responsabilità.
- Per le liti già pendenti sulla ripartizione di spese condominiali relative a terrazze, l’ordinanza n. 21572/2026 costituisce un argomento diretto da inserire nelle memorie difensive o nelle comparse conclusionali.
Attenzione a
Il rischio più frequente è trattare la terrazza come un’unità indivisibile ai fini del riparto. Amministratori e assemblee tendono ad applicare l’art. 1126 c.c. all’intera superficie per semplicità operativa, ma questa scorciatoia produce delibere annullabili. Se assisti il condominio, fai mettere a verbale la distinzione funzionale e allega la planimetria che la documenta.
Un secondo punto critico riguarda i regolamenti condominiali contrattuali che derogano ai criteri legali: prima di invocare l’ordinanza n. 21572/2026, verifica se il regolamento prevede criteri convenzionali diversi per le terrazze. In quel caso la norma pattizia prevale, e la giurisprudenza sulla parte aggettante perde rilevanza diretta nel caso concreto.
Domande frequenti
Chi paga la manutenzione della parte aggettante di una terrazza condominiale?
La parte aggettante della terrazza, che non copre alcuna unità sottostante, non rientra nella ripartizione ex art. 1126 c.c. Le spese di manutenzione straordinaria gravano integralmente sul proprietario in uso esclusivo. Lo ha confermato la Cassazione con l’ordinanza n. 21572/2026, consolidando un indirizzo già presente in precedenti conformi.
Come si calcola la ripartizione spese terrazza a livello uso esclusivo in condominio?
Per la porzione con funzione di copertura si applica l’art. 1126 c.c.: 1/3 a carico del proprietario esclusivo, 2/3 a carico del condominio. Per la porzione aggettante, priva di unità sottostanti, il 100% grava sul proprietario. Il presupposto è uno scorporo preciso dei costi tra le due aree prima della delibera.
La delibera condominiale che applica l’art. 1126 cc anche alla parte aggettante è impugnabile?
Sì. Se l’assemblea estende erroneamente il criterio dell’art. 1126 c.c. all’intera terrazza includendo la parte aggettante, la delibera è annullabile ex art. 1137 c.c. Il termine per l’impugnazione è di 30 giorni dalla comunicazione per i dissenzienti, 30 giorni dalla conoscenza per gli assenti. La Cass. n. 21572/2026 offre un argomento diretto a supporto del ricorso.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani