La cessione di un immobile che ha beneficiato del Superbonus (art. 119 D.L. 34/2020) non genera plusvalenza imponibile ex art. 67, comma 1, lett. b-bis) TUIR se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente. L’Agenzia delle Entrate ha confermato questa posizione con la risposta ad interpello n. 124/2026, offrendo un criterio operativo diretto per chi assiste clienti in operazioni di compravendita post-Superbonus.
Punti chiave
- Punto 1 — La plusvalenza da cessione di immobile con Superbonus non è tassata se l’immobile era abitazione principale del cedente.
- Punto 2 — Il riferimento normativo è l’art. 67, comma 1, lett. b-bis) TUIR, introdotto per le cessioni post-Superbonus.
- Punto 3 — L’interpello AdE n. 124/2026 costituisce prassi ufficiale utilizzabile a supporto delle posizioni dei clienti.
Quando un cliente cede un immobile sul quale ha fruito del Superbonus, la prima domanda operativa è se scatta la tassazione della plusvalenza. La risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce il perimetro esatto dell’esenzione e consente allo studio di costruire posizioni difensive solide o di pianificare correttamente l’operazione prima del rogito.
Con la risposta ad interpello n. 124/2026, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la plusvalenza realizzata sulla cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati ai sensi dell’art. 119 D.L. n. 34/2020 (Superbonus) non è imponibile qualora l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del cedente. Il testo completo è disponibile sul sito dell’Agenzia, come riportato da Giuricivile.it.
Il contesto normativo
La norma di riferimento è l’art. 67, comma 1, lett. b-bis) TUIR, inserita per tassare le plusvalenze da cessione di immobili che hanno beneficiato delle detrazioni Superbonus ex art. 119 D.L. n. 34/2020, quando la cessione avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. La ratio è recuperare fiscalmente parte del beneficio ottenuto dallo Stato attraverso la detrazione al 110%. Tuttavia, il legislatore ha espressamente mantenuto l’esenzione tradizionale per l’abitazione principale: la stessa lett. b-bis) esclude dalla tassazione il cedente che abbia utilizzato l’immobile come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra la fine dei lavori e la cessione. Il coordinamento con l’art. 119 D.L. 34/2020 — e la conferma via interpello — fornisce ora una base di prassi amministrativa citabile.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di ogni rogito su immobile con Superbonus, verificare documentalmente che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del periodo post-lavori: questa circostanza esclude l’imponibilità della plusvalenza ex art. 67, comma 1, lett. b-bis) TUIR.
- Raccogliere le prove della destinazione abitativa del cliente: residenza anagrafica, utenze intestate, dichiarazioni dei redditi con l’immobile indicato come abitazione principale. Questi elementi reggono una eventuale contestazione in sede di accertamento.
- Nei casi in cui l’immobile non sia stato abitazione principale del cedente, la plusvalenza è imponibile: in tal caso occorre calcolarla correttamente al momento della cessione, tenendo conto del costo d’acquisto storico e delle spese incrementative, escluso l’importo degli interventi agevolati che già hanno generato detrazione.
- L’interpello n. 124/2026 è prassi amministrativa: citarlo nelle memorie difensive o nelle risposte ad avvisi bonari per supportare la posizione del cedente che abbia usato l’immobile come abitazione principale rafforza la posizione processuale in caso di contenzioso.
- Aggiornare la check-list pre-rogito dello studio inserendo la verifica del Superbonus come passaggio obbligatorio, al pari della visura ipocatastale o della conformità urbanistica.
Attenzione a
Il rischio principale è confondere la residenza anagrafica con l’effettivo utilizzo come abitazione principale. L’Agenzia delle Entrate — come già in altri contesti fiscali — può disconoscere l’esenzione se il cedente dimostra formalmente la residenza ma di fatto utilizzava l’immobile diversamente (es. locato a terzi o tenuto sfitto). Raccogliere prove concrete dell’utilizzo effettivo è indispensabile, non sufficiente la sola iscrizione anagrafica.
Un secondo errore frequente è non considerare il momento rilevante per il computo del periodo: la norma guarda all’intervallo tra la fine dei lavori agevolati e la data di cessione, non alla data di acquisto dell’immobile. Se i lavori si sono conclusi di recente e il cliente ha già trasferito la residenza altrove, l’esenzione può non operare anche se in precedenza l’immobile era abitazione principale da anni.
Domande frequenti
La plusvalenza Superbonus si paga se vendo la casa dove ho la residenza?
No, se l’immobile ceduto è stato adibito ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del periodo tra la fine dei lavori agevolati e la cessione, la plusvalenza non è imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis) TUIR. Lo ha confermato l’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 124/2026.
Come si calcola la plusvalenza su immobile con Superbonus se non era abitazione principale?
La plusvalenza si calcola come differenza tra il corrispettivo di cessione e il costo d’acquisto storico, aumentato delle spese incrementative documentate. Gli importi degli interventi già detratti con il Superbonus non si sommano al costo d’acquisto, poiché il beneficio fiscale è stato già fruito sotto forma di detrazione al 110%.
Entro quanti anni dalla fine dei lavori Superbonus scatta la tassazione della plusvalenza?
La tassazione della plusvalenza ex art. 67, comma 1, lett. b-bis) TUIR si applica alle cessioni effettuate entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati ai sensi dell’art. 119 D.L. n. 34/2020. Decorso tale termine, la cessione non genera plusvalenza tassabile per effetto del Superbonus, indipendentemente dalla destinazione d’uso dell’immobile.
Fonte di riferimento: Giuricivile