Il condòmino che dispone di un accesso autonomo all’edificio non può sottrarsi alla quota di spese per il servizio di portierato. Il criterio di riparto segue i millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione approvata all’unanimità. Chi assiste un condòmino in lite su questo punto deve quindi puntare su altri argomenti, non sull’assenza di utilizzo diretto del portone comune.
Punti chiave
- Punto 1 — L’accesso autonomo non esime dalla quota di spese per il portierato condominiale.
- Punto 2 — Il riparto segue i millesimi ex art. 1123 c.c., salvo accordo unanime in deroga.
- Punto 3 — L’impugnazione della delibera è ammissibile solo entro 30 giorni per l’assente, 30 giorni dalla comunicazione per il dissenziente.
Se assisti un condòmino che vuole contestare le spese di portierato sostenendo di usare un ingresso separato, devi fermarlo subito: quell’argomento non regge. La giurisprudenza è consolidata nel senso che il servizio di portierato rientra tra le spese generali del condominio, indipendentemente dalle modalità di accesso al fabbricato. Costruire la difesa su quel presupposto significa perdere tempo e credibilità davanti all’assemblea o al giudice.
Secondo quanto riportato da Diritto.it, anche il condòmino dotato di accesso autonomo è tenuto a contribuire alle spese per il portierato, perché il servizio è considerato a vantaggio dell’intero edificio e non del singolo varco d’ingresso.
Il contesto normativo
Il riferimento centrale è l’art. 1123 c.c., che impone a ogni condòmino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni in misura proporzionale al valore della propria proprietà. Il portiere è considerato addetto a una parte comune dell’edificio — l’androne, i corridoi, gli accessi — e il suo servizio si estende alla custodia e alla gestione generale, non al semplice presidio del portone principale.
La Cassazione ha più volte ribadito questo principio: tra le pronunce rilevanti, Cass. Civ. n. 9463/2016 chiarisce che le spese per il portierato si ripartiscono tra tutti i condòmini in base ai millesimi, senza che l’uso differenziato degli spazi comuni possa giustificare esenzioni unilaterali. Una deroga è possibile solo con delibera approvata all’unanimità ai sensi dell’art. 1123, comma 3, c.c., che consente criteri diversi quando alcuni condòmini non traggono utilità dalla cosa comune.
Cosa cambia per lo studio
- Quando il cliente contesta una delibera di riparto spese portierato, verifica subito se esiste un regolamento condominiale contrattuale che preveda esclusioni: senza quella base scritta e approvata all’unanimità, la contestazione è infondata.
- Se l’assemblea deve approvare un nuovo criterio di riparto che escluda i condòmini con accesso autonomo, la delibera richiede il voto unanime di tutti i partecipanti al condominio, non la sola maggioranza qualificata dell’art. 1136 c.c.
- In caso di morosità nelle spese condominiali, l’amministratore può agire con decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. anche contro chi ha accesso separato: l’eccezione sull’utilizzo non sospende né blocca il titolo esecutivo.
- Se segui l’amministratore, documentate con verbali precisi la natura del servizio di portierato (orari, mansioni, aree presidiate) per anticipare qualsiasi contestazione sull’utilità effettiva per le singole unità.
- L’impugnazione della delibera di riparto va proposta entro 30 giorni dalla delibera per i dissenzienti o astenuti, entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale per gli assenti, ai sensi dell’art. 1137 c.c. Decorso il termine, la delibera diventa definitiva anche se il criterio fosse discutibile.
Attenzione a
Il primo errore frequente è confondere la facoltà di deroga con una semplice delibera maggioritaria. Proporre in assemblea una mozione per esonerare i condòmini con accesso autonomo richiede l’unanimità: se passa a maggioranza, quella delibera è impugnabile entro 30 giorni da chiunque abbia votato contro o fosse assente. Tienilo presente prima di consigliare al cliente di far votare una soluzione del genere senza il consenso di tutti.
Il secondo rischio riguarda la confusione tra spese di portierato e spese per l’impianto citofonico o il portone automatico: queste ultime possono essere ripartite in modo diverso se i condòmini con accesso autonomo non usano affatto quegli impianti, e la giurisprudenza sul punto è meno uniforme. Non applicare automaticamente lo stesso ragionamento senza verificare l’oggetto specifico della spesa contestata.
Domande frequenti
Il condòmino con ingresso separato deve pagare le spese del portiere?
Sì. La giurisprudenza, tra cui Cass. Civ. n. 9463/2016, ritiene che il portierato sia un servizio a vantaggio dell’intero edificio. Il riparto segue i millesimi ex art. 1123 c.c. indipendentemente dall’uso del portone principale. Per ottenere un’esenzione serve una delibera unanime che modifichi il criterio di ripartizione.
Serve l’unanimità per esonerare un condòmino dalle spese di portierato?
Sì. Ai sensi dell’art. 1123, comma 3, c.c., derogare al criterio millesimale per le parti comuni richiede il consenso di tutti i condòmini. Una delibera approvata a sola maggioranza qualificata sarebbe annullabile su impugnazione entro 30 giorni, anche da un solo condòmino dissenziente o assente.
Entro quando si può impugnare la delibera condominiale sulle spese di portierato?
Ai sensi dell’art. 1137 c.c., il termine è di 30 giorni dalla delibera per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto, e di 30 giorni dalla comunicazione del verbale per chi era assente. Oltre quel termine la delibera è definitiva e non più contestabile in giudizio.
Fonte di riferimento: Diritto.it