Quando le infiltrazioni in condominio derivano da più cause concorrenti riconducibili a soggetti diversi, il proprietario danneggiato può agire contro tutti i responsabili senza dover preventivamente ripartire le rispettive quote di colpa. I diversi responsabili — condominio, singoli condomini, terzi — rispondono in solido per l’intero danno causato da un unico evento lesivo. Il creditore ottiene così tutela piena senza dover frammentare il contenzioso in tanti giudizi quanti sono i soggetti coinvolti.
Punti chiave
- Punto 1 — Il danneggiato non è tenuto a ripartire preventivamente la quota di responsabilità tra i coautori.
- Punto 2 — Un unico evento dannoso da infiltrazioni genera responsabilità solidale tra tutti i soggetti coinvolti.
- Punto 3 — La condanna in solido consente di escutere anche un solo responsabile per l’intero importo.
Se gestisci un contenzioso condominiale da infiltrazioni con più possibili responsabili, non devi scegliere in anticipo contro chi agire né quantificare la quota imputabile a ciascuno. La giurisprudenza consolidata riconosce la responsabilità solidale ogni volta che un unico evento dannoso sia riconducibile alla condotta — anche solo omissiva — di più soggetti distinti. Il vantaggio pratico è immediato: il cliente può essere soddisfatto integralmente escutendo anche uno solo dei convenuti.
Lo conferma la recente elaborazione giurisprudenziale commentata da GiuriCivile.it, secondo cui in presenza di infiltrazioni provenienti da terrazze, lastrici solari o parti comuni, i diversi responsabili possono essere condannati in solido senza che il giudice debba individuare preventivamente la quota di ciascuno.
Il contesto normativo
Il fondamento è l’art. 2055 c.c., che estende la solidarietà passiva a tutti i casi in cui il fatto dannoso sia imputabile a più persone: ciascuna risponde per l’intero, salvo il regresso interno. In ambito condominiale, l’art. 1126 c.c. disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione dei lastrici solari a uso esclusivo — un terzo a carico del titolare del diritto d’uso, due terzi al condominio — ma questa ripartizione opera tra i condomini, non nei confronti del terzo danneggiato. La Cassazione Civile ha ribadito più volte (tra le altre, Cass. Civ. n. 21854/2019 e Cass. Civ. n. 9580/2022) che il danneggiato esterno al rapporto interno di ripartizione mantiene intatta la facoltà di agire in solido contro tutti i corresponsabili.
Sul piano della responsabilità del condominio, l’art. 2051 c.c. — custodia delle cose in proprietà comune — resta il principale titolo di imputazione, affiancabile all’art. 2043 c.c. quando il danno derivi da condotta omissiva del singolo condomino titolare di un diritto reale sulla parte da cui originano le infiltrazioni.
Cosa cambia per lo studio
- Convenica sempre sia il condominio sia il singolo condomino proprietario della terrazza o del lastrico: la solidarietà ex art. 2055 c.c. si applica a entrambi, e la condanna congiunta protegge il cliente dal rischio di insolvenza di uno solo dei debitori.
- Non è necessario articolare domande distinte per ogni quota di responsabilità: il giudice può condannare in solido senza dover operare la ripartizione interna, che rimane questione tra coobbligati nel successivo giudizio di regresso.
- Nella perizia tecnica d’ufficio, orienta il quesito verso l’accertamento della causa unica del danno piuttosto che verso la suddivisione delle singole concause: rafforza il presupposto della solidarietà e semplifica la motivazione della sentenza.
- Se il cliente è già in possesso di una sentenza di condanna in solido, può procedere all’esecuzione forzata indifferentemente sul patrimonio del condominio o del singolo condomino, scegliendo il bersaglio più capiente o più liquido.
- Documenta con precisione il nesso causale tra la parte comune o la terrazza e l’evento infiltrativo: senza prova dell’unicità dell’evento dannoso, il giudice potrebbe escludere la solidarietà e imporre al danneggiato la prova separata di ciascuna quota.
Attenzione a
Il meccanismo della solidarietà non elimina la necessità di identificare tutti i soggetti cui il danno è riconducibile prima di depositare l’atto di citazione. Se ometti di convenire un responsabile e il convenuto unico paga e agisce in regresso, il cliente potrebbe trovarsi esposto a domande risarcitorie riconvenzionali o a eccezioni di difetto di legittimazione passiva parziale che rallentano il giudizio.
Attenzione anche alla prescrizione: il termine quinquennale ex art. 2947 c.c. decorre autonomamente nei confronti di ciascun responsabile. Un atto interruttivo notificato solo al condominio non interrompe la prescrizione nei confronti del condomino proprietario del lastrico, che va citato o raggiunto da diffida separata entro i termini.
Domande frequenti
Il condomino proprietario del lastrico risponde in solido con il condominio per le infiltrazioni?
Sì. Quando le infiltrazioni originano da un lastrico a uso esclusivo, la responsabilità si distribuisce tra il titolare del diritto d’uso e il condominio secondo l’art. 1126 c.c. nei rapporti interni, ma nei confronti del danneggiato entrambi rispondono in solido ai sensi dell’art. 2055 c.c. per l’intero ammontare del danno.
Devo quantificare la quota di colpa di ciascun convenuto nell’atto di citazione per infiltrazioni condominiali?
No. In presenza di un unico evento dannoso causato da più soggetti, il giudice può condannare tutti in solido senza ripartire le quote di responsabilità. La ripartizione interna tra coobbligati è questione che riguarda il successivo giudizio di regresso tra i corresponsabili, non il rapporto con il danneggiato.
La prescrizione per infiltrazioni condominiali si interrompe notificando solo al condominio?
No. L’atto interruttivo produce effetti solo nei confronti del soggetto che lo riceve. Se la responsabilità è solidale tra condominio e singolo condomino, occorre notificare diffida o atto di citazione a entrambi entro il termine quinquennale ex art. 2947 c.c., altrimenti la prescrizione matura separatamente nei confronti del soggetto non raggiunto.
Fonte di riferimento: Giuricivile