La chiusura parziale di un portico condominiale — limitata alle ore notturne e festive — non integra un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c. se non altera la destinazione del bene né impedisce al condomino l’uso che ne faceva in precedenza. Il criterio dirimente è la sostanzialità della modifica: una restrizione temporale dell’accesso rimane nell’alveo della semplice modifica della cosa comune, non dell’innovazione. Lo studio può usare questo principio sia per difendere delibere assembleari già adottate sia per strutturare quelle future in modo da minimizzare il rischio di impugnazione.
Punti chiave
- Punto 1 — La chiusura notturna e festiva del portico non altera la destinazione del bene comune.
- Punto 2 — Il criterio della ‘sostanzialità’ distingue la modifica lecita dall’innovazione vietata ex art. 1120 c.c.
- Punto 3 — Le delibere assembleari su recinzioni parziali risultano ora più difendibili in giudizio.
Chi assiste un condominio o difende un condomino in una controversia su parti comuni ha ora un riferimento giurisprudenziale preciso per valutare la legittimità di recinzioni e chiusure parziali. La distinzione tra modifica lecita e innovazione vietata, spesso oggetto di contestazione assembleare, trova nella pronuncia in commento un criterio applicativo che semplifica sia la consulenza preventiva sia la difesa in sede contenziosa.
Con l’ordinanza n. 22857/2026 la Corte di Cassazione ha stabilito che la recinzione di un portico condominiale non costituisce innovazione vietata quando non altera in modo sostanziale la consistenza o la destinazione del bene e non preclude al singolo condomino l’uso precedente. La chiusura limitata alle ore notturne e festive, in particolare, rientra nella categoria della semplice modifica della cosa comune. Il testo integrale della decisione è disponibile sul sito AvvocatoAndreani.
Il contesto normativo
L’art. 1120 c.c. vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, ovvero che ne alterino il decoro architettonico o che rechino danno alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio. La norma si affianca all’art. 1102 c.c., che consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri il pari uso. La Cassazione ha chiarito in più occasioni — da ultimo con questa ordinanza — che la linea di confine tra uso lecito ex art. 1102 c.c. e innovazione vietata ex art. 1120 c.c. si traccia sul carattere sostanziale della modifica, non sulla sua mera materialità. Una restrizione temporale dell’accesso, priva di effetti permanenti sulla fruibilità del bene, resta al di qua di quella soglia.
Cosa cambia per lo studio
- Puoi consigliare all’assemblea di deliberare recinzioni o chiusure a orario circoscritto (es. dalle 22 alle 7 e nei festivi) con le maggioranze previste per le modifiche ordinarie, senza dover raggiungere le maggioranze qualificate richieste per le innovazioni.
- In caso di impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c., la difesa può argomentare che la misura non incide sulla destinazione del bene né sull’uso precedente del condomino ricorrente, applicando direttamente il principio fissato da Cass. ord. n. 22857/2026.
- In fase di consulenza preventiva, verifica sempre che la chiusura non precluda in modo assoluto l’accesso: se anche un solo condomino perde l’uso che esercitava, la qualificazione torna a essere quella di innovazione vietata.
- La delibera va motivata indicando espressamente le fasce orarie di chiusura e le ragioni (sicurezza, decoro, contenimento dei costi di vigilanza): una delibera generica resta vulnerabile all’impugnazione anche dopo questa sentenza.
- Il principio è trasferibile ad altre parti comuni con accesso temporaneo regolamentato (androni, corsie di parcheggio, aree verdi), purché la limitazione sia parimenti parziale e non strutturale.
Attenzione a
Il rischio principale è sovrastimare la portata della pronuncia. La Cassazione non ha legittimato qualsiasi recinzione: ha legittimato una chiusura temporalmente limitata che non altera la destinazione né esclude l’uso del singolo. Una recinzione permanente o che di fatto rende inaccessibile il portico a un condomino torna immediatamente nel perimetro dell’art. 1120 c.c. e richiede le maggioranze qualificate — o può essere direttamente nulla se integra una delle ipotesi di divieto assoluto.
Attenzione anche al regolamento condominiale di natura contrattuale: se prevede clausole più restrittive sull’uso delle parti comuni, la delibera assembleare non può derogarvi a maggioranza semplice. Verifica sempre il titolo contrattuale prima di dare il via libera alla delibera.
Domande frequenti
La recinzione di un portico condominiale richiede unanimità o basta la maggioranza?
Dipende dalla natura della modifica. Se la chiusura è temporalmente limitata — ad esempio notturna e festiva — e non altera la destinazione del portico né preclude l’uso a nessun condomino, la Cassazione (ord. n. 22857/2026) la qualifica come semplice modifica della cosa comune, non come innovazione. Bastano le maggioranze ordinarie previste dall’art. 1136 c.c., senza necessità di unanimità.
Quando la chiusura di un portico condominiale diventa innovazione vietata?
Diventa innovazione vietata ex art. 1120 c.c. quando altera in modo sostanziale la destinazione del bene o impedisce a un singolo condomino di esercitare l’uso che ne faceva in precedenza. Una recinzione permanente o che di fatto esclude l’accesso di uno o più condomini supera quella soglia e può essere impugnata o dichiarata nulla.
Come si impugna una delibera condominiale sulla recinzione del portico?
La delibera va impugnata ai sensi dell’art. 1137 c.c. entro 30 giorni dalla comunicazione per il condomino assente e dalla data della delibera per chi era presente. L’impugnante dovrà dimostrare che la modifica altera la destinazione del bene o gli impedisce l’uso precedente: dopo Cass. ord. n. 22857/2026, l’onere probatorio su questo punto è più gravoso se la chiusura è solo oraria.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani