Con l’ordinanza n. 23050 del 10 luglio 2026, la Cassazione ha stabilito che i valori OMI non possono essere applicati in modo uniforme a tutte le pertinenze di una concessione demaniale marittima. Ogni porzione deve essere classificata secondo la sua effettiva destinazione d’uso — commerciale, terziaria o direzionale — e il canone va calcolato su quella base specifica. Chi gestisce contenziosi su concessioni balneari o portuali con strutture miste deve riesaminare i conteggi già presentati.
Punti chiave
- Punto 1 — I valori OMI si applicano per categoria d’uso reale, non per l’intera concessione unitariamente.
- Punto 2 — Le pertinenze con funzione commerciale, terziaria o direzionale seguono criteri di calcolo distinti.
- Punto 3 — I contenziosi sui canoni già definiti con metodo indistinto sono potenzialmente riapribili.
Se stai gestendo un contenzioso su canoni di concessione demaniale marittima — o stai assistendo un concessionario in fase di accertamento — questa ordinanza cambia il perimetro del tuo argomento difensivo. Applicare un unico valore OMI a tutte le pertinenze della concessione non è più sostenibile: la Cassazione ha chiarito che ogni struttura va classificata e valorizzata in base alla sua funzione concreta.
Con l’ordinanza n. 23050 del 10 luglio 2026, la Cassazione ha stabilito che, nel calcolo dei canoni demaniali marittimi, le pertinenze non possono essere aggregate in un’unica categoria commerciale. I valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) vanno applicati tenendo conto della natura effettiva di ciascun immobile e della sua connessione con attività commerciali, terziarie o direzionali. La notizia è riportata da GiuriCivile.it.
Il contesto normativo
La disciplina di riferimento è il d.lgs. n. 59/2010, che recepisce la direttiva Bolkestein, e il d.l. n. 400/1993 convertito in l. n. 494/1993, che fissa i criteri base per la determinazione dei canoni demaniali marittimi. L’art. 03 della l. n. 494/1993 prevede che il canone tenga conto del valore di mercato dell’area concessa, e da qui discende il ricorso ai valori OMI come parametro di riferimento. La Cassazione, già con sentenze precedenti in materia di concessioni portuali e balneari, aveva aperto alla differenziazione per destinazione d’uso, ma l’ordinanza n. 23050/2026 lo afferma in modo diretto e vincolante: la categoria OMI “commerciale” non può assorbire automaticamente strutture con funzione terziaria o direzionale distinta.
Il principio si inserisce nel filone giurisprudenziale che impone alla pubblica amministrazione di motivare puntualmente i criteri di quantificazione del canone, pena l’illegittimità dell’atto di accertamento (cfr. Cass. Civ. sez. I, n. 18463/2021 in materia di obblighi motivazionali negli atti concessori).
Cosa cambia per lo studio
- Nei ricorsi contro avvisi di accertamento su canoni demaniali, verifica sempre se l’amministrazione ha applicato un valore OMI unico per strutture con destinazioni d’uso differenti: è il primo motivo di impugnazione da sviluppare.
- Nelle concessioni balneari con strutture miste (stabilimento balneare + punto vendita + uffici di gestione), chiedi una perizia tecnica che distingua le superfici per categoria funzionale prima di qualsiasi negoziazione con il concedente.
- Se il tuo cliente ha pagato canoni calcolati con metodo indistinto negli ultimi anni, valuta la ripetizione dell’indebito o l’istanza di riesame in autotutela: l’ordinanza n. 23050/2026 è un argomento diretto a sostegno.
- Nei procedimenti di rinnovo o proroga della concessione, inserisci già in fase precontenziosa la richiesta di distinzione per categoria OMI nel provvedimento di determinazione del canone.
- Coordina il ragionamento giuridico con un perito OMI: la classificazione delle pertinenze richiede una valutazione tecnica che il giudice difficilmente farà d’ufficio senza una CTU ben impostata.
Attenzione a
Il rischio principale è confondere la categoria catastale con la categoria OMI: sono criteri distinti. Una struttura classificata catastalmente come C/1 non coincide automaticamente con la zona OMI “commerciale” rilevante ai fini del canone demaniale. Portare in giudizio una perizia che sovrappone i due sistemi è un errore che indebolisce tutta la tesi difensiva.
Secondo punto critico: i termini per impugnare gli atti di accertamento sui canoni demaniali davanti al TAR sono spesso di 60 giorni dalla notifica. Se il cliente arriva tardi, la strada del contenzioso amministrativo si chiude e restano solo le vie dell’autotutela o del giudizio ordinario — con costi e tempi molto diversi. Verifica subito la data dell’atto.
Domande frequenti
Come si calcolano i canoni demaniali marittimi con i valori OMI?
I valori OMI si applicano in base alla destinazione d’uso effettiva di ciascuna pertinenza della concessione. Dopo Cass. n. 23050/2026, non è più ammissibile usare un’unica categoria OMI per strutture con funzioni commerciali, terziarie o direzionali diverse. Il calcolo deve essere distinto per ciascuna tipologia di superficie concessa.
Posso impugnare un canone demaniale calcolato con un unico valore OMI per tutte le pertinenze?
Sì, l’ordinanza n. 23050/2026 della Cassazione supporta direttamente questa impugnazione. Se l’ente concedente ha applicato un valore OMI indistinto a strutture con destinazioni diverse, l’atto è contestabile sia in sede amministrativa che ordinaria. Verifica i termini di impugnazione: davanti al TAR sono generalmente 60 giorni dalla notifica.
Quali pertinenze di una concessione balneare rientrano in categorie OMI diverse?
Le strutture destinate alla vendita diretta al pubblico rientrano nella categoria commerciale; gli uffici di gestione o amministrazione in quella terziaria o direzionale; i depositi o magazzini possono seguire ancora un’altra classificazione. La distinzione va supportata da una perizia tecnica che analizzi la funzione concreta di ciascun immobile, non solo la sua denominazione nel titolo concessorio.
Fonte di riferimento: Giuricivile