I lucernai posti sul piano di calpestio del cortile condominiale sono parti comuni ex art. 1117 c.c. e non possono essere trasformati in prese d’aria senza il consenso dell’assemblea. La Cassazione, con l’ordinanza n. 21707/2026, chiarisce che tale modifica integra un’alterazione illegittima della cosa comune. Prima di consigliare qualsiasi intervento su queste aperture, occorre verificare il titolo costitutivo e la destinazione originaria del manufatto.
Punti chiave
- Punto 1 — I lucernai sul cortile condominiale rientrano di regola nelle parti comuni ex art. 1117 c.c.
- Punto 2 — La trasformazione in presa d’aria altera la destinazione e richiede delibera assembleare qualificata.
- Punto 3 — Cass. n. 21707/2026 consolida l’orientamento: il singolo condomino non può modificare unilateralmente il lucernaio.
Ogni volta che un condomino interviene su un lucernaio a pavimento del cortile — tappandolo, graticolando l’apertura o trasformandolo in presa d’aria per un locale seminterrato — lo studio che assiste il condominio si trova di fronte a una possibile azione di ripristino. Sapere già oggi su quale base normativa impostare il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. o la domanda ex art. 1118 c.c. fa la differenza tra una misura cautelare ottenuta in tempi utili e un contenzioso lungo.
La Cassazione ha affrontato il tema con l’ordinanza n. 21707/2026, chiarendo che i lucernai ubicati sul piano di calpestio del cortile condominiale vanno considerati parti comuni e che la loro trasformazione in prese d’aria integra un’alterazione illegittima. Puoi leggere il testo integrale dell’ordinanza sul sito GiuriCivile.it.
Il contesto normativo
Il punto di partenza è l’art. 1117 c.c., che elenca le parti comuni in via presuntiva: cortili, opere di finitura e tutto ciò che, per struttura e destinazione, serve all’uso comune. I lucernai a pavimento rientrano in questa categoria perché garantiscono luce e areazione ai locali condominiali sottostanti, non al singolo appartamento. L’art. 1120 c.c. consente innovazioni solo con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c. — e comunque mai se pregiudicano la stabilità o la sicurezza dell’edificio oppure alterano il decoro architettonico. L’art. 1102 c.c., richiamato frequentemente in questi casi, permette al condomino di fare uso della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso: trasformare un lucernaio in presa d’aria viola entrambi i limiti.
Cosa cambia per lo studio
- Quando un condomino interviene su un lucernaio a pavimento del cortile, la presunzione di communione ex art. 1117 c.c. si attiva automaticamente: spetta a chi ha modificato l’apertura provare il titolo contrario.
- La trasformazione in presa d’aria non è una semplice riparazione: cambia la funzione del manufatto e richiede delibera assembleare con le maggioranze previste dall’art. 1136, quinto comma, c.c. — almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale.
- Per il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. il fumus è forte: l’ordinanza n. 21707/2026 fornisce un precedente diretto da citare già nel ricorso. Il periculum si costruisce documentando la perdita di luce nei locali sottostanti.
- Se il regolamento contrattuale riserva espressamente l’apertura all’uso esclusivo di un condomino, la presunzione di comunione cede: verifica sempre titolo d’acquisto e regolamento prima di impostare la difesa.
- L’azione di ripristino si prescrive in dieci anni ex art. 2946 c.c., ma la decorrenza parte dal momento in cui la modifica è divenuta visibile e permanente — non dalla delibera assembleare che l’ha eventualmente autorizzata in modo invalido.
Attenzione a
Il rischio più frequente è confondere il lucernaio con una finestra di proprietà esclusiva: se l’atto di acquisto descrive l’unità come comprensiva del «lucernaio posto nel cortile», il titolo contrario alla communione è già formato e l’azione del condominio si indebolisce sensibilmente. Controlla il rogito e le planimetrie catastali prima di inviare qualsiasi diffida.
Un secondo errore ricorrente riguarda la legittimazione attiva: solo l’amministratore — previa autorizzazione assembleare ex art. 1131 c.c., salvo atti conservativi urgenti — può agire in giudizio per conto del condominio. Un’azione promossa dal singolo condomino senza delega assembleare rischia di essere dichiarata inammissibile, vanificando anche un’ottima tesi nel merito.
Domande frequenti
Il lucernaio nel cortile condominiale è sempre parte comune?
Sì, in via presuntiva ex art. 1117 c.c., perché serve all’uso e al godimento di tutti i condomini dei locali sottostanti. La presunzione cede solo se il titolo d’acquisto o il regolamento contrattuale attribuiscono espressamente il lucernaio in proprietà esclusiva a un singolo condomino.
Cosa fare se un condomino trasforma un lucernaio in presa d’aria senza autorizzazione?
L’amministratore, previa delibera assembleare, può inviare diffida a ripristinare lo stato dei luoghi e, se il condomino non ottempera, richiedere un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. citando Cass. n. 21707/2026. In parallelo è proponibile azione di ripristino nel merito con condanna alle spese.
Quali maggioranze servono per approvare la trasformazione di un lucernaio condominiale?
Trattandosi di innovazione ex art. 1120 c.c., occorre la maggioranza prevista dall’art. 1136, quinto comma, c.c.: voto favorevole di almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale. Se la modifica pregiudica il decoro o la sicurezza, nessuna maggioranza la rende legittima.
Fonte di riferimento: Giuricivile