Il diritto di abitazione non può essere ipotecato, nemmeno dall’Agente della Riscossione, perché è un diritto personalissimo, intrasmissibile e non assoggettabile a esecuzione forzata. Chi riceve un’iscrizione ipotecaria su questo diritto ha titolo per impugnarla e ottenerne la cancellazione. La CGT di Secondo Grado della Puglia, con la sentenza n. 906/2026, ha confermato questo principio in sede tributaria.
Punti chiave
- Il diritto di abitazione è personalissimo e non può essere ceduto né pignorato.
- L’Agente della Riscossione non può iscrivere ipoteca su un diritto di abitazione.
- L’iscrizione ipotecaria su tale diritto è illegittima e va impugnata immediatamente.
Se un tuo cliente ha ricevuto un’ipoteca iscritta dall’Agente della Riscossione su un diritto di abitazione, hai oggi un argomento giurisprudenziale diretto per impugnarla. La nullità dell’atto non deriva da vizi procedurali, ma dalla natura stessa del diritto: non cedibile, non pignorabile, non ipotecabile. Questo apre spazio sia all’opposizione agli atti esecutivi sia al ricorso tributario per ottenere la cancellazione.
La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Puglia, con la sentenza n. 906/2026, ha stabilito che il diritto di abitazione non può formare oggetto di iscrizione ipotecaria neppure da parte dell’Agente della Riscossione, in quanto diritto non cedibile e non assoggettabile ad esecuzione forzata.
Il contesto normativo
Il diritto di abitazione è disciplinato dagli artt. 1021 e 1022 c.c. come diritto reale di godimento a carattere personalissimo: il titolare può abitare la casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia, ma non può cedere o locare il diritto. L’art. 1024 c.c. sancisce espressamente che i diritti di uso e abitazione non possono essere ceduti né dati in locazione. Da questa intrasmissibilità discende l’inapignorabilità: se il diritto non può circolare, non può nemmeno essere aggredito dai creditori a titolo esecutivo. Sul piano dell’esecuzione forzata, l’art. 514 c.p.c. elenca i beni assolutamente impignorabili, e la giurisprudenza ha costantemente esteso questa logica ai diritti personalissimi non suscettibili di espropriazione. L’iscrizione ipotecaria su un bene o diritto non espropriabile è priva di effetto, in quanto l’ipoteca presuppone per sua natura la possibilità di procedere alla vendita forzata del bene gravato (art. 2808 c.c.).
Cosa cambia per lo studio
- Verifica subito le visure ipotecarie dei clienti titolari di diritto di abitazione: un’iscrizione esistente va contestata senza attendere l’avvio dell’esecuzione.
- In caso di ipoteca già iscritta dall’Agente della Riscossione, valuta il ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria per ottenere la dichiarazione di illegittimità e la cancellazione, oltre all’eventuale opposizione ex art. 617 c.p.c. davanti al giudice ordinario.
- Distingui con precisione il diritto di abitazione (artt. 1021-1022 c.c.) dalla nuda proprietà e dall’usufrutto: quest’ultimo è cedibile e ipotecabile, quindi non beneficia dello stesso regime di tutela.
- Nei rogiti e negli atti di costituzione del diritto di abitazione, inserisci una clausola che richiama espressamente l’intrasmissibilità ex art. 1024 c.c., utile in caso di futura contestazione con i creditori.
- Segnala ai clienti che l’iscrizione ipotecaria su un diritto non ipotecabile non interrompe termini di prescrizione né produce effetti sostanziali, ma può bloccare di fatto atti notarili: agisci in via cautelare per la cancellazione anche prima del contenzioso principale.
Attenzione a
Il rischio principale è confondere il diritto di abitazione con l’usufrutto o con la quota di comproprietà. L’usufrutto (art. 980 c.c.) è cedibile e può essere ipotecato; la quota di nuda proprietà sull’immobile rimane invece aggredibile dai creditori del nudo proprietario. Se il tuo cliente è titolare di abitazione ma un familiare è nudo proprietario, l’ipoteca sul diritto di abitazione resta illegittima, ma quella sulla nuda proprietà del terzo è valida: tieni separati i piani.
Un secondo errore frequente è attendere la notifica dell’avviso di vendita prima di reagire. L’iscrizione ipotecaria illegittima va impugnata appena notificata o appena rilevata in visura: i termini di opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. sono di 20 giorni dalla conoscenza dell’atto, e la giurisprudenza tende a non ammettere eccezioni tardive sulla validità dell’iscrizione una volta avviata la procedura.
Domande frequenti
Il diritto di abitazione può essere pignorato o ipotecato?
No. Il diritto di abitazione è personalissimo e intrasmissibile per espressa disposizione dell’art. 1024 c.c. Da questa caratteristica discende l’impossibilità di assoggettarlo a esecuzione forzata o a iscrizione ipotecaria. La CGT Puglia n. 906/2026 lo ha confermato anche per le iscrizioni dell’Agente della Riscossione.
Come si cancella un’ipoteca illegittima iscritta dall’Agente della Riscossione su un diritto di abitazione?
Si può proporre ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria competente chiedendo la dichiarazione di illegittimità dell’iscrizione e la sua cancellazione, oppure proporre opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. entro 20 giorni dalla conoscenza dell’atto davanti al giudice ordinario. Le due strade non si escludono necessariamente.
Qual è la differenza tra usufrutto e diritto di abitazione ai fini dell’ipoteca?
L’usufrutto è cedibile (art. 980 c.c.) e può essere ipotecato: i creditori dell’usufruttuario possono aggredirlo. Il diritto di abitazione, invece, non può essere ceduto né dato in locazione (art. 1024 c.c.), quindi non è suscettibile di espropriazione né di ipoteca. La distinzione è decisiva nella strategia difensiva.
Fonte di riferimento: Giuricivile