In caso di danni da infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello, il danneggiato può pretendere l’intero risarcimento da ciascuno dei soggetti corresponsabili — condominio, locatore e conduttore — senza che i limiti di ripartizione dell’art. 1126 c.c. (un terzo e due terzi) operino nei suoi confronti. La Cassazione, con la sentenza n. 11585/2026, ha confermato che il regime di solidarietà ex art. 2055 c.c. prevale sulla ripartizione interna delle spese di riparazione, la quale rileva esclusivamente nei rapporti tra i coobbligati.
Punti chiave
- Il danneggiato può citare in giudizio uno solo tra condominio, locatore e conduttore per l’intero importo.
- I limiti dell’art. 1126 c.c. (1/3 e 2/3) operano solo nei rapporti interni tra i corresponsabili.
- La sentenza Cass. n. 11585/2026 consolida la solidarietà ex art. 2055 c.c. in materia condominiale.
Nei contenziosi da infiltrazioni che coinvolgono terrazze a livello, la strategia processuale cambia: il tuo cliente può scegliere di convenire uno solo tra condominio, locatore e conduttore chiedendo l’intero risarcimento, senza che nessuno di questi possa eccepire che la sua quota è limitata a un terzo o a due terzi. La difesa del coobbligato che tenta di scaricare sulla ripartizione interna dell’art. 1126 c.c. non regge più di fronte al danneggiato.
La Cassazione, con la sentenza n. 11585/2026, ha ribadito che il regime di solidarietà ex art. 2055 c.c. impone a ciascun corresponsabile di rispondere per l’intero danno verso il terzo leso. La notizia è riportata da AvvocatoAndreani.
Il contesto normativo
L’art. 1126 c.c. disciplina le spese di riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello: un terzo a carico del proprietario esclusivo o dell’usuario, due terzi a carico del condominio. Questa norma regola però il rapporto interno tra condomini e non limita la posizione del danneggiato verso i terzi. L’art. 2055 c.c. stabilisce invece che, quando il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte rispondono solidalmente per l’intero: il creditore sceglie liberamente contro chi agire e per quale importo, fino alla concorrenza del danno complessivo. La Cassazione aveva già tracciato questa distinzione (cfr. Cass. Civ. Sez. II), e la sentenza n. 11585/2026 la consolida espressamente nel perimetro delle terrazze a livello con locazione in corso.
Cosa cambia per lo studio
- Puoi citare in giudizio il condominio per l’intero danno da infiltrazioni, anche se il lastrico è in uso esclusivo al conduttore: la solidarietà ex art. 2055 c.c. ti copre senza bisogno di convenire tutti i corresponsabili.
- La quota di un terzo o due terzi dell’art. 1126 c.c. diventa argomento esclusivamente in sede di regresso tra i coobbligati, non nell’azione principale del danneggiato: preparati a contrastare difese che tentano di confondere i due piani.
- Se assisti il condominio convenuto in giudizio, valuta subito la chiamata in causa del locatore e del conduttore per il regresso, evitando di pagare il 100% e poi dover agire in separato giudizio.
- In fase di CTU, distingui con precisione le cause del danno: infiltrazioni per carente manutenzione strutturale (condominio), per uso improprio della terrazza (conduttore) o per omessa riparazione imputabile al locatore. Questa tripartizione causale serve ai fini del regresso interno.
- Nel caso in cui il tuo cliente sia il locatore, verifica subito il contratto di locazione: se le spese straordinarie restano a suo carico e il conduttore ha usato la terrazza in modo normale, la chiamata in causa del condominio per il regresso è la mossa da fare subito.
Attenzione a
Il rischio principale è confondere il piano esterno (rapporto con il danneggiato, governato dall’art. 2055 c.c.) con il piano interno (ripartizione tra coobbligati, governato dall’art. 1126 c.c.). Un atto difensivo che eccepisce al danneggiato il limite della quota interna non ha fondamento e rischia di aggravare la posizione del cliente sul piano delle spese processuali.
Secondo rischio: omettere la chiamata in garanzia del terzo corresponsabile nella causa principale. Se il condominio paga l’intero e poi agisce in regresso in un giudizio separato, perde il vantaggio della simultaneità processuale e affronta un secondo contenzioso con tempi e costi aggiuntivi. Meglio intervenire nella stessa sede con domanda di regresso ex art. 2055, comma 2, c.c.
Domande frequenti
Il condominio può opporre al danneggiato il limite di un terzo dell’art. 1126 c.c.?
No. L’art. 1126 c.c. regola la ripartizione interna delle spese tra i condomini, non la responsabilità verso il terzo danneggiato. Secondo Cass. n. 11585/2026, il regime di solidarietà ex art. 2055 c.c. obbliga ciascun corresponsabile — condominio, locatore, conduttore — a rispondere per l’intero danno nei confronti del danneggiato.
Il conduttore risponde per i danni da infiltrazioni della terrazza che usa in esclusiva?
Sì, se l’infiltrazione deriva da un uso improprio o da omessa custodia della terrazza affidata in godimento esclusivo. In tal caso il conduttore è corresponsabile in solido con il locatore e il condominio ex art. 2055 c.c., e il danneggiato può richiedere l’intero risarcimento anche solo a lui.
Come agisce in regresso il condominio che ha pagato l’intero risarcimento per infiltrazioni da terrazza?
Il condominio che ha pagato il 100% del risarcimento può esercitare il regresso ex art. 2055, comma 2, c.c. contro il locatore e il conduttore. La quota di regresso si calcola in base alle rispettive responsabilità, tenendo conto dei criteri dell’art. 1126 c.c. per la parte imputabile alla manutenzione strutturale.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani