La delibera assembleare adottata su un punto non previsto dall’ordine del giorno è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c., non nulla: il condomino ha 30 giorni per impugnarla, decorsi i quali l’atto diventa definitivamente efficace. Il condomino che lascia scadere il termine non può recuperare la contestazione impugnando la successiva delibera attuativa. Questo principio, confermato da Cass. civ. n. 1098 del 19 gennaio 2026, vale anche per la ripartizione delle spese straordinarie dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
Punti chiave
- Punto 1 — La delibera fuori OdG è annullabile, non nulla: il termine per impugnarla è 30 giorni.
- Punto 2 — Decorsi 30 giorni senza impugnazione, la delibera diventa definitivamente efficace per tutti i condomini.
- Punto 3 — L’impugnazione della delibera attuativa non sana la mancata contestazione della delibera originaria.
Quando un condomino arriva in studio lamentando una ripartizione di spese straordinarie sul riscaldamento centralizzato, la prima domanda da fare è semplice: la delibera originaria è stata impugnata entro 30 giorni? Se la risposta è no, il margine di manovra si riduce drasticamente, indipendentemente dai vizi formali che si riescono a individuare.
Con l’ordinanza n. 1098 del 19 gennaio 2026, la Cassazione civile ribadisce che la delibera assembleare adottata su un punto non contemplato nell’ordine del giorno non è nulla ma annullabile: ove non impugnata nel termine di decadenza, diviene definitivamente efficace. Il condomino che ha omesso l’impugnazione tempestiva non può recuperarla aggredendo la successiva delibera attuativa.
Il contesto normativo
L’art. 1137 c.c. stabilisce che le deliberazioni dell’assemblea condominiale sono impugnabili nel termine di trenta giorni, decorrenti dalla data della delibera per i presenti e dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti. La giurisprudenza ha da tempo tracciato una distinzione netta: la nullità — rilevabile in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse — si configura solo per vizi radicali, come le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini o che hanno oggetto impossibile o illecito. Tutto il resto ricade nell’annullabilità, soggetta al termine decadenziale di 30 giorni.
La Cassazione ha consolidato questo indirizzo in numerose pronunce (tra le altre, Cass. civ. n. 9839/2021 e Cass. civ. n. 14686/2019), escludendo che il mancato inserimento di un punto all’ordine del giorno integri una causa di nullità assoluta. L’ordinanza n. 1098/2026 applica il medesimo principio alle delibere in materia di impianti centralizzati e spese straordinarie, dove il contenzioso tra condomini è particolarmente frequente.
Cosa cambia per lo studio
- Al primo colloquio con il condomino, verifica subito la data del verbale assembleareassembleare e la data di ricezione della comunicazione: il termine di 30 giorni ex art. 1137 c.c. è di decadenza, non di prescrizione, e non ammette interruzioni.
- Se i 30 giorni sono già scaduti senza impugnazione, scarta immediatamente la strategia di contestare la delibera originaria tramite l’atto attuativo: la Cassazione chiude questa strada in modo esplicito con l’ordinanza n. 1098/2026.
- Distingui con precisione il tipo di vizio: solo le delibere che ledono diritti individuali inviolabili del condomino (es. uso delle parti comuni, modifica dei criteri legali di ripartizione senza unanimità) possono essere impugnate come nulle senza limiti di tempo.
- Per le delibere su spese straordinarie di impianti centralizzati, controlla se la ripartizione rispetta le tabelle millesimali o l’eventuale diverso accordo scritto tra tutti i condomini: un errore nei criteri di calcolo può integrare un vizio distinto, potenzialmente autonomo rispetto al vizio procedurale dell’OdG.
- Consiglia al cliente di non saltare le assemblee condominiali quando sono in programma delibere su lavori straordinari: la presenza consente di verbalizzare il dissenso e fa decorrere il termine di 30 giorni dalla data della riunione, consentendo una reazione più rapida.
Attenzione a
Il rischio più frequente è confondere l’annullabilità con la nullità per giustificare un’impugnazione tardiva. Alcuni condomini — e talvolta anche i loro difensori — ritengono che un vizio procedurale grave come la mancanza del punto all’OdG equivalga a nullità assoluta. La Cassazione smentisce questa lettura in modo sistematico: il catalogo delle nullità condominiali è tassativo e non include il vizio di ordine del giorno.
Un secondo errore è sottovalutare la delibera attuativa come atto autonomamente impugnabile. Quella delibera è impugnabile nei 30 giorni per i vizi propri che presenta, ma non può trascinare con sé i vizi già definitivamente sanati della delibera presupposta. Tenerlo a mente evita di costruire ricorsi destinati a essere respinti in limine.
Domande frequenti
La delibera condominiale adottata su un punto non all’ordine del giorno è nulla o annullabile?
È annullabile, non nulla. La Cassazione, da ultimo con l’ordinanza n. 1098 del 19 gennaio 2026, esclude che il vizio di ordine del giorno integri una causa di nullità assoluta. Il condomino ha 30 giorni per impugnarla ai sensi dell’art. 1137 c.c.; decorso quel termine senza ricorso, la delibera diventa definitivamente efficace.
Posso impugnare la delibera attuativa se ho perso il termine per impugnare la delibera originaria?
No. Secondo Cass. civ. n. 1098/2026, il condomino che non ha impugnato la delibera originaria di ripartizione delle spese entro 30 giorni non può recuperare quell’omissione contestando la successiva delibera attuativa. Quest’ultima è impugnabile solo per i vizi propri che presenta, non per quelli già cristallizzati nella delibera presupposta.
Da quando decorre il termine di 30 giorni per impugnare una delibera condominiale?
Per i condomini presenti all’assemblea, il termine decorre dalla data della delibera. Per gli assenti, decorre dalla data di comunicazione del verbale, ai sensi dell’art. 1137 c.c. Il termine è di decadenza: non si interrompe e non si sospende. Verificare la data di ricezione del verbale è quindi il primo controllo da fare prima di valutare qualsiasi impugnazione.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani