Dal 2028 ogni attestato di prestazione energetica (APE) dovrà riportare il Global Warming Potential (GWP), un indice che misura le emissioni di CO₂ equivalente dell’immobile lungo l’intero ciclo di vita. Chi gestisce compravendite, locazioni o appalti edilizi dovrà aggiornare le clausole contrattuali per tenere conto del nuovo parametro obbligatorio. L’obbligo deriva da un Regolamento UE direttamente applicabile, senza necessità di recepimento nazionale.
Punti chiave
- Punto 1 — Dal 2028 gli APE devono includere il GWP, parametro UE sulle emissioni del ciclo di vita dell’immobile.
- Punto 2 — Il Regolamento UE è direttamente applicabile: nessun decreto di recepimento italiano è necessario.
- Punto 3 — Compravendite e locazioni stipulate ora possono già essere esposte a contestazioni sul punto dal 2028.
Chi assiste clienti in operazioni immobiliari o segue appalti di costruzione deve segnare il 2028 come scadenza operativa: gli attestati di prestazione energetica (APE) dovranno obbligatoriamente contenere il calcolo del GWP, l’indice europeo che quantifica l’impatto climatico di un edificio dall’estrazione delle materie prime fino alla demolizione. Contratti già redatti senza clausole ad hoc rischiano di diventare fonte di contenzioso non appena l’obbligo entrerà in vigore.
La novità arriva da un Regolamento dell’Unione Europea appena pubblicato, che introduce il calcolo obbligatorio del Global Warming Potential negli attestati energetici degli immobili. Per tutti i dettagli tecnici, il testo integrale è consultabile su Gazzetta degli Enti Locali.
Il contesto normativo
Il Regolamento UE si innesta nel quadro della Direttiva 2010/31/UE sulla prestazione energetica degli edifici (EPBD), già modificata dalla Direttiva 2024/1275/UE del 24 aprile 2024 (la cosiddetta “direttiva case green”). In Italia, la disciplina dell’APE è contenuta nel d.lgs. 192/2005, più volte novellato, e nei decreti ministeriali attuativi del 2015 e del 2020. Poiché si tratta di un Regolamento UE e non di una Direttiva, produce effetti diretti negli ordinamenti nazionali ai sensi dell’art. 288 TFUE, senza che il legislatore italiano debba intervenire con un atto di recepimento. Nelle compravendite, la mancata allegazione dell’APE integra una violazione dell’art. 6 d.lgs. 192/2005 e può incidere sulla validità dell’atto ai sensi dell’art. 1418 c.c., come chiarito da Cass. Civ. n. 23809/2022 in tema di nullità per violazione di norme imperative in materia energetica.
Cosa cambia per lo studio
- Revisione delle clausole contrattuali. Nei preliminari e nei rogiti redatti da ora, conviene inserire una dichiarazione del venditore che, dal 2028, l’APE allegato sarà integrato dal GWP, con eventuale obbligo di aggiornamento a carico del cedente prima del rogito definitivo.
- Appalti e capitolati edilizi. Chi gestisce contratti di appalto per nuove costruzioni o ristrutturazioni significative deve verificare che i capitolati prevedano la produzione di un APE conforme al nuovo standard entro la data di consegna, se successiva al 1° gennaio 2028.
- Locazioni commerciali e residenziali. I contratti di locazione a lungo termine stipulati oggi potrebbero coprire il periodo post-2028: una clausola di adeguamento dell’APE evita che il locatore si trovi inadempiente per un documento diventato incompleto nel corso del rapporto.
- Due diligence immobiliare. Nelle operazioni straordinarie (M&A con asset immobiliari, scissioni, conferimenti), la checklist di due diligence deve già contemplare la conformità prospettica dell’APE al parametro GWP, quantificando il rischio di adeguamento sui cespiti censiti.
- Contenzioso ereditario e divisionale. La stima degli immobili in sede di divisione o successione potrebbe risentire dell’assenza del GWP nell’APE dopo il 2028, con potenziale effetto sul valore attribuito ai singoli lotti.
Attenzione a
Non confondere GWP con la classe energetica. Il GWP misura le emissioni climalteranti sull’intero ciclo di vita (dalla produzione dei materiali alla demolizione), non la sola efficienza energetica in fase d’uso. Un immobile in classe A può avere un GWP elevato se costruito con materiali ad alta intensità carbonica: le due grandezze sono indipendenti e il cliente va informato di entrambe.
Timing contrattuale da non sottovalutare. Il 2028 sembra lontano, ma i preliminari firmati oggi con consegna prevista nel 2028 o oltre ricadono già nell’arco temporale dell’obbligo. Una condizione contrattuale che lega il rogito alla conformità dell’APE vigente alla data del definitivo tutela il cliente acquirente ed evita allo studio di gestire una rinegoziazione d’urgenza a ridosso della scadenza.
Domande frequenti
Dal 2028 l’APE senza GWP rende nulla la compravendita immobiliare?
Non è ancora possibile affermarlo con certezza: dipenderà da come il legislatore italiano recepirà le conseguenze sanzionatorie nel d.lgs. 192/2005. Tuttavia, Cass. Civ. n. 23809/2022 ha già riconosciuto la nullità per violazione di norme imperative in materia di APE, quindi il rischio di un’analoga interpretazione per il GWP mancante è concreto e va gestito contrattualmente in via preventiva.
Il GWP nell’APE è obbligatorio anche per gli immobili esistenti o solo per le nuove costruzioni?
Il Regolamento UE si applica agli attestati energetici emessi o rinnovati a partire dalla data di applicazione (2028). Un APE già rilasciato prima di quella data resta valido per la sua durata ordinaria di 10 anni, salvo rinnovo anticipato. La questione pratica riguarda quindi soprattutto le nuove costruzioni e i trasferimenti che richiedono un APE aggiornato dopo il 2028.
Come si calcola il GWP di un edificio e chi è responsabile della sua correttezza nell’APE?
Il GWP viene calcolato con metodologia LCA (Life Cycle Assessment) secondo la norma EN 15978, ed è responsabilità del certificatore energetico abilitato che emette l’APE. In caso di dato errato o mancante, la responsabilità ricade sul certificatore, ma il venditore risponde contrattualmente verso l’acquirente per la conformità del documento allegato all’atto.
Fonte di riferimento: GazzettaEntiLocali