Gli abusi edilizi realizzati entro 150 metri dalla battigia ricadono in una zona di inedificabilità assoluta e non sono sanabili tramite condono, salvo che si tratti di opere funzionali all’accesso al mare. Il TAR Sicilia, Sez. II, con sentenza n. 1773 dell’11 giugno 2026, ha respinto il ricorso di un proprietario confermando il diniego dell’amministrazione. Prima di presentare qualsiasi istanza di condono in fascia costiera, occorre verificare il vincolo paesaggistico-ambientale imposto dall’art. 142, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 42/2004.
Punti chiave
- Punto 1 — La fascia costiera entro 150 metri dalla battigia è zona di inedificabilità assoluta non derogabile.
- Punto 2 — Il condono edilizio in area vincolata è precluso salvo opere funzionali all’accesso al mare.
- Punto 3 — Il TAR Sicilia n. 1773/2026 conferma l’orientamento consolidato: nessun titolo sanante è rilasciabile.
Se stai assistendo un cliente che ha presentato — o vuole presentare — un’istanza di condono per un’opera realizzata in prossimità del mare, fermati prima di procedere. La fascia entro 150 metri dalla battigia è un vincolo paesaggistico-ambientale assoluto: nessun condono, nessuna sanatoria ordinaria, nessun accertamento di conformità può superarlo, tranne l’eccezione strettissima delle opere destinate all’accesso al mare.
Il TAR Sicilia, Sez. II, con sentenza n. 1773 dell’11 giugno 2026, ha respinto il ricorso di un proprietario che impugnava il diniego di condono opposto dall’amministrazione per un abuso realizzato entro tale fascia. La pronuncia, segnalata da GazzettaEntiLocali, ribadisce un orientamento ormai consolidato e non lascia margini interpretativi.
Il contesto normativo
Il riferimento centrale è l’art. 142, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio), che sottopone a vincolo paesaggistico ope legis i territori costieri compresi nella fascia dei 300 metri dalla linea di battigia. All’interno di questa fascia, i primi 150 metri costituiscono area di inedificabilità assoluta ai sensi dell’art. 33 della l. n. 47/1985, che esclude espressamente la condonabilità degli abusi nelle zone sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta.
L’unica eccezione ammessa — consolidata da Cons. Stato, Sez. VI, n. 4961/2019 e da numerose pronunce dei TAR meridionali — riguarda le opere strettamente funzionali all’accesso e alla fruizione del mare, come rampe, scalette o pontili di ridotte dimensioni. Qualsiasi altra costruzione, indipendentemente dal volume o dalla destinazione d’uso, cade nel divieto assoluto.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di accettare il mandato per un condono in zona costiera, chiedi al cliente la planimetria catastale georeferenziata e verifica la distanza dalla battigia: se è inferiore a 150 metri, il diniego è pressoché certo e il contenzioso ha margini ridottissimi.
- Nel caso in cui il diniego sia già stato emesso, valuta se l’abuso rientra nell’eccezione delle opere per l’accesso al mare: è l’unico appiglio difensivo concreto che la giurisprudenza riconosce.
- Se l’immobile è oggetto di compravendita o di due diligence, segnala espressamente al cliente che la presenza di opere abusive entro i 150 metri costituisce un vizio non sanabile che incide sulla commerciabilità del bene e può esporre il venditore a responsabilità ex art. 1489 c.c. per oneri e diritti di terzi.
- In sede di impugnazione del diniego, considera che il TAR valuta la distanza dalla battigia come dato oggettivo e non negoziabile: l’argomento sulla buona fede del costruttore o sull’affidamento non ha presa su questo tipo di vincolo.
- Verifica se esistono piani paesaggistici regionali che abbiano eventualmente rideterminato le perimetrazioni: in Sicilia, il Piano Paesaggistico approvato può incidere sulla qualificazione di alcune aree, ma non deroga al limite dei 150 metri fissato dalla legge statale.
Attenzione a
Il rischio più comune è confondere il vincolo paesaggistico con il vincolo urbanistico: un’area può essere classificata come edificabile dal PRG comunale e trovarsi comunque in zona di inedificabilità assoluta per il vincolo costiero. I due regimi sono autonomi e il secondo prevale sul primo. Non fare affidamento sulla destinazione urbanistica senza aver incrociato i dati con la cartografia paesaggistica.
Attenzione anche ai condoni presentati prima dell’entrata in vigore del d.lgs. n. 42/2004: alcuni clienti ritengono che le domande depositate negli anni ’80 o ’90 siano ancora pendenti e quindi “salvate”. La giurisprudenza prevalente, inclusa questa sentenza, chiarisce che il vincolo opera indipendentemente dalla data di presentazione dell’istanza se il silenzio dell’amministrazione non si è mai tradotto in un provvedimento favorevole espresso.
Domande frequenti
È possibile condonare un abuso edilizio entro 150 metri dalla battigia in Sicilia?
No. La fascia entro 150 metri dalla battigia è zona di inedificabilità assoluta ai sensi dell’art. 33, l. n. 47/1985. Il TAR Sicilia, con sentenza n. 1773/2026, ha confermato che il condono è precluso per qualsiasi opera che non sia strettamente funzionale all’accesso al mare. Il diniego dell’amministrazione è legittimo e il ricorso ha margini molto ridotti.
Quali opere sono sanabili nella fascia costiera dei 150 metri?
L’unica eccezione riconosciuta dalla giurisprudenza riguarda le opere funzionali all’accesso e alla fruizione del mare: rampe, scalette, pontili di piccole dimensioni. Qualsiasi costruzione a uso residenziale, commerciale o produttivo, indipendentemente dal volume, cade nel divieto assoluto di sanatoria.
Un immobile con abuso entro 150 metri dalla battigia può essere venduto?
Tecnicamente la compravendita non è nulla per questo solo motivo, ma la presenza di opere abusive non sanabili costituisce un onere che incide sul bene ex art. 1489 c.c. Il venditore è esposto a responsabilità e il notaio è tenuto a segnalare la situazione urbanistica. Prima del rogito, occorre una due diligence approfondita sulla distanza dalla battigia e sulla natura delle opere.
Fonte di riferimento: GazzettaEntiLocali