L’agevolazione prima casa si applica anche in sede di successione quando l’immobile ereditato insiste su due particelle catastali ricadenti in Comuni diversi e non fusibili, purché il fabbricato sia utilizzato unitariamente come abitazione. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 145/2026, ha chiarito che la frammentazione catastale non preclude il beneficio se la destinazione d’uso è unica e il contribuente rispetta i requisiti soggettivi ordinari. Chi assiste eredi in dichiarazioni di successione con immobili atipici può ora invocare questo orientamento a supporto della richiesta di agevolazione.
Punti chiave
- Punto 1 — La frammentazione catastale su due Comuni non esclude l’agevolazione prima casa in successione.
- Punto 2 — L’Agenzia delle Entrate ha risposto con l’interpello n. 145/2026, orientamento ora invocabile.
- Punto 3 — Il requisito decisivo è l’utilizzo unitario del fabbricato come abitazione principale.
Chi segue pratiche successorie con immobili dal catasto anomalo ha ora un argomento solido da spendere davanti all’Agenzia delle Entrate. Quando il cliente eredita un fabbricato che occupa porzioni di territorio appartenenti a due Comuni catastali distinti — e per questo non fusibili in un’unica particella — l’agevolazione prima casa non può essere negata per ragioni meramente catastali.
L’Agenzia delle Entrate ha affrontato questa fattispecie nella risposta a interpello n. 145/2026, riconoscendo il diritto al beneficio nonostante la suddivisione dell’immobile in due particelle catastali ricadenti in Comuni diversi, non accorpabili per ragioni tecniche e amministrative.
Il contesto normativo
L’agevolazione prima casa in ambito successorio trova il suo fondamento nella Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), richiamata dall’art. 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, che estende i benefici alle dichiarazioni di successione. I requisiti soggettivi classici — residenza nel Comune dell’immobile o impegno a trasferirla entro 18 mesi, assenza di altri immobili agevolati — restano invariati e devono essere soddisfatti dall’erede richiedente.
Il nodo interpretativo riguarda il requisito oggettivo: la norma parla di «casa di abitazione non di lusso» senza presupporre un’unica particella catastale. L’Agenzia ha correttamente ancorato la valutazione alla destinazione d’uso effettiva e unitaria del fabbricato, non alla sua rappresentazione negli archivi catastali.
Cosa cambia per lo studio
- Nelle dichiarazioni di successione che comprendono immobili con geometrie catastali anomale, verifica sempre se le particelle appartengono a Comuni diversi prima di rinunciare all’agevolazione: la risposta n. 145/2026 apre uno spazio che prima era incerto.
- Documenta con perizia tecnica o attestazione catastale l’unitarietà funzionale del fabbricato: è la prova centrale su cui si fonda il riconoscimento del beneficio, e l’ufficio potrebbe richiederla in sede di controllo.
- Verifica che l’erede richiedente soddisfi tutti i requisiti soggettivi ordinari (residenza, assenza di altri immobili agevolati): l’orientamento dell’AdE non li deroga, li affianca.
- Considera che l’imposta ipotecaria e catastale si applica in misura fissa (200 euro ciascuna) e l’imposta di successione al 4% sulla quota eccedente la franchigia: la corretta applicazione dell’agevolazione incide direttamente sul carico fiscale dell’erede.
- Se l’ufficio dell’Agenzia competente per territorio dovesse disconoscere il beneficio richiamando la frammentazione catastale, la risposta n. 145/2026 costituisce un precedente di prassi citabile in sede di autotutela o ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria.
Attenzione a
Il rischio principale è confondere l’unitarietà funzionale con la mera contiguità fisica. Due particelle adiacenti ma con destinazioni d’uso distinte — per esempio un’abitazione e un annesso agricolo censito separatamente — non rientrano automaticamente nello schema chiarito dall’interpello. La perizia tecnica deve attestare che l’immobile forma un unico complesso abitativo, non solo che le porzioni si toccano geograficamente.
Secondo rischio: presentare la dichiarazione di successione senza richiedere espressamente l’agevolazione, confidando in una rettifica successiva. La giurisprudenza tributaria è consolidata nel ritenere che la richiesta di agevolazione prima casa debba essere formulata nella dichiarazione originaria, a pena di decadenza. Un’omissione in quella sede difficilmente si recupera in autotutela senza contestazioni.
Domande frequenti
Si può chiedere l’agevolazione prima casa in successione se l’immobile è diviso in due Comuni catastali diversi?
Sì, secondo la risposta a interpello n. 145/2026 dell’Agenzia delle Entrate. Il presupposto è che il fabbricato sia utilizzato unitariamente come abitazione e che le particelle non siano fusibili per ragioni tecniche legate all’appartenenza a Comuni catastali distinti. I requisiti soggettivi ordinari dell’erede restano comunque tutti da rispettare.
Come si dimostra l’utilizzo unitario di un immobile su due particelle catastali in Comuni diversi?
La prova più solida è una perizia tecnica asseverata che descriva la conformazione fisica del fabbricato, l’assenza di autonomia funzionale tra le due porzioni e la destinazione d’uso esclusiva ad abitazione. In alternativa, una attestazione catastale che spieghi l’impossibilità di fusione può supportare la richiesta, ma da sola raramente basta a soddisfare un ufficio in fase di controllo.
Cosa succede se l’ufficio nega l’agevolazione prima casa in successione per la frammentazione catastale?
L’erede può presentare istanza di autotutela citando espressamente la risposta a interpello n. 145/2026, che costituisce prassi ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Se l’autotutela non produce esito favorevole entro 90 giorni, il rimedio è il ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado nel termine di 60 giorni dalla notifica dell’atto impositivo o del diniego espresso.
Fonte di riferimento: Giuricivile