L’assemblea condominiale può in qualsiasi momento revocare l’incarico all’amministratore o deliberare di non proseguire una causa già avviata, anche se l’azione era legittimamente partita senza autorizzazione assembleare. Questo vale espressamente per le controversie relative a sopraelevazioni abusive sulle parti comuni. Chi assiste un condominio in giudizio deve sempre verificare se l’assemblea abbia mantenuto o revocato il mandato all’amministratore, pena il rischio di carenza di legittimazione attiva sopravvenuta.
Punti chiave
- Punto 1 — L’assemblea può bloccare qualsiasi causa avviata dall’amministratore, anche se già pendente.
- Punto 2 — La legittimazione autonoma dell’amministratore ex art. 1130 c.c. non è illimitata né irrevocabile.
- Punto 3 — La revoca del mandato o la delibera contraria alla lite determinano carenza di legittimazione sopravvenuta.
Se assisti un condominio in giudizio, da oggi devi mettere in calendario un controllo periodico: verificare che l’assemblea non abbia deliberato di interrompere la lite o revocato il mandato all’amministratore. La Cassazione con la sentenza n. 12742 del 05/05/2026 chiarisce che il potere di agire autonomamente dell’amministratore non è mai definitivo, perché l’assemblea — organo a competenza generalizzata — può sempre intervenire e spegnere il contenzioso.
La pronuncia riguarda un’azione contro una sopraelevazione abusiva sulle parti comuni, settore in cui l’amministratore può tradizionalmente agire senza previa delibera assembleare. La Corte ribadisce il principio ma ne fissa il limite: la volontà assembleare sopravvenuta prevale sempre. Trovi la notizia completa su AvvocatoAndreani.
Il contesto normativo
L’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore la rappresentanza dei condòmini e il compito di tutelare le parti comuni, e la giurisprudenza ha da tempo riconosciuto che per certe azioni — tra cui quelle contro sopraelevazioni abusive ex art. 1127 c.c. — l’amministratore può stare in giudizio senza delibera autorizzativa preventiva. Lo conferma anche Cass. Civ. n. 12742/2026, che si inserisce nel solco già tracciato da pronunce come Cass. Civ. n. 16956/2019.
Il punto critico è l’art. 1135 c.c., che assegna all’assemblea la competenza generale sulle materie condominiali. La Cassazione lo usa come argine: anche dove l’amministratore agisce legittimamente in via autonoma, l’assemblea mantiene il potere di revocargli l’incarico o di deliberare la rinuncia alla lite o la sua interruzione. Non esiste un potere processuale dell’amministratore sottratto al controllo assembleare.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di depositare ogni atto rilevante (comparsa conclusionale, appello, ricorso per Cassazione), chiedi conferma scritta che l’assemblea non abbia deliberato nulla di contrario alla prosecuzione della causa.
- Quando sei controparte di un condominio, valuta di eccepire la carenza di legittimazione attiva sopravvenuta se risulta che l’assemblea ha revocato l’amministratore o deliberato contro la lite: è un’eccezione rilevabile in ogni stato e grado.
- Se redigi il mandato difensivo per conto del condominio, inserisci una clausola che obblighi l’amministratore a comunicarti tempestivamente qualsiasi delibera assembleare che incida sul contenzioso in corso.
- Nelle cause contro sopraelevazioni abusive, non dare per scontata la stabilità della legittimazione attiva: una delibera assembleare contraria — anche successiva all’introduzione del giudizio — può far venire meno il titolo per stare in giudizio.
- Documenta sempre la delibera assembleare che autorizza o conferma la lite, anche quando non sarebbe strettamente necessaria: azzera il rischio di contestazioni sulla legittimazione.
Attenzione a
Il rischio principale è la carenza di legittimazione sopravvenuta non rilevata. Se nel corso del giudizio l’assemblea revoca l’amministratore o delibera la rinuncia alla lite e nessuno lo comunica al difensore, si rischia di portare avanti un processo per un soggetto che ha perso il titolo per stare in giudizio. Le conseguenze possono arrivare fino all’inammissibilità degli atti o alla condanna alle spese per aver resistito o promosso una lite priva di legittimazione.
Un secondo errore frequente è confondere la legittimazione processuale con il mandato difensivo. Anche se il mandato ad litem resta formalmente valido, la revoca dell’incarico all’amministratore o una delibera contraria alla causa recidono a monte la capacità del condominio — nella persona di quell’amministratore — di stare in giudizio. Tienile distinte e verifica entrambe.
Domande frequenti
L’assemblea condominiale può fermare una causa già avviata dall’amministratore?
Sì. Secondo Cass. n. 12742/2026, l’assemblea ha competenza generalizzata sulle materie condominiali e può in qualsiasi momento deliberare di non proseguire la lite, anche se l’amministratore aveva legittimamente avviato il giudizio in autonomia, ad esempio per tutelare le parti comuni da sopraelevazioni abusive ex art. 1127 c.c.
L’amministratore di condominio può agire in giudizio senza delibera assembleare per sopraelevazioni abusive?
Può farlo in via autonoma in forza dell’art. 1130 c.c., come confermato dalla giurisprudenza consolidata. Tuttavia, questo potere non è assoluto: l’assemblea mantiene sempre la facoltà di revocargli l’incarico o di bloccare la causa con una delibera successiva, che prevale sulla sua iniziativa processuale.
Cosa succede se durante il processo l’assemblea revoca l’amministratore di condominio?
Si determina una carenza di legittimazione attiva sopravvenuta. L’amministratore revocato perde il titolo per rappresentare il condominio in giudizio. Chi assiste il condominio deve verificare immediatamente la situazione e, se necessario, attendere la nomina del nuovo amministratore e la relativa delibera di conferma della lite prima di compiere ulteriori atti processuali.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani