La clausola anti-solidarietà inserita nel contratto di appalto condominiale non è opponibile all’appaltatore creditore, che conserva il diritto di agire in via solidale contro tutti i condomini ai sensi dell’art. 1294 c.c. Il condominio non è un soggetto giuridico autonomo, quindi derogare contrattualmente alla solidarietà passiva tra condomini richiede il consenso individuale di ciascuno, non una semplice delibera assembleare. L’amministratore che inserisce tale clausola senza mandato specifico espone il condominio a contestazioni e se stesso a responsabilità verso i condomini morosi che confidavano nella limitazione.
Punti chiave
- La solidarietà passiva tra condomini verso l’appaltatore è la regola ex art. 1294 c.c., non l’eccezione.
- Una delibera assembleare non sostituisce il consenso individuale dei condomini per derogare alla solidarietà.
- L’appaltatore può ignorare la clausola e agire per l’intero credito contro qualsiasi condomino solvibile.
Se gestisci contenziosi condominiali o assisti imprese appaltatrici, devi sapere che le clausole anti-solidarietà inserite nei contratti di appalto stipulati dall’amministratore di condominio hanno una tenuta giuridica molto fragile. L’appaltatore rimasto insoluto può disapplicarle e aggredire i condomini solvibili per l’intero debito, scaricando di fatto il rischio di morosità su chi ha pagato regolarmente.
Il tema è al centro di un approfondimento pubblicato da Diritto.it, che analizza la validità di queste clausole alla luce della disciplina condominiale e delle regole generali sulle obbligazioni plurisoggettive. Il nodo pratico: l’amministratore può davvero limitare contrattualmente la responsabilità dei singoli condomini verso i terzi appaltatori?
Il contesto normativo
Il punto di partenza è l’art. 1294 c.c., che stabilisce la presunzione di solidarietà passiva tra condebitori. In materia condominiale, l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. — nel testo riformato dalla L. 220/2012 — introduce una parziale deroga: i creditori del condominio devono prima escutere i condomini morosi e solo dopo possono rivolgersi ai solvibili. Questa norma, però, non elimina la solidarietà; la gradua, introducendo un beneficio di preventiva escussione a favore dei condomini in regola.
La giurisprudenza ha chiarito che il condominio non è dotato di personalità giuridica propria (Cass. Civ. SS.UU. n. 9148/2008) e che l’amministratore agisce come mandatario con rappresentanza nei limiti fissati dall’assemblea e dalla legge. Una clausola contrattuale che elimini del tutto la solidarietà — anziché limitarsi a graduarla — richiede una deroga convenzionale ai sensi dell’art. 1292 c.c., che deve provenire da ciascun condomino singolarmente, non da una delibera assembleare a maggioranza.
Cosa cambia per lo studio
- Verifica il mandato dell’amministratore: prima di inserire o accettare clausole anti-solidarietà, controlla se l’assemblea ha conferito all’amministratore un mandato specifico e se tutti i condomini hanno espresso consenso individuale. In assenza, la clausola è inopponibile ai terzi.
- Assisti l’appaltatore creditore in modo aggressivo: se rappresenti l’impresa appaltatrice, la clausola anti-solidarietà non ti vincola. Puoi agire ex art. 1294 c.c. contro tutti i condomini, salvo il beneficio di preventiva escussione dei morosi ex art. 63 disp. att. c.c.
- Documenta la morosità prima di agire sui solvibili: l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. impone di tentare prima l’escussione dei morosi. Raccogli l’elenco aggiornato dei condomini morosi dall’amministratore prima di notificare atti ai solvibili, altrimenti rischi eccezioni processuali che allungano i tempi.
- Valuta l’azione di regresso: il condomino solvibile che ha pagato per il moroso ha azione di regresso ex art. 1299 c.c. Informalo subito per non perdere il termine di prescrizione ordinario decennale e per costruire il fascicolo documentale corretto fin dall’inizio.
- Attenzione alle delibere successive: una delibera assembleare che approvi a posteriori la clausola anti-solidarietà non sana il vizio per i rapporti già sorti verso terzi. Vale solo per i contratti futuri e solo se seguita dai consensi individuali.
Attenzione a
Errore frequente — affidarsi alla delibera assembleare come fonte della deroga: molti amministratori inseriscono la clausola forte di una delibera a maggioranza. Ma la maggioranza assembleare non può modificare il regime delle obbligazioni verso i terzi senza il consenso di ciascun condomino. Se assisti l’appaltatore, questa è la prima contestazione da sollevare.
Rischio per il condomino solvibile dimenticato: il condomino che paga per il moroso deve agire in regresso tempestivamente. Se l’amministratore non lo avvisa subito del pagamento effettuato in sua vece, si creano situazioni di contenzioso interno che si trascinano per anni. Inserisci sempre nell’atto di stragiudiziale una comunicazione formale a tutti i condomini solvibili che hanno subito l’escussione.
Domande frequenti
La clausola anti-solidarietà nel contratto di appalto condominiale è valida?
No, nella maggior parte dei casi. Una clausola che elimini del tutto la solidarietà passiva dei condomini verso l’appaltatore richiede il consenso individuale di ciascun condomino ex art. 1292 c.c. Una delibera assembleare a maggioranza non è sufficiente, perché l’assemblea non può modificare la posizione giuridica dei singoli condomini verso i terzi. La clausola rimane tendenzialmente inopponibile all’appaltatore creditore.
L’appaltatore può agire direttamente contro i condomini solvibili ignorando i morosi?
No, non direttamente. L’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (L. 220/2012) impone all’appaltatore di escutere prima i condomini morosi. Solo dopo aver tentato infruttuosamente l’escussione nei loro confronti può rivolgersi ai solvibili. Questo non elimina la solidarietà ma introduce un beneficio di preventiva escussione a tutela dei condomini in regola con i pagamenti.
Il condomino solvibile che ha pagato il debito del moroso può recuperare quanto versato?
Sì. Il condomino che ha soddisfatto il creditore per la quota di un altro condomino moroso ha azione di regresso ex art. 1299 c.c. nei confronti di quest’ultimo, nei limiti della sua quota millesimale. Il termine di prescrizione è ordinario (10 anni). È opportuno documentare subito il pagamento e notificare formalmente al moroso la richiesta di rimborso per interrompere la prescrizione.
Fonte di riferimento: Diritto.it