L’amministratore di condominio può perdere il diritto al compenso quando la sua gestione risulta gravemente irregolare o inadempiente rispetto agli obblighi di legge. Il fondamento sta nell’art. 1218 c.c. applicato al rapporto di mandato con rappresentanza che lega l’amministratore al condominio. Chi assiste condòmini in conflitto con l’amministratore ha oggi un argomento concreto per agire in riduzione o esclusione del compenso già maturato.
Punti chiave
- L’irregolarità gestionale grave legittima il condominio a negare il compenso all’amministratore.
- Il rapporto si qualifica come mandato oneroso: si applica l’art. 1218 c.c. sull’inadempimento.
- La prova della gestione irregolare spetta al condominio che eccepisce la perdita del compenso.
Se assisti un condominio in conflitto con un ex amministratore che pretende il pagamento del compenso, o difendi condòmini che contestano la gestione, hai uno strumento in più. La giurisprudenza ha consolidato il principio per cui la gestione gravemente irregolare interrompe il nesso sinallagmatico tra prestazione e corrispettivo, con conseguenze dirette sulle pretese retributive dell’amministratore.
Secondo quanto riportato da Diritto.it, l’amministratore di condominio può perdere il diritto al compenso quando la sua attività risulta connotata da irregolarità rilevanti, inadempimenti reiterati o violazioni degli obblighi gestori previsti dalla legge.
Il contesto normativo
Il rapporto tra amministratore e condominio è inquadrabile nel mandato oneroso con rappresentanza (artt. 1703 ss. c.c.), con applicazione della disciplina generale sull’inadempimento ex art. 1218 c.c. La riforma del condominio operata dalla L. 220/2012 ha codificato all’art. 1129 c.c. gli obblighi specifici dell’amministratore: rendiconto annuale, apertura del conto corrente condominiale dedicato, comunicazione ai condòmini delle proprie generalità e del locale di svolgimento dell’attività.
La Cassazione ha affrontato il tema del compenso in relazione all’inadempimento del mandatario: il principio generale è che chi non esegue correttamente la prestazione non può pretendere il corrispettivo pieno (Cass. Civ. n. 18259/2018). Sul piano condominiale specifico, l’inadempimento agli obblighi dell’art. 1129 c.c. — come l’omessa apertura del conto corrente dedicato o la mancata consegna della documentazione condominiale — costituisce giusta causa di revoca e può riflettersi sulla pretesa al compenso.
Cosa cambia per lo studio
- Nei giudizi in cui l’ex amministratore agisce per il pagamento del compenso, imposta l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. documentando le irregolarità gestionali: mancato rendiconto, omessa tenuta del registro di anagrafe condominiale, gestione di fondi su conto personale anziché dedicato.
- La revoca per giusta causa deliberata dall’assemblea (art. 1129, comma 12, c.c.) rafforza la posizione del condominio: se la revoca è fondata su inadempimenti specifici, quegli stessi inadempimenti sostengono l’eccezione sul compenso.
- Sul piano probatorio, raccogli estratti conto, verbali assembleari, diffide inviate all’amministratore e corrispondenza: la prova documentale vale più di qualsiasi dichiarazione testimoniale in questo contesto.
- Se l’amministratore ha già ottenuto un decreto ingiuntivo per il compenso non pagato, l’opposizione ex art. 645 c.p.c. è la sede naturale per far valere l’inadempimento come fatto estintivo o modificativo del diritto.
- Valuta anche la possibilità di riconvenzionale per i danni patrimoniali subiti dal condominio a causa della gestione irregolare, così da compensare eventuali somme residue dovute.
Attenzione a
Non confondere l’irregolarità formale con l’inadempimento sostanziale. Un rendiconto tardivo ma poi approvato dall’assemblea senza riserve può essere interpretato come ratifica, con conseguente difficoltà a opporre successivamente quell’inadempimento. Verifica sempre i verbali assembleari: un’approvazione del rendiconto senza contestazioni esplicite indebolisce significativamente la posizione del condominio in giudizio.
Attenzione anche alla prescrizione del diritto al compenso: si applica la prescrizione ordinaria decennale ex art. 2946 c.c., salvo che il rapporto non venga qualificato diversamente dal giudice. Un ex amministratore può agire anche a distanza di anni dalla cessazione dell’incarico, quindi verifica subito la disponibilità della documentazione contabile relativa al periodo contestato.
Domande frequenti
Quando l’amministratore di condominio perde il diritto al compenso?
L’amministratore perde il diritto al compenso quando il suo inadempimento è grave e incide sul sinallagma contrattuale. Gli inadempimenti più rilevanti sono: mancato rendiconto annuale, omessa apertura del conto corrente condominiale dedicato ex art. 1129 c.c., mancata consegna della documentazione alla cessazione dell’incarico. La valutazione è sempre caso per caso e spetta al giudice.
Come opporsi al decreto ingiuntivo dell’amministratore che chiede il compenso?
L’opposizione va proposta ex art. 645 c.p.c. entro 40 giorni dalla notifica del decreto. Nel giudizio di opposizione il condominio può eccepire l’inadempimento dell’amministratore come fatto estintivo del diritto al compenso, producendo documentazione delle irregolarità gestionali. È possibile anche proporre domanda riconvenzionale per i danni subiti dalla cattiva gestione.
L’approvazione del rendiconto in assemblea preclude la contestazione del compenso?
In linea generale sì: l’approvazione del rendiconto senza riserve può configurare una ratifica che rende difficile opporre successivamente quegli stessi inadempimenti. Per evitare questo effetto, i condòmini devono inserire esplicite riserve nel verbale assembleare al momento del voto, oppure impugnare la delibera entro 30 giorni ex art. 1137 c.c.
Fonte di riferimento: Diritto.it