Il proprietario che non ha riscosso canoni da un inquilino moroso o da un occupante abusivo ha diritto a un credito d’imposta pari alle imposte già versate su quei canoni, recuperabile in dichiarazione. Il credito si attiva alla convalida dello sfratto o alla sentenza di condanna al rilascio, non prima. Nel Modello 730 il credito va nel quadro G, nel Modello Redditi PF nel quadro CR.
Punti chiave
- Punto 1 — Il credito d’imposta matura solo dopo la convalida dello sfratto o la sentenza di rilascio.
- Punto 2 — L’importo del credito è pari alle imposte IRPEF versate sui canoni mai incassati.
- Punto 3 — Nel Modello 730 il credito si indica nel quadro G; nel Modello Redditi PF nel quadro CR.
Quando assisti un proprietario con un inquilino moroso o una casa occupata abusivamente, il problema fiscale si affianca a quello possessorio: il locatore ha già pagato l’IRPEF su canoni che non ha mai incassato. La legge consente di recuperare quelle imposte sotto forma di credito d’imposta, ma la finestra temporale e le modalità di compilazione della dichiarazione sono spesso gestite male, con il rischio di perdere il beneficio o di esporsi a un controllo formale.
Il tema è analizzato in dettaglio da MisterFisco, che ricostruisce la normativa vigente, il metodo di calcolo del credito e la compilazione del Modello 730 e del Modello Redditi Persone Fisiche.
Il contesto normativo
L’art. 26, comma 1, TUIR (d.P.R. 917/1986) stabilisce il principio di base: i redditi fondiari da locazione concorrono a formare il reddito anche se non percepiti, salvo che la mancata percezione sia accertata con provvedimento giurisdizionale. Il meccanismo di recupero è disciplinato dall’art. 26, comma 1, secondo periodo, e dall’art. 8, comma 5, legge 431/1998: il locatore che ha già tassato canoni poi non riscossi ha diritto a un credito d’imposta pari alle imposte versate, a partire dall’anno in cui il Tribunale emette la convalida dello sfratto per morosità o la sentenza di rilascio. Per le occupazioni abusive senza titolo contrattuale, il riferimento è la sentenza di condanna al rilascio. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6911/2021, ha confermato che il momento rilevante per il sorgere del credito è l’adozione del provvedimento giurisdizionale, non la materiale liberazione dell’immobile.
Cosa cambia per lo studio
- Verifica l’anno del provvedimento giurisdizionale: il credito d’imposta si indica nella dichiarazione relativa all’anno in cui il Tribunale ha emesso la convalida dello sfratto o la sentenza di rilascio, non nell’anno in cui l’immobile è stato effettivamente riconsegnato.
- Calcola il credito sul carico IRPEF effettivo: l’importo recuperabile è pari all’imposta netta pagata sulle annualità di canone non percepite, considerando l’aliquota marginale applicata in quegli anni, non una percentuale fissa.
- Distingui cedolare secca da IRPEF ordinaria: se il contratto era in regime di cedolare secca, l’aliquota è fissa al 21% (o 10% per le locazioni a canone concordato); se era in IRPEF ordinaria, l’aliquota varia. Il credito si calcola su quanto effettivamente versato, non sulla cedolare teorica.
- Compila il quadro corretto: nel Modello 730 il credito va al rigo G10 (quadro G); nel Modello Redditi PF va al rigo CR10 (quadro CR). Un errore di quadro non è automaticamente sanabile con il ravvedimento operoso e può richiedere la presentazione di una dichiarazione integrativa.
- Conserva la documentazione: il provvedimento giurisdizionale, i modelli F24 o le CU degli anni in cui i canoni sono stati dichiarati, e le ricevute di pagamento dell’imposta sono gli elementi che reggono il credito in caso di controllo automatizzato ex art. 36-bis d.P.R. 600/1973.
Attenzione a
Il credito non è cumulabile con la riduzione del reddito: chi ha già abbattuto la base imponibile escludendo i canoni dalla dichiarazione degli anni precedenti (pratica scorretta ma diffusa) non può poi richiedere il credito sulle stesse annualità. L’Agenzia delle Entrate incrocia i dati dei quadri B o F con la storia dichiarativa del contribuente, e la doppia deduzione genera un recupero d’imposta con sanzioni dal 30% in base all’art. 13 d.lgs. 472/1997.
Attenzione anche alla prescrizione del credito: il diritto al rimborso delle imposte indebitamente versate si prescrive in 48 mesi dalla data del versamento, ai sensi dell’art. 38 d.P.R. 602/1973. Se il provvedimento giurisdizionale è datato e il cliente si presenta tardivamente allo studio, potrebbe essere già troppo tardi per recuperare le annualità più remote.
Domande frequenti
Quando matura il credito d’imposta sui canoni di locazione non percepiti?
Il credito matura nell’anno in cui il Tribunale emette la convalida dello sfratto per morosità o la sentenza di condanna al rilascio dell’immobile occupato abusivamente. Non rileva la data di effettiva riconsegna dell’immobile. Lo ha confermato la Cassazione con l’ordinanza n. 6911/2021.
Dove si indica il credito d’imposta canoni non percepiti nel Modello 730?
Nel Modello 730 il credito va indicato al rigo G10 del quadro G. Nel Modello Redditi Persone Fisiche va invece al rigo CR10 del quadro CR. Un errore di quadro richiede la presentazione di una dichiarazione integrativa e non è correggibile con semplice ravvedimento.
Il credito d’imposta sui canoni non riscossi si prescrive?
Sì. Il diritto al rimborso delle imposte versate sui canoni non percepiti si prescrive in 48 mesi dalla data del versamento originario, ai sensi dell’art. 38 d.P.R. 602/1973. Se il provvedimento giurisdizionale è vecchio, alcune annualità possono risultare già prescritte al momento della dichiarazione.
Fonte di riferimento: MisterFisco