Se il tuo cliente occupa un immobile in comodato destinato a studio professionale senza un termine espresso, il comodante può richiederne la restituzione in qualsiasi momento. La Cassazione, con l’ordinanza n. 11135/2026, ha ribadito che la destinazione dell’immobile a uso professionale non implica automaticamente un termine, rendendo il rapporto precario e revocabile ad nutum ai sensi dell’art. 1810 c.c. Per blindare la posizione del comodatario serve un termine esplicito nel contratto, non un generico riferimento all’uso professionale.
Punti chiave
- Punto 1 — Senza termine espresso, il comodato per studio professionale è revocabile in qualsiasi momento dal comodante.
- Punto 2 — La destinazione a uso professionale dell’immobile non costituisce termine implicito ai sensi dell’art. 1803 c.c.
- Punto 3 — Per tutelare il comodatario occorre inserire nel contratto un termine finale esplicito e documentato.
Se assisti un professionista che occupa uno studio in comodato, senza un termine scritto nel contratto, la sua posizione è più fragile di quanto pensi. La Cassazione ha confermato che il comodante può pretendere la restituzione dell’immobile in ogni momento, indipendentemente dall’uso cui è destinato.
Con l’ordinanza n. 11135/2026, la Suprema Corte ha chiarito i presupposti per distinguere il comodato a termine dal comodato precario, escludendo che la destinazione a studio professionale integri di per sé un termine implicito. Puoi leggere il testo completo sul sito di Giuricivile.
Il contesto normativo
Il comodato è disciplinato dagli artt. 1803–1812 c.c. Il discrimine centrale è tra comodato a termine (art. 1809 c.c.), in cui il comodante può richiedere la restituzione anticipata solo in caso di urgente bisogno, e comodato precario (art. 1810 c.c.), revocabile ad nutum. La giurisprudenza ha storicamente ammesso l’esistenza di un termine implicito quando l’uso convenuto presupponeva un arco temporale determinabile: ad esempio, per tutta la durata di un cantiere o fino al completamento di un’opera. La Cassazione ribadisce però con l’ordinanza n. 11135/2026 che la generica destinazione a studio professionale non consente di ricavare un termine con sufficiente certezza, e quindi il comodato resta precario.
Cosa cambia per lo studio
- Verifica subito i contratti di comodato in portafoglio. Se assisti un comodatario che usa l’immobile come studio e il contratto non indica un termine finale, il rapporto è precario: il cliente può essere messo alla porta con una semplice richiesta di restituzione.
- Inserisci sempre un termine espresso e motivato. Non basta scrivere «per uso studio professionale»: serve una data o un evento futuro certo (es. «fino al 31 dicembre 2027» oppure «per tutta la durata dell’iscrizione all’Albo»). Solo così il comodato ricade nell’art. 1809 c.c. e il comodante non può recedere liberamente.
- Distingui urgente bisogno e recesso arbitrario. Anche nel comodato a termine, il comodante può recuperare l’immobile per urgente bisogno sopravvenuto (art. 1809, comma 2, c.c.): calibra la consulenza su questo rischio residuo, che non si elimina con il solo inserimento del termine.
- In fase contenziosa, punta sull’onere della prova. Chi sostiene l’esistenza di un termine implicito deve dimostrarlo: la destinazione d’uso da sola non assolve quell’onere. Se difendi il comodante, questa pronuncia rafforza la tua posizione in sede di rilascio.
- Attenzione alle ristrutturazioni a spese del comodatario. Anche se il comodatario ha investito sull’immobile per allestire lo studio, questo non genera automaticamente un termine né un diritto al rimborso oltre i limiti dell’art. 1808 c.c.: valuta l’arricchimento senza causa come eventuale azione autonoma.
Attenzione a
Non confondere destinazione d’uso e termine contrattuale. Molti contratti di comodato indicano l’uso professionale dell’immobile come semplice descrizione, non come elemento costitutivo del termine. Dopo questa pronuncia, quella clausola non ti salva: il giudice la leggerà come descrizione, non come accordo sul termine finale.
Evita il comodato verbale per immobili ad uso studio. Senza forma scritta, dimostrare l’esistenza e il contenuto di un termine è quasi impossibile. Il comodato verbale per un immobile professionale espone il comodatario al rischio di restituzione immediata, con tutto ciò che comporta per la continuità dell’attività.
Domande frequenti
La destinazione a studio professionale crea un termine implicito nel comodato?
No. La Cassazione, con l’ordinanza n. 11135/2026, ha chiarito che la semplice destinazione dell’immobile a studio professionale non è sufficiente a configurare un termine implicito. Senza un termine espresso nel contratto, il comodato resta precario e revocabile ad nutum dal comodante ai sensi dell’art. 1810 c.c.
Come si tutela il comodatario che usa un immobile come studio professionale?
L’unico strumento efficace è inserire nel contratto un termine finale esplicito: una data certa o un evento futuro determinato. In questo modo il comodato ricade nell’art. 1809 c.c. e il comodante può richiedere la restituzione anticipata solo in caso di urgente bisogno sopravvenuto, non liberamente.
Il comodante può chiedere la restituzione dello studio prima della scadenza se c’è un termine?
Sì, ma solo per urgente bisogno sopravvenuto, come prevede l’art. 1809, comma 2, c.c. In quel caso il giudice può concedere un termine di grazia al comodatario. Fuori da questa ipotesi, il comodante che recede prima della scadenza risponde dei danni verso il comodatario.
Fonte di riferimento: Giuricivile