La Corte Costituzionale ha dichiarato illegittime diverse disposizioni della legge regionale della Sardegna che modificava il decreto Salva-Casa, ribadendo che la disciplina edilizia di principio resta competenza esclusiva dello Stato. Chi assiste clienti con pratiche di sanatoria o titoli edilizi in Sardegna deve verificare immediatamente su quale base normativa si fondano quegli atti. Le disposizioni regionali annullate non possono più produrre effetti, con ricadute dirette su procedimenti in corso e titoli già rilasciati.
Punti chiave
- Punto 1 — Le norme regionali sarde annullate dalla Consulta non possono più fondare titoli edilizi o sanatorie.
- Punto 2 — Torna applicabile in toto la disciplina statale del decreto Salva-Casa senza adattamenti regionali.
- Punto 3 — I procedimenti edilizi in corso in Sardegna vanno rivalutati alla luce della sentenza n. 86/2025.
Chi ha pratiche edilizie aperte in Sardegna — sanatorie, permessi in variante, accertamenti di conformità — deve rileggere oggi stesso i titoli su cui si fonda. La Corte Costituzionale ha eliminato dall’ordinamento regionale sardo le norme che adattavano il decreto Salva-Casa: quei fondamenti normativi non esistono più, e qualsiasi atto che vi poggiava è esposto a censure di legittimità.
Con la sentenza 21 maggio 2025, n. 86, la Corte Costituzionale ha annullato diverse disposizioni della legge regionale della Sardegna che recepiva e modificava il d.l. 69/2024 (decreto Salva-Casa, conv. in l. 105/2024). La notizia è riportata da Gazzetta degli Enti Locali.
Il contesto normativo
Il decreto Salva-Casa (d.l. 69/2024, convertito con l. 105/2024) ha introdotto misure di semplificazione in materia edilizia: tolleranze costruttive, nuove ipotesi di sanatoria, semplificazione del cambio di destinazione d’uso. La Sardegna — Regione a statuto speciale con competenze primarie in materia urbanistica — aveva approvato una legge regionale di adattamento, introducendo varianti alle regole statali.
La Consulta ha però distinto nettamente: la competenza regionale sull’urbanistica non si estende ai principi fondamentali dell’ordinamento edilizio, che restano riservati allo Stato ai sensi dell’art. 117, terzo comma, Cost. e, per la Sardegna a statuto speciale, nei limiti fissati dallo statuto e dalle norme di attuazione. Le disposizioni regionali che modificavano soglie, procedure e presupposti delle sanatorie statali hanno sconfinato in quell’area riservata, e la Corte le ha eliminate.
Cosa cambia per lo studio
- Verifica urgente dei titoli edilizi fondati sulle norme regionali annullate. Qualsiasi permesso, sanatoria o accertamento di conformità rilasciato in applicazione delle disposizioni dichiarate illegittime è potenzialmente viziato: occorre capire se il titolo regge sulla sola disciplina statale.
- Nei procedimenti ancora aperti, il Comune sardo deve applicare il Salva-Casa statale senza le varianti regionali. Se il cliente ha presentato un’istanza di sanatoria contando su una soglia o una procedura prevista solo dalla legge regionale ora annullata, quella strada è chiusa.
- Attenzione ai ricorsi pendenti al TAR Sardegna. Se stai impugnando un diniego basato sulla legge regionale, o difendendo un provvedimento favorevole fondato su di essa, la sentenza n. 86/2025 cambia il quadro normativo di riferimento: aggiorna i motivi di ricorso o le memorie difensive.
- Le tolleranze costruttive vanno rilette solo alla luce dell’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001, come modificato dal Salva-Casa statale, senza gli ampliamenti introdotti dalla legge regionale sarda.
- Per i contratti preliminari e le compravendite immobiliari in Sardegna, rivaluta la regolarità urbanistica dichiarata in atti che facevano riferimento a norme regionali ora espunte: il notaio e la controparte potrebbero sollevare eccezioni.
Attenzione a
Gli effetti delle sentenze di incostituzionalità sono retroattivi, salvo i rapporti esauriti. Non puoi presumere che i titoli già rilasciati siano al sicuro: se il procedimento è ancora sub iudice o il provvedimento è ancora impugnabile, la norma annullata non ti protegge. Verifica caso per caso se il rapporto può considerarsi davvero esaurito.
Un secondo rischio riguarda il silenzio-assenso sulle istanze di sanatoria: se il cliente contava sui termini o sulle condizioni previste dalla norma regionale annullata per maturare un silenzio favorevole, quei termini non valgono più. Riparti dal testo statale e ricalcola scadenze e presupposti.
Domande frequenti
Le sanatorie edilizie già rilasciate in Sardegna con la legge regionale Salva-Casa sono ancora valide?
Dipende dal fatto che il rapporto sia esaurito. La dichiarazione di incostituzionalità ha effetti retroattivi (art. 136 Cost.), ma non travolge i rapporti esauriti. Se il provvedimento non è più impugnabile e non è oggetto di giudizio in corso, il titolo può reggere. In tutti gli altri casi, la base normativa regionale è venuta meno e il titolo va rivalutato sulla sola disciplina statale.
Quali norme si applicano ora alle sanatorie edilizie in Sardegna dopo la sentenza della Corte Costituzionale?
Dopo la sentenza n. 86 del 21 maggio 2025, si applica integralmente il decreto Salva-Casa statale (d.l. 69/2024, conv. l. 105/2024) e il Testo Unico Edilizia (d.P.R. 380/2001). Le disposizioni della legge regionale sarda che modificavano procedure, soglie e presupposti sono state eliminate dall’ordinamento e non producono più effetti.
Come devo comportarmi con un’istanza di sanatoria presentata in Sardegna ancora in istruttoria?
Verifica subito se i presupposti dell’istanza reggono sulla sola disciplina statale del Salva-Casa. Se l’istanza faceva leva su condizioni previste esclusivamente dalla legge regionale annullata — soglie di tolleranza più ampie, procedure semplificate, termini diversi — devi valutare se ripresentarla o integrarla sulla base del d.l. 69/2024 nel testo statale vigente.
Fonte di riferimento: GazzettaEntiLocali