Nelle controversie condominiali sulla ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare, non è possibile distinguere la quota aggettante da quella non aggettante per applicare criteri diversi. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 6278 del 22 aprile 2026, ha stabilito che l’art. 1126 c.c. — 1/3 a carico dell’utilizzatore esclusivo, 2/3 a carico dei condomini sottostanti — si applica all’intera superficie del terrazzo. Chi tenta di frazionare il calcolo in sede giudiziale o stragiudiziale si espone a una soccombenza prevedibile.
Punti chiave
- Punto 1 — L’art. 1126 c.c. si applica all’intera superficie del lastrico, anche se parzialmente in aggetto.
- Punto 2 — Non è ammesso frazionare il criterio 1/3-2/3 distinguendo porzioni aggettanti da non aggettanti.
- Punto 3 — I condomini sottostanti la sola parte non aggettante restano obbligati ai 2/3 delle spese totali.
Se stai gestendo una lite condominiale sul riparto delle spese di riparazione di un lastrico solare parzialmente in aggetto, la tesi del frazionamento — cioè applicare l’art. 1126 c.c. solo alla parte a copertura effettiva delle unità sottostanti — non regge più. Il Tribunale di Roma ha chiuso quella porta con una pronuncia che consolida un orientamento già intuibile ma finora non sempre recepito nella prassi.
Con la sentenza n. 6278 del 22 aprile 2026, il Tribunale di Roma ha stabilito che il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1126 c.c. — un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo, due terzi a carico dei condomini le cui unità sono coperte dal lastrico — si applica all’intera superficie del terrazzo, indipendentemente dalla quota geometricamente in aggetto.
Il contesto normativo
L’art. 1126 c.c. disciplina il caso del lastrico solare di uso esclusivo che funge da copertura per l’edificio o parte di esso: le spese di riparazione e ricostruzione gravano per un terzo sull’utente esclusivo e per i restanti due terzi sui proprietari delle unità sottostanti, in proporzione al valore di ciascuna. La Cassazione ha più volte confermato questo criterio — tra le pronunce di riferimento, Cass. Civ. n. 24166/2019 e Cass. Civ. n. 9016/2022 — ribadendo che la funzione di copertura è l’elemento determinante per l’applicazione della norma, non la destinazione d’uso del terrazzo né la sua conformazione planimetrica. La sentenza del Tribunale di Roma si inserisce in questo solco, escludendo che la porzione aggettante possa essere trattata come un’entità separata ai fini del riparto.
Cosa cambia per lo studio
- Abbandona la tesi del frazionamento nei procedimenti pendenti: sostenere che la porzione aggettante vada esclusa dal calcolo dei due terzi è una strategia difensiva ormai priva di copertura giurisprudenziale a Roma, e probabilmente destinata a soccombere anche altrove.
- Nelle CTU condominiali, verifica che il consulente non abbia operato una distinzione tra superficie aggettante e non aggettante nel calcolare le quote: se lo ha fatto, hai un motivo di contestazione della perizia supportato da questa pronuncia.
- In sede di mediazione o negoziazione stragiudiziale, usa la sentenza come leva: la controparte che punta al frazionamento dovrà fare i conti con un orientamento ora più definito.
- Aggiorna le clausole nei contratti di compravendita o nei regolamenti condominiali che tentino di modulare il criterio dell’art. 1126 c.c. sulla base della geometria del lastrico: simili previsioni rischiano di essere dichiarate nulle o inopponibili.
- Nella quantificazione del danno da infiltrazioni riconducibile al lastrico, il riparto delle spese di ripristino seguirà lo stesso criterio unitario: tienilo presente già in fase di stima del risarcimento.
Attenzione a
Il rischio principale è costruire una domanda riconvenzionale o un’eccezione difensiva sul frazionamento geometrico senza verificare se il giudice adito segua già questo orientamento. A Roma la risposta è ora chiara; in altri distretti conviene fare un’analisi preventiva della giurisprudenza locale prima di scommettere su quella tesi.
Un secondo errore frequente riguarda l’identificazione dei condomini tenuti ai due terzi: non rileva chi si trovi fisicamente sotto la parte aggettante, ma chi è proprietario di unità coperte dal lastrico nella sua interezza. Confondere i due profili genera domande mal indirizzate e possibili decadenze nei confronti dei reali legittimati passivi.
Domande frequenti
Come si ripartiscono le spese del lastrico solare parzialmente in aggetto tra condomini?
Secondo l’art. 1126 c.c. e la sentenza del Tribunale di Roma n. 6278/2026, il criterio 1/3-2/3 si applica all’intera superficie del lastrico, senza distinguere la parte in aggetto da quella a copertura diretta. L’utilizzatore esclusivo paga un terzo, i proprietari delle unità sottostanti i due terzi restanti in proporzione al valore millesimale.
Il condomino sotto la parte aggettante del terrazzo deve pagare le spese di riparazione?
Sì, se la sua unità rientra tra quelle coperte dal lastrico nella sua interezza. Il Tribunale di Roma ha escluso che si possa distinguere la quota aggettante da quella non aggettante: il criterio dell’art. 1126 c.c. è unitario e riguarda l’intera superficie, indipendentemente dalla posizione geometrica dell’unità rispetto all’aggetto.
Posso contestare una CTU che ha frazionato il calcolo tra parte aggettante e non aggettante del lastrico?
Sì. La sentenza del Tribunale di Roma n. 6278 del 22 aprile 2026 offre un argomento diretto per contestare la metodologia del consulente. Il frazionamento contrasta con l’art. 1126 c.c. come interpretato dalla giurisprudenza, inclusa Cass. Civ. n. 9016/2022. Puoi chiedere la sostituzione del CTU o formulare osservazioni critiche alla perizia.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani