Nelle controversie condominiali che coinvolgono immobili gravati da usufrutto, il nudo proprietario risponde delle spese straordinarie deliberate dall’assemblea, mentre l’usufruttuario copre le spese ordinarie. La Cassazione con l’ordinanza n. 19011/2026 ribadisce questo criterio per i rapporti sorti prima della riforma del condominio del 2012 (L. n. 220/2012). Chi assiste un condominio nel recupero crediti deve quindi verificare la natura delle spese prima di notificare un decreto ingiuntivo al solo usufruttuario.
Punti chiave
- Punto 1 — Le spese straordinarie condominiali gravano sul nudo proprietario, non sull’usufruttuario.
- Punto 2 — Per rapporti ante-riforma 2012, si applicano i criteri del codice civile ante L. 220/2012.
- Punto 3 — Il condominio può agire con decreto ingiuntivo direttamente contro il nudo proprietario per spese straordinarie.
Quando assisti un condominio nel recupero di oneri insoluti su un’unità gravata da usufrutto, la prima mossa è classificare le spese: straordinarie o ordinarie. Sbagliare questo passaggio significa notificare il decreto ingiuntivo al soggetto sbagliato, con il rischio di veder accogliere l’opposizione e dover ricominciare da capo. La distinzione non è teorica: vale soldi e tempi processuali.
Con l’ordinanza n. 19011/2026, la Corte di cassazione ha confermato che le spese condominiali straordinarie gravano sul nudo proprietario, non sull’usufruttuario. Il caso nasceva da un decreto ingiuntivo da circa 14.000 euro ottenuto nel 2012 dal condominio di Agrigento nei confronti di una società che deteneva solo la nuda proprietà: dopo il rigetto dell’opposizione al Tribunale di Agrigento e la conferma della Corte d’appello di Palermo, la Cassazione ha chiuso il cerchio.
Il contesto normativo
Il quadro di riferimento è l’art. 1004 c.c. (spese a carico dell’usufruttuario: manutenzione ordinaria, riparazioni ordinarie) e l’art. 1005 c.c. (spese straordinarie a carico del nudo proprietario). Per le spese condominiali, il raccordo con la disciplina del condominio avviene attraverso l’art. 1123 c.c., che regola la ripartizione tra condomini, e l’art. 67, quinto comma, disp. att. c.c., che attribuisce all’usufruttuario il diritto di voto nelle assemblee per le spese ordinarie e all’amministrazione.
La Corte precisa che per i rapporti sorti prima dell’entrata in vigore della L. n. 220/2012 (riforma del condominio, efficace dall’18 giugno 2013) si applicano le norme previgenti, senza che la riforma abbia effetto retroattivo. La L. 220/2012 ha modificato l’art. 67 disp. att. c.c., rafforzando la posizione dell’usufruttuario in assemblea, ma non ha alterato il criterio sostanziale di riparto tra art. 1004 e art. 1005 c.c.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di emettere un decreto ingiuntivo per spese condominiali su un immobile in usufrutto, classifica ogni voce del piano di riparto: spese di manutenzione straordinaria, rifacimento facciate, interventi strutturali vanno imputati al nudo proprietario ex art. 1005 c.c.
- Se assisti il nudo proprietario che ha ricevuto un decreto ingiuntivo per spese ordinarie, hai buoni argomenti di opposizione: l’onere spetta all’usufruttuario ai sensi dell’art. 1004 c.c. e la giurisprudenza è costante sul punto.
- Verifica sempre la data di insorgenza del rapporto condominiale: per controversie su spese maturate prima del 18 giugno 2013, la L. 220/2012 non si applica retroattivamente.
- Nel fascicolo di recupero crediti condominiale, acquisisci subito la delibera assembleare e il consuntivo: servono per dimostrare la natura straordinaria delle spese e sostenere la legittimazione passiva del nudo proprietario.
- Se il condominio agisce contro entrambi i soggetti in via solidale, attenzione: nudo proprietario e usufruttuario non sono coobbligati solidali per le stesse voci; la responsabilità è distinta per tipologia di spesa.
Attenzione a
Il rischio più frequente è notificare il decreto ingiuntivo al solo usufruttuario per un importo che comprende anche spese straordinarie. L’usufruttuario oppone tempestivamente la propria estraneità alle spese ex art. 1005 c.c. e l’opposizione ha buone chance di successo parziale, costringendo il condominio a un secondo procedimento contro il nudo proprietario con i relativi costi.
Attenzione anche alla documentazione prodotta in sede di opposizione: se il nudo proprietario eccepisce che alcune voci del consuntivo sono ordinarie e non straordinarie, l’onere di qualificarle spetta al condominio. Senza delibera assembleare dettagliata e preventivo dei lavori, il giudice può rimettere in discussione l’intera ripartizione.
Domande frequenti
Chi paga le spese condominiali straordinarie tra nudo proprietario e usufruttuario?
Le spese straordinarie gravano sul nudo proprietario ai sensi dell’art. 1005 c.c. Le spese ordinarie, comprese manutenzione corrente e riparazioni di modesta entità, spettano invece all’usufruttuario ex art. 1004 c.c. La Cassazione con l’ordinanza n. 19011/2026 ha confermato questo criterio anche per controversie condominiali sorte prima della riforma del 2012.
Il condominio può fare decreto ingiuntivo contro il nudo proprietario per spese non pagate?
Sì, se le spese sono di natura straordinaria il condominio può agire direttamente contro il nudo proprietario con decreto ingiuntivo. Occorre però documentare la natura straordinaria delle spese attraverso delibera assembleare e consuntivo analitico, altrimenti l’opposizione può avere successo contestando la qualificazione delle voci.
Si applica la riforma del condominio 2012 alle spese condominiali sorte prima del 2013?
No. La L. n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, non ha efficacia retroattiva. Per i rapporti condominiali sorti prima di tale data si applicano le norme del codice civile previgenti, inclusi i criteri di riparto tra art. 1004 e art. 1005 c.c., come ribadito dalla Cassazione nell’ordinanza n. 19011/2026.
Fonte di riferimento: StudioCataldiNotizie