I fascicoli edilizi con abusi pendenti vanno monitorati con attenzione: gli emendamenti della maggioranza al codice dell’edilizia introducono nuove finestre di sanatoria e semplificazioni procedurali che potrebbero modificare lo stato delle pratiche in corso. Chi segue contenziosi amministrativi o transazioni immobiliari deve verificare se le modifiche incidono sui presupposti già formalizzati nei ricorsi o nei contratti. Le norme non sono ancora in vigore, ma il testo emendato circola e orienta già le valutazioni dei Comuni.
Punti chiave
- Punto 1 — Gli emendamenti della maggioranza ampliano le ipotesi di sanatoria edilizia rispetto al testo base del codice.
- Punto 2 — Le semplificazioni procedurali riducono i passaggi burocratici per alcune categorie di interventi edilizi minori.
- Punto 3 — I fascicoli con abusi pendenti in fase istruttoria comunale possono essere riposizionati alla luce delle nuove disposizioni.
Se segui pratiche di condono, sanatoria o compravendite immobiliari con irregolarità edilizie, tieni il testo emendato sul tavolo. La maggioranza parlamentare ha depositato un pacchetto consistente di emendamenti al disegno di legge delega sul codice dell’edilizia, con modifiche che toccano direttamente le condizioni di accesso alle sanatorie e i meccanismi di semplificazione per alcune categorie di interventi. Fino all’approvazione definitiva il quadro resta mobile, ma il contenuto degli emendamenti è già sufficiente per riorientare le strategie nei fascicoli aperti.
La notizia è riportata da La Gazzetta degli Enti Locali, che segnala un’ampia presentazione di emendamenti da parte della maggioranza sul testo del nuovo codice dell’edilizia, con focus su sanatorie e semplificazioni amministrative.
Il contesto normativo
Il riferimento di base resta il d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), in particolare gli artt. 36 e 37, che disciplinano rispettivamente l’accertamento di conformità e la sanatoria degli interventi eseguiti in assenza o difformità dal permesso di costruire. L’art. 36 TUE richiede la doppia conformità — urbanistica e edilizia — sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda: un requisito che la giurisprudenza amministrativa ha interpretato in modo rigido (Cons. Stato, Ad. Plen. n. 9/2023). Gli emendamenti in discussione sembrano voler allentare proprio questo vincolo, introducendo ipotesi di conformità parziale o differita, in linea con la delega contenuta nella l. 78/2022.
Cosa cambia per lo studio
- Nei fascicoli di compravendita immobiliare, rivaluta le clausole che subordinano il rogito alla regolarizzazione edilizia: se le nuove norme ampliano la sanabilità, alcune condizioni sospensive potrebbero diventare superflue o andare rinegoziata.
- Nei ricorsi al TAR contro dinieghi di sanatoria ex art. 36 TUE, verifica se il nuovo testo introduce motivi di illegittimità sopravvenuta o consente una nuova istanza amministrativa con presupposti modificati.
- Per i clienti con abusi risalenti e ancora non definiti, valuta l’opportunità di sospendere la presentazione della domanda di sanatoria in attesa del testo definitivo: presentarla ora significa cristallizzare i presupposti sulla norma vigente.
- Le semplificazioni procedurali per gli interventi minori potrebbero ridurre il ricorso alla SCIA o alla CILA in alcune fattispecie: aggiorna le check-list di due diligence edilizia usate per le acquisizioni.
- Nei contenziosi già pendenti davanti al giudice amministrativo, deposita una memoria integrativa non appena il testo viene approvato in sede parlamentare, per agganciare il jus superveniens.
Attenzione a
Il rischio principale è muoversi troppo presto su un testo ancora emendabile. Consigliare al cliente di presentare una domanda di sanatoria basandosi su emendamenti non ancora approvati espone lo studio a responsabilità professionali se il testo finale diverge. Distingui nettamente tra la fase di monitoraggio — necessaria e doverosa — e la fase di azione, che va agganciata solo al testo definitivamente approvato e pubblicato in Gazzetta Ufficiale.
Secondo rischio: la sovrapposizione con i condoni edilizi pregressi (l. 47/1985, l. 724/1994, d.l. 269/2003). Se il cliente ha già una domanda di condono pendente, una nuova domanda di sanatoria ordinaria in parallelo può creare conflitti procedurali e irrigidire la posizione del Comune. Verifica sempre lo stato delle pratiche pregresse prima di consigliare qualsiasi azione.
Domande frequenti
Gli emendamenti al codice edilizio cambiano i requisiti della doppia conformità per la sanatoria?
Gli emendamenti depositati sembrano intervenire proprio sull’art. 36 TUE e sul requisito della doppia conformità, introducendo ipotesi di conformità parziale o differita. Il testo definitivo non è ancora approvato: fino alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, il requisito della doppia conformità urbanistica ed edilizia resta quello interpretato rigidamente da Cons. Stato, Ad. Plen. n. 9/2023.
Conviene presentare subito la domanda di sanatoria edilizia o aspettare il nuovo codice?
Se i presupposti per la sanatoria esistono già con la norma vigente, presentare la domanda ora cristallizza la posizione del cliente. Se invece l’abuso non è oggi sanabile per mancanza di doppia conformità, attendere il testo definitivo del nuovo codice può aprire nuove possibilità. La scelta dipende dal caso concreto e dall’urgenza della situazione (es. rogito imminente).
I nuovi emendamenti edilizi influenzano i ricorsi al TAR già pendenti contro dinieghi di sanatoria?
Sì, potenzialmente. Se il nuovo testo introduce presupposti di sanabilità più ampi, si configura un jus superveniens rilevante nel giudizio amministrativo. Conviene monitorare l’iter parlamentare e, all’approvazione definitiva, depositare una memoria integrativa che agganci la nuova disciplina ai motivi di ricorso già formulati.
Fonte di riferimento: GazzettaEntiLocali