Con l’approvazione del decreto Piano Casa alla Camera, cambiano le condizioni per ampliamenti edilizi, sanatorie e rilascio dei titoli abilitativi in molte regioni italiane. Gli studi che assistono clienti in contenziosi urbanistici o pratiche edilizie devono aggiornare subito la valutazione dei margini di intervento consentiti. La norma incide anche sui procedimenti sanzionatori in corso e sulla validità dei titoli già rilasciati.
Punti chiave
- Punto 1 — Il decreto introduce nuove soglie per gli ampliamenti edilizi senza necessità di permesso di costruire.
- Punto 2 — Le sanatorie straordinarie previste impongono termini perentori che lo studio deve monitorare per i clienti.
- Punto 3 — I procedimenti sanzionatori pendenti possono essere sospesi in attesa della definizione delle nuove procedure regionali.
Chi gestisce pratiche edilizie o contenziosi urbanistici deve rivedere subito la strategia difensiva e consulenziale: il decreto approvato alla Camera modifica in modo diretto le condizioni di liceità di interventi già realizzati o in corso, e apre finestre temporali per sanare situazioni altrimenti esposte a demolizione o sanzione pecuniaria. I margini di manovra esistono, ma sono legati a scadenze e presupposti che non ammettono errori.
La Camera dei Deputati ha approvato il cosiddetto Piano Casa, un provvedimento che ridisegna la disciplina degli ampliamenti edilizi, delle sanatorie e dei titoli abilitativi su tutto il territorio nazionale. La notizia è riportata da Diritto.it, che ne illustra i contenuti principali.
Il contesto normativo
Il Piano Casa si innesta su un quadro normativo già stratificato. Il riferimento principale resta il d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia), in particolare gli artt. 36 e 36-bis introdotti dal d.l. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa), che hanno già modificato l’accertamento di conformità doppia per le difformità parziali. Il nuovo decreto interviene su questo stesso impianto, ampliando le ipotesi di intervento libero ex art. 6 T.U.E. e ridefinendo le fattispecie di abuso sanabile. Sul piano giurisprudenziale, occorre tenere presente Cass. Pen., Sez. III, n. 18521/2023, che ha ribadito come la presentazione di istanza di sanatoria non sospenda automaticamente l’esecutività dell’ordine di demolizione, salvo provvedimento cautelare del giudice amministrativo.
Cosa cambia per lo studio
- Gli ampliamenti volumetrici fino al 20% della superficie utile esistente potranno rientrare nell’edilizia libera o nella SCIA in funzione della destinazione d’uso, riducendo drasticamente l’esposizione sanzionatoria dei clienti già intervenuti senza titolo.
- La sanatoria straordinaria prevede termini di presentazione dell’istanza che, una volta decorsi, precludono l’accesso al beneficio: lo studio deve censire subito tutte le posizioni aperte e verificare la compatibilità urbanistica doppia richiesta dalla norma.
- I Comuni avranno un termine definito per pronunciarsi sulle istanze di sanatoria; il silenzio-inadempimento oltre quel termine potrà essere impugnato davanti al TAR con ricorso per mancata conclusione del procedimento ex art. 31 c.p.a.
- Per gli immobili oggetto di procedimento penale per abuso edilizio, la presentazione dell’istanza di sanatoria nelle forme previste dal decreto potrà costituire elemento valutabile dal giudice ai fini della sospensione dell’ordine demolitorio.
- Le regioni mantengono margini di adattamento: prima di qualsiasi consulenza, verifica la normativa regionale vigente, perché alcune disposizioni del decreto operano solo in assenza di disciplina regionale più restrittiva.
Attenzione a
Il rischio principale è consigliare al cliente di presentare istanza di sanatoria senza aver verificato la doppia conformità urbanistica richiesta dalla norma: l’istanza infondata non sospende i termini sanzionatori e può anzi cristallizzare la posizione del Comune. Controlla sempre la conformità sia alla disciplina vigente al momento della presentazione sia a quella vigente al momento dell’abuso.
Secondo rischio: confondere le nuove disposizioni del Piano Casa con quelle del Decreto Salva Casa (d.l. 69/2024, conv. in l. 105/2024). I due provvedimenti coesistono e si integrano, ma hanno ambiti applicativi e presupposti distinti. Applicare per errore la procedura sbagliata espone il cliente a decadenza dal beneficio e lo studio a responsabilità professionale.
Domande frequenti
Il Piano Casa 2024 si applica anche agli abusi edilizi già oggetto di procedimento penale?
Sì, ma con limiti precisi. La presentazione dell’istanza di sanatoria nelle forme previste dal decreto può essere valutata dal giudice penale ai fini della sospensione dell’ordine demolitorio, ma non comporta l’automatica estinzione del reato urbanistico. Serve comunque il rilascio del titolo in sanatoria da parte del Comune prima di poter invocare effetti estintivi sul piano penale.
Quanto tempo ha il Comune per rispondere all’istanza di sanatoria prevista dal Piano Casa?
Il decreto fissa un termine procedimentale entro cui il Comune deve pronunciarsi. Il silenzio-inadempimento oltre tale termine è impugnabile davanti al TAR con ricorso per mancata conclusione del procedimento ex art. 31 c.p.a. È quindi fondamentale notificare formalmente la diffida prima di agire in giudizio, per attivare il termine di trenta giorni previsto dalla norma processuale.
Il Piano Casa 2024 si applica in tutte le regioni italiane allo stesso modo?
No. Le regioni conservano competenza legislativa concorrente in materia urbanistica e possono adottare discipline più restrittive rispetto a quelle statali. Prima di qualsiasi consulenza, verifica se la regione di riferimento ha già legiferato in materia: in quel caso le disposizioni regionali più restrittive prevalgono su quelle del decreto nazionale.
Fonte di riferimento: Diritto.it