Quadro B Modello 730 2026 come compilare i redditi da fabbricati

Pubblicato il 13 giugno 2026 | Redazione Desk — Bollettino Ufficiale

Il Quadro B del Modello 730/2026 riguarda i redditi fondiari da fabbricati situati in Italia e va compilato dal contribuente che detiene immobili in proprietà, usufrutto o altro diritto reale. La corretta compilazione richiede di indicare rendita catastale, percentuale di possesso, utilizzo dell’immobile e regime di tassazione applicabile. Errori in questa sezione espongono il cliente ad accertamenti automatizzati da parte dell’Agenzia delle Entrate, spesso difficili da contestare a posteriori.

Se assisti clienti persona fisica con patrimonio immobiliare, la stagione dichiarativa 2026 impone una verifica puntuale della corretta imputazione dei redditi fondiari nel Quadro B del 730. La distinzione tra regime ordinario IRPEF, cedolare secca e immobili tenuti a disposizione genera errori sistematici che l’Agenzia delle Entrate intercetta con i controlli automatizzati ex art. 36-bis del DPR 600/1973, con conseguente iscrizione a ruolo senza contraddittorio preventivo.

La sezione dedicata ai redditi da fabbricati nel Modello 730/2026 è oggetto di aggiornamento nelle istruzioni ministeriali per la campagna in corso. Per i dettagli tecnici sulla struttura del quadro, consulta la guida di MisterFisco.

Il contesto normativo

I redditi fondiari da fabbricati trovano disciplina negli artt. 36 e seguenti del TUIR (DPR 917/1986). L’art. 37 TUIR stabilisce che il reddito dei fabbricati non locati è determinato sulla base della rendita catastale rivalutata del 5%, mentre l’art. 36, comma 4-bis TUIR disciplina il regime degli immobili tenuti a disposizione con maggiorazione di un terzo della rendita. Per i contratti a canone concordato con cedolare secca, l’aliquota ridotta al 10% è confermata dall’art. 3, comma 2, del D.Lgs. 23/2011. L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 26/E del 2023, ha ribadito i criteri di imputazione per gli immobili in comproprietà e quelli concessi in uso gratuito a familiari.

Cosa cambia per lo studio

1. Verifica la coerenza tra i dati catastali e quelli indicati nel Quadro B: la rendita deve corrispondere a quella risultante dall’atto di provenienza o dalla visura aggiornata. Una discrepanza anche minima attiva il controllo formale ex art. 36-bis DPR 600/1973.
2. Per immobili locati con contratto ordinario, controlla che il reddito dichiarato non sia inferiore alla rendita catastale rivalutata: il TUIR impone di dichiarare il maggiore tra canone effettivo (al netto del 5% forfettario) e rendita catastale aumentata del 5%.
3. Se il cliente ha optato per la cedolare secca, verifica che l’opzione sia stata comunicata al conduttore con raccomandata e registrata contestualmente al contratto o alla proroga. L’omessa comunicazione invalida l’opzione per quell’annualità.
4. Per immobili in comproprietà, ciascun comproprietario dichiara la quota proporzionale alla propria percentuale: errori nella ripartizione generano disallineamenti incrociati tra le dichiarazioni dei cointestatari.
5. Gli immobili riconosciuti inagibili o inabitabili con provvedimento comunale hanno diritto alla riduzione del 50% della rendita catastale: documentazione da allegare al fascicolo del cliente prima della presentazione.

Attenzione a

Il primo rischio riguarda la doppia tassazione degli immobili locati in parte dell’anno: se il contratto inizia o termina durante il periodo d’imposta, il Quadro B va compilato con due righe distinte per lo stesso immobile, ciascuna con il codice utilizzo corrispondente al periodo. Un’unica riga con dati medi è tecnicamente errata e genera anomalie in fase di liquidazione automatica. Il secondo errore frequente riguarda l’abitazione principale: anche se esente da IRPEF, va indicata con il codice utilizzo 1. Ometterla espone il contribuente alla presunzione che l’immobile sia tenuto a disposizione, con conseguente applicazione della maggiorazione di un terzo sulla rendita catastale.

Guida pratica: come procedere

1. Recupera la visura catastale aggiornata
   Prima di compilare il Quadro B, verifica la rendita catastale attuale dell’immobile tramite visura aggiornata dal portale dell’Agenzia delle Entrate. Controlla che corrisponda a quella indicata nell’atto di provenienza. Eventuali variazioni catastali non recepite generano discrepanze rilevabili in fase di controllo automatico.
2. Determina il codice utilizzo corretto
   Assegna a ogni immobile il codice utilizzo previsto dalle istruzioni ministeriali: 1 per abitazione principale, 2 per immobile a disposizione, 3 per locazione ordinaria, 8 per cedolare secca ordinaria, 11 per cedolare secca a canone concordato. Un codice errato modifica l’aliquota applicata e l’importo liquidato automaticamente.
3. Calcola la rendita rivalutata e verifica il maggiore importo
   Per immobili locati in regime ordinario, rivaluta la rendita catastale del 5% e confrontala con il canone annuo ridotto del 5% forfettario. Dichiara il maggiore dei due valori, come previsto dall’art. 37 TUIR. Non dichiarare sempre il canone effettivo senza questo confronto è uno degli errori più frequenti.
4. Verifica validità dell’opzione cedolare secca
   Controlla che l’opzione per la cedolare secca sia stata registrata con il modello RLI e che la raccomandata al conduttore sia stata inviata. In assenza di questi adempimenti, l’opzione non è valida per l’annualità in questione e il reddito va dichiarato in regime ordinario con le relative imposte di registro.
5. Compila righe separate per periodi di utilizzo diversi
   Se un immobile ha cambiato destinazione d’uso durante l’anno (es. locato nei primi sei mesi, poi a disposizione), compila una riga per ciascun periodo con il relativo codice utilizzo e i giorni corrispondenti. Una riga unica con dati misti è tecnicamente scorretta e attiva anomalie nel controllo ex art. 36-bis DPR 600/1973.

Domande frequenti

Fonte di riferimento: MisterFisco