In caso di morosità reiterata del conduttore commerciale, il locatore può ottenere la risoluzione del contratto provando l’inadempimento — canoni e oneri condominiali non pagati — senza dover dimostrare il danno. L’onere di giustificare il mancato pagamento spetta al conduttore, che deve fornire prova concreta. Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 996 del 4 febbraio 2026, conferma che l’omessa prova liberatoria del debitore è sufficiente per far dichiarare la risoluzione.
Punti chiave
- Punto 1 — Il conduttore commerciale moroso deve provare attivamente la causa giustificatrice del mancato pagamento.
- Punto 2 — L’inadempimento su canoni e oneri condominiali integra grave inadempimento ex art. 1455 c.c.
- Punto 3 — La risoluzione per morosità reiterata tutela il credito del locatore anche senza prova del danno subito.
Quando il conduttore di un immobile commerciale accumula canoni e oneri condominiali non pagati, il locatore ha uno strumento diretto: la domanda di risoluzione per grave inadempimento. La pronuncia del Tribunale di Milano chiarisce un punto che molti locatori — e i loro avvocati — tendono a sottovalutare: l’onere probatorio nel giudizio di risoluzione non pesa sul creditore, ma sul debitore.
Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 996 del 4 febbraio 2026, ha dichiarato la risoluzione di un contratto di locazione commerciale per grave e reiterato inadempimento della parte conduttrice. I giudici hanno valorizzato l’omesso pagamento dei canoni e degli oneri condominiali e il mancato assolvimento dell’onere probatorio gravante sul debitore. Il testo integrale è disponibile su GiuriCivile.it.
Il contesto normativo
La risoluzione per inadempimento nelle locazioni commerciali si innesta sull’art. 1455 c.c., che subordina la risoluzione alla gravità dell’inadempimento valutata nell’interesse dell’altra parte. Per le locazioni non abitative, la legge 392/1978 (art. 41) prevede la risoluzione di diritto quando il conduttore è in mora nel pagamento del canone da almeno venti giorni, oppure per almeno due scadenze consecutive. Sul piano probatorio, la Cass. Civ. n. 3373/2020 ha ribadito che, una volta provato dall’attore il titolo contrattuale e l’inadempimento, spetta al debitore dimostrare il fatto estintivo dell’obbligazione — ovvero l’avvenuto pagamento o la causa giustificatrice del mancato pagamento.
Cosa cambia per lo studio
- Nella fase di raccolta prove: per il locatore è sufficiente produrre il contratto, le ricevute di mancato accredito e il piano dei canoni scaduti. Non serve provare il danno concreto subito.
- Nella redazione dell’atto di citazione: tieni separata la domanda di risoluzione da quella di condanna al pagamento dei canoni arretrati e degli oneri condominiali. Due petita distinti, due capi di sentenza autonomi.
- Nella gestione del contraddittorio: anticipa le eccezioni del conduttore — forza maggiore, inadempimento del locatore agli obblighi manutentivi — e smontale già in citazione con documentazione specifica sull’immobile.
- Nella valutazione della gravità: l’inadempimento su più scadenze consecutive rafforza la domanda. Documenta ogni singola scadenza non pagata con estratto conto o quietanzario bancario.
- Sul recupero del credito accessorio: gli oneri condominiali non pagati dal conduttore rientrano nel credito azionabile in parallelo. Se il regolamento condominiale li pone a carico del conduttore, allega anche quello agli atti.
Attenzione a
Non confondere morosità e inadempimento parziale. Se il conduttore ha pagato in ritardo ma ha poi saldato, il tribunale valuterà la gravità complessiva del comportamento, non la singola mora. Una storia di pagamenti tardivi e parziali può integrare comunque l’inadempimento grave ex art. 1455 c.c., ma richiede una narrazione documentata e coerente nell’atto introduttivo.
Attenzione alla rinuncia tacita alla risoluzione. Se il locatore ha continuato ad accettare canoni parziali senza riserva, rischia di aver convalidato l’inadempimento e di vedersi eccepita la rinuncia implicita all’azione risolutoria. Prima di agire, verifica che non ci siano quietanze generali o accordi stragiudiziali che possano essere interpretati come accettazione della situazione.
Domande frequenti
Quante mensilità non pagate servono per chiedere la risoluzione di una locazione commerciale?
L’art. 41 della legge 392/1978 prevede la risoluzione di diritto per mancato pagamento del canone protratto per almeno venti giorni dalla scadenza, oppure per almeno due mensilità consecutive. In ogni caso, anche al di fuori di questi presupposti automatici, il giudice può pronunciare la risoluzione se valuta l’inadempimento grave ai sensi dell’art. 1455 c.c., tenendo conto della reiterazione e dell’entità del credito insoluto.
Il locatore deve provare il danno per ottenere la risoluzione del contratto per morosità?
No. Per la risoluzione, il locatore deve provare il titolo contrattuale e l’inadempimento del conduttore — canoni e oneri non pagati. Non è necessario dimostrare un danno specifico. L’onere di provare l’avvenuto pagamento o una causa giustificatrice del mancato pagamento spetta invece al conduttore, come confermato dalla Cass. Civ. n. 3373/2020 e dal Tribunale di Milano n. 996/2026.
Gli oneri condominiali non pagati dal conduttore possono essere recuperati insieme ai canoni?
Sì, se il contratto pone gli oneri condominiali a carico del conduttore, il locatore può azionare entrambi i crediti nello stesso giudizio. Conviene formulare due distinte domande di condanna — una per i canoni, una per gli oneri — producendo il regolamento condominiale e la documentazione delle spese deliberate dall’assemblea a supporto della domanda sugli oneri accessori.
Fonte di riferimento: Giuricivile