Per opporsi alla fiscalizzazione di un abuso edilizio non basta dimostrare che il manufatto funziona peggio: occorre provare un concreto pregiudizio statico alla struttura. Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 3128 del 21 aprile 2026, ha chiarito che la minore funzionalità del manufatto non integra il presupposto ostativo alla sanzione pecuniaria in luogo della demolizione. Chi assiste proprietari o costruttori deve quindi attrezzarsi con perizie strutturali specifiche, non con valutazioni meramente funzionali.
Punti chiave
- Punto 1 — La fiscalizzazione è legittima anche se il manufatto abusivo risulta meno funzionale dopo l’intervento.
- Punto 2 — Il pregiudizio statico deve essere documentato con perizia tecnica specifica, non desunto dalla funzionalità ridotta.
- Punto 3 — Cons. Stato n. 3128/2026 consolida un orientamento restrittivo sui presupposti ostativi alla sanzione pecuniaria.
Se stai assistendo un cliente che vuole evitare la demolizione puntando sulla fiscalizzazione, la sentenza del Consiglio di Stato n. 3128/2026 cambia il peso della prova in modo significativo. Non puoi più affidarti a una relazione tecnica che si limiti a descrivere la ridotta funzionalità del manufatto: serve una perizia che dimostri un pregiudizio statico concreto e specifico alla struttura portante dell’edificio.
Il Consiglio di Stato, con sentenza del 21 aprile 2026 n. 3128, ha stabilito che la minore funzionalità di un manufatto abusivo non è sufficiente a impedire l’applicazione della sanzione pecuniaria in luogo della demolizione. La pronuncia è disponibile tramite la fonte originale su Gazzetta degli Enti Locali.
Il contesto normativo
Il meccanismo della fiscalizzazione dell’abuso edilizio trova la sua base nell’art. 34, comma 2, del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). La norma consente di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria — pari al doppio del costo di produzione della parte abusiva — quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità. Il punto critico è proprio la definizione di «pregiudizio»: l’orientamento consolidato del Consiglio di Stato, ribadito dalla n. 3128/2026, richiede che si tratti di pregiudizio statico-strutturale, non di mera compromissione funzionale o estetica del bene. In questo solco si inserisce anche Cons. Stato, Sez. VI, n. 7423/2023, che già escludeva la fiscalizzazione in assenza di rischi strutturali documentati.
Cosa cambia per lo studio
- Nelle pratiche di sanatoria o opposizione a ordinanza di demolizione, commissiona subito una perizia strutturale che si esprima esplicitamente sul rischio statico: una relazione che parla solo di «minore funzionalità» non regge più in sede contenziosa.
- Quando redigi il ricorso al TAR avverso il diniego di fiscalizzazione, il motivo principale deve essere il vizio di istruttoria dell’amministrazione rispetto alla valutazione del pregiudizio statico, non la generica compromissione dell’immobile.
- Se assisti la PA nel procedimento sanzionatorio, la sentenza n. 3128/2026 rafforza la posizione dell’ente: puoi respingere l’istanza di fiscalizzazione che non alleghi perizia strutturale, senza che questo esponga l’ente a vizi procedimentali.
- Nei contratti di compravendita immobiliare con abusi da regolarizzare, aggiorna le clausole di garanzia: il rischio che la fiscalizzazione non sia ottenibile — e che la demolizione resti l’unica via — deve essere esplicitato e quantificato nell’accordo.
- Tieni separati i due profili nelle memorie difensive: funzionalità ridotta e stabilità strutturale sono argomenti distinti; mischiarli indebolisce entrambi davanti al giudice amministrativo.
Attenzione a
Il rischio più comune è affidarsi a perizie «jolly» che descrivono danni generici senza quantificare l’incidenza sulla struttura portante. Il Consiglio di Stato legge queste relazioni come insufficienti e le rigetta senza approfondimento istruttorio: il risultato è la conferma della demolizione con un provvedimento che diventa difficile da impugnare ulteriormente.
Attenzione anche ai tempi processuali: se il cliente ha già ricevuto l’ordinanza di demolizione e vuole percorrere la strada della fiscalizzazione, la finestra per presentare l’istanza con perizia adeguata è stretta. Un ritardo nella produzione della documentazione tecnica può rendere tardiva l’istanza stessa, precludendo la via della sanzione pecuniaria prima ancora che il giudice valuti il merito.
Domande frequenti
Quando si può chiedere la fiscalizzazione dell’abuso edilizio invece della demolizione?
La fiscalizzazione è applicabile ai sensi dell’art. 34, comma 2, d.P.R. 380/2001 quando la demolizione della parte abusiva causerebbe un pregiudizio alla parte conforme dell’edificio. Dopo Cons. Stato n. 3128/2026, questo pregiudizio deve essere di natura statico-strutturale e deve essere documentato da una perizia tecnica specifica: non basta dimostrare che l’immobile funzionerebbe peggio.
Cosa deve contenere la perizia per ottenere la fiscalizzazione dell’abuso edilizio?
La perizia deve analizzare l’incidenza della demolizione della parte abusiva sulla stabilità strutturale dell’intero edificio, indicando i rischi concreti per la struttura portante. Non è sufficiente descrivere la ridotta funzionalità o il minor valore commerciale del bene: serve un’analisi tecnica che quantifichi il rischio statico derivante dalla demolizione parziale.
Il Consiglio di Stato ha cambiato orientamento sulla fiscalizzazione degli abusi edilizi nel 2026?
No, la sentenza n. 3128 del 21 aprile 2026 consolida un indirizzo già presente in precedenza — si veda Cons. Stato, Sez. VI, n. 7423/2023 — che esclude la fiscalizzazione in assenza di pregiudizio strutturale documentato. La novità è la chiarezza con cui viene esclusa la minore funzionalità del manufatto come criterio sufficiente.
Fonte di riferimento: GazzettaEntiLocali