La comunicazione del verbale assembleare tramite email ordinaria non fa decorrere il termine di 30 giorni per impugnare la delibera condominiale ai sensi dell’art. 1137 c.c. La Cassazione, con ordinanza n. 15567 del 21 maggio 2026, conferma che la presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c. scatta solo con il recapito del verbale all’indirizzo del destinatario, non con la semplice trasmissione via email. Chi assiste condomini o amministratori deve aggiornare subito le procedure di comunicazione dei verbali.
Punti chiave
- Punto 1 — L’email ordinaria non fa decorrere il termine decadenziale di 30 giorni ex art. 1137 c.c.
- Punto 2 — La presunzione iuris tantum ex art. 1335 c.c. richiede il recapito fisico o equipollente al domicilio.
- Punto 3 — Gli amministratori che usano solo email rischiano di lasciare le delibere impugnabili a tempo indeterminato.
Se assisti un condominio o un condomino dissenziente, hai ora un argomento solido — confermato dalla Cassazione — per contestare o difendere la tempestività di un’impugnazione. Il termine decadenziale di 30 giorni ex art. 1137 c.c. non comincia a decorrere finché il verbale non viene recapitato all’indirizzo del destinatario: l’email ordinaria non basta.
La Cassazione, con ordinanza n. 15567 del 21 maggio 2026, ha chiarito che la trasmissione del verbale assembleare via email ordinaria non perfeziona la comunicazione ai fini della decorrenza del termine decadenziale per l’impugnazione delle delibere condominiali. Il testo integrale e il relativo commento sono disponibili su AvvocatoAndreani.
Il contesto normativo
L’art. 1137 c.c. fissa in 30 giorni il termine per impugnare le delibere assembleari: il dies a quo è la data di comunicazione del verbale per i condomini assenti, e la data della delibera per i dissenzienti presenti. Il meccanismo di conoscenza legale è regolato dall’art. 1335 c.c., che stabilisce la presunzione iuris tantum di conoscenza nel momento in cui la dichiarazione perviene all’indirizzo del destinatario.
La Corte ribadisce che «pervenire all’indirizzo» non equivale a «inviare un’email». L’email ordinaria — a differenza della PEC — non offre prova certa né del recapito né dell’accesso da parte del destinatario. L’indirizzo rilevante ex art. 1335 c.c. è quello fisico o, se concordato, quello elettronico certificato. La pronuncia si inserisce in un filone già consolidato che la Suprema Corte ora rafforza esplicitamente.
Cosa cambia per lo studio
- Verifica subito le comunicazioni ricevute dal tuo cliente assente: se il verbale è arrivato solo via email ordinaria, il termine dei 30 giorni non è ancora decorso, indipendentemente dalla data di invio. Puoi ancora impugnare.
- Consiglia agli amministratori di usare raccomandata A/R o PEC: sono gli unici strumenti che attivano in modo difendibile la presunzione ex art. 1335 c.c. e fanno decorrere il termine.
- Nelle controversie in cui difendi il condominio, controlla il mezzo usato per la comunicazione: se l’amministratore ha inviato il verbale via email ordinaria e il condomino impugna oltre i 30 giorni dalla spedizione, l’eccezione di decadenza è fragile e va abbandonata.
- Aggiorna i modelli di regolamento condominiale: inserisci una clausola che individui espressamente il mezzo di comunicazione valido ai fini dell’art. 1137 c.c., escludendo l’email non certificata.
- Documenta sempre la data di ricezione, non di invio: in caso di raccomandata, conserva l’avviso di ricevimento; in caso di PEC, la ricevuta di consegna — non quella di accettazione.
Attenzione a
Non confondere PEC e email ordinaria. La PEC genera una ricevuta di consegna che può equipararsi al recapito all’indirizzo del destinatario, purché l’indirizzo PEC sia stato comunicato dal condomino o risulti da pubblici registri. L’email ordinaria, anche se letta e confermata informalmente, non produce lo stesso effetto giuridico e non fa decorrere alcun termine decadenziale.
Attenzione alle clausole dei regolamenti condominiali preesistenti che indicano l’email come mezzo ufficiale di comunicazione: dopo questa pronuncia, quella clausola è inopponibile ai fini della decorrenza del termine ex art. 1137 c.c. Se la controparte la invoca, contestala direttamente richiamando l’ordinanza n. 15567/2026 e il combinato disposto degli artt. 1137 e 1335 c.c.
Domande frequenti
L’email ordinaria fa decorrere il termine per impugnare una delibera condominiale?
No. La Cassazione, con ordinanza n. 15567 del 21 maggio 2026, ha chiarito che l’email ordinaria non perfeziona la comunicazione del verbale ai fini dell’art. 1137 c.c. Il termine di 30 giorni decorre solo dal recapito del verbale all’indirizzo del destinatario, fisico o PEC, come richiesto dall’art. 1335 c.c.
La PEC è sufficiente per far decorrere il termine di impugnazione delle delibere condominiali?
Sì, a condizione che l’indirizzo PEC sia stato comunicato dal condomino o risulti da pubblici elenchi. La ricevuta di consegna PEC attiva la presunzione iuris tantum ex art. 1335 c.c. e fa decorrere il termine di 30 giorni. Non è sufficiente la sola ricevuta di accettazione.
Cosa succede se l’amministratore ha sempre comunicato i verbali via email: le delibere passate sono tutte impugnabili?
In teoria, se il verbale è stato comunicato solo via email ordinaria, il termine ex art. 1137 c.c. non è mai formalmente decorso per i condomini assenti. In pratica, ogni caso va valutato singolarmente: occorre verificare se esistano altri elementi — come la conoscenza effettiva provata — che consentano alla controparte di eccepire la decadenza su basi diverse.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani