In caso di raccomandata non consegnata per assenza del condomino, il termine dilatorio di cinque giorni previsto dall’art. 66 disp. att. c.c. decorre dalla data di rilascio dell’avviso di giacenza presso l’ufficio postale, non dalla consegna effettiva. La Cassazione, con ordinanza n. 20535 del 21 luglio 2025, conferma che il condominio assolve l’onere probatorio dimostrando la data in cui l’avviso è pervenuto all’indirizzo del destinatario ai sensi dell’art. 1335 c.c. Chi intende impugnare una delibera per vizio di convocazione deve quindi verificare quella data, non quella di ritiro del plico.
Punti chiave
- Punto 1 — La giacenza postale attiva il termine di 5 giorni ex art. 66 disp. att. c.c., non la consegna materiale al condomino.
- Punto 2 — Il condominio prova la regolarità della convocazione esibendo la data di deposito dell’avviso di giacenza.
- Punto 3 — Chi impugna la delibera deve calcolare i 5 giorni dalla giacenza, non dal ritiro della raccomandata.
Se assisti un condomino che vuole impugnare una delibera per vizio di convocazione, il primo dato da controllare non è quando ha ritirato la raccomandata, ma quando l’ufficio postale ha depositato l’avviso di giacenza. Da quella data scatta il termine dilatorio di cinque giorni. Invertire la prospettiva cambia radicalmente la valutazione di fondatezza del ricorso.
La Cassazione ha ribadito questo principio con l’ordinanza n. 20535 del 21 luglio 2025, confermando un indirizzo già consolidato sulla validità della convocazione assembleare condominiale in caso di mancata consegna del plico.
Il contesto normativo
L’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. impone che l’avviso di convocazione venga comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione. Il termine ha natura dilatatoria: serve a garantire al condomino un intervallo minimo per organizzarsi e partecipare. La norma non specifica però cosa accada quando la raccomandata non viene ritirata.
Il punto di raccordo è l’art. 1335 c.c., che stabilisce la presunzione di conoscenza delle dichiarazioni recettizie nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario. La Cassazione applica coerentemente questa presunzione: l’avviso di giacenza depositato dal postino equivale a un atto giunto all’indirizzo, indipendentemente dal ritiro fisico. Il condomino che non si trova in casa o non ritira il plico non può eccepire la tardività della convocazione facendo leva sulla propria condotta.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di accettare un mandato per impugnare una delibera condominiale per vizio di convocazione, richiedi subito al cliente la documentazione postale completa: non solo la busta, ma il relativo avviso di giacenza con data di deposito.
- Verifica che intercorrano almeno cinque giorni tra la data di giacenza e quella dell’assemblea in prima convocazione. Se l’intervallo è rispettato, il vizio non sussiste anche se il condomino non ha mai ritirato la raccomandata.
- Sul fronte opposto, se assisti il condominio, conserva sempre la ricevuta di spedizione e, ove disponibile, la documentazione dell’ufficio postale che attesta la data di rilascio dell’avviso di giacenza: è la prova che ti serve in sede contenziosa.
- Attenzione alla seconda convocazione: l’art. 66 disp. att. c.c. non fissa un termine minimo espresso per essa, ma lo statuto condominiale o il regolamento potrebbero introdurne uno. Verifica caso per caso prima di escludere profili di invalidità.
- Se la raccomandata è invece tornata al mittente senza depositare alcun avviso, il regime cambia: la presunzione ex art. 1335 c.c. non si attiva e occorre valutare se il condomino fosse comunque raggiungibile con altri mezzi previsti dal regolamento o dalla legge.
Attenzione a
Il rischio più frequente è confondere la data di giacenza con quella di compiuta giacenza (cioè la scadenza del periodo di custodia del plico in posta, di norma trenta giorni). Sono due momenti distinti: ai fini del termine dilatorio rileva solo la prima, ovvero il giorno in cui l’avviso è stato lasciato nella cassetta del condomino o affisso alla porta.
Un secondo errore riguarda i condomini residenti all’estero o con domicilio diverso dall’unità immobiliare. Se il condomino ha comunicato formalmente un indirizzo alternativo all’amministratore, la convocazione deve essere inviata a quell’indirizzo: la giacenza presso l’immobile condominiale non produce gli effetti dell’art. 1335 c.c. nei suoi confronti.
Domande frequenti
Da quando decorre il termine di 5 giorni per la convocazione condominiale se la raccomandata non viene ritirata?
Il termine di cinque giorni ex art. 66 disp. att. c.c. decorre dalla data in cui l’ufficio postale deposita l’avviso di giacenza, non dalla data in cui il condomino ritira fisicamente il plico. La Cassazione (ord. n. 20535/2025) applica la presunzione di conoscenza dell’art. 1335 c.c.: l’avviso giunto all’indirizzo del destinatario è sufficiente, indipendentemente dal ritiro.
Può essere impugnata una delibera condominiale se il condomino non ha ritirato la raccomandata di convocazione?
No, se l’avviso di giacenza è stato depositato almeno cinque giorni prima dell’assemblea. Il mancato ritiro della raccomandata non inficia la validità della convocazione. Per impugnare con successo occorre dimostrare che la giacenza è avvenuta a meno di cinque giorni dalla data fissata per la prima convocazione, oppure che l’avviso non è mai stato lasciato all’indirizzo del condomino.
Quale documentazione deve produrre il condominio per provare la regolarità della convocazione in caso di contenzioso?
Il condominio deve esibire la ricevuta di spedizione della raccomandata e, ove possibile, la documentazione postale che attesta la data di rilascio dell’avviso di giacenza. Quest’ultima è la prova decisiva per dimostrare il rispetto del termine dilatorio. In assenza di tale documentazione, il giudice potrebbe ritenere non assolto l’onere probatorio a carico dell’amministratore.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani