Il TAR di Firenze ha confermato la legittimità delle ordinanze comunali che limitano o vietano gli affitti brevi nelle zone a tutela del centro storico. I Comuni possono quindi agire in via regolamentare per comprimere l’attività di locazione turistica breve senza che ciò costituisca violazione della libertà di iniziativa economica. Chi assiste proprietari o gestori di strutture ricettive deve verificare sin da ora la compatibilità delle singole posizioni con i regolamenti locali vigenti.
Punti chiave
- Punto 1 — Il TAR Firenze legittima i divieti comunali sugli affitti brevi nelle zone storiche tutelate.
- Punto 2 — I regolamenti locali possono limitare le locazioni turistiche brevi senza violare l’art. 41 Cost.
- Punto 3 — Chi gestisce o affitta immobili in centro storico deve verificare subito la conformità ai regolamenti comunali.
Se hai clienti che operano nel settore degli affitti brevi — proprietari singoli, gestori professionali o società di property management — la sentenza del TAR di Firenze cambia il perimetro del rischio legale. Un Comune può ora limitare o vietare le locazioni turistiche brevi in determinate zone urbane e quel provvedimento regge al controllo giurisdizionale. Aggiornare la consulenza e mappare le posizioni aperte diventa urgente.
Il TAR di Firenze ha respinto i ricorsi contro i limiti imposti dal Comune sugli affitti brevi nel centro storico, validando la legittimità delle misure restrittive adottate dall’ente locale. La notizia è riportata da La Gazzetta degli Enti Locali.
Il contesto normativo
Gli affitti brevi trovano la loro disciplina principale nell’art. 4 del D.L. 50/2017 (convertito con L. 96/2017), che regola gli obblighi fiscali e di comunicazione per le locazioni di durata non superiore a 30 giorni. Tuttavia, quella norma non esaurisce il quadro: il potere regolamentare dei Comuni in materia urbanistica e di governo del territorio — fondato sull’art. 117, comma 6, Cost. e sui d.lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali) e 267/2000 (TUEL) — consente agli enti locali di intervenire sulle destinazioni d’uso degli immobili nelle zone sottoposte a tutela.
Il TAR di Firenze ha applicato il principio già elaborato dalla giurisprudenza amministrativa secondo cui la limitazione di un’attività economica in zone storiche può essere giustificata da ragioni imperative di interesse generale — tutela del patrimonio urbano, salvaguardia della residenzialità, contrasto alla turistificazione — in linea con i principi della Direttiva Servizi 2006/123/CE (art. 9, lett. b). Non si tratta quindi di una lettura isolata: altri TAR stanno seguendo un orientamento analogo.
Cosa cambia per lo studio
- Verifica immediata dei regolamenti comunali: prima di assistere un cliente nell’avvio o nella prosecuzione di attività di affitto breve in zone storiche, controlla il regolamento edilizio e le NTA del PRG vigente nel Comune interessato. Molti enti hanno già adottato misure analoghe a Firenze o sono in procinto di farlo.
- Rivalutazione dei contratti in essere: se hai assistito clienti nella stipula di contratti di locazione turistica breve in aree oggi soggette a divieto, valuta l’esposizione a sanzioni amministrative e la possibilità di risoluzione o rinegoziazione.
- Attenzione ai procedimenti autorizzatori: i Comuni possono subordinare il cambio di destinazione d’uso a uso turistico-ricettivo a specifici titoli abilitativi. Senza di essi, l’esercizio dell’attività espone il proprietario a diffide, sanzioni e ordini di ripristino.
- Assistenza nei ricorsi: la sentenza del TAR Firenze non chiude il contenzioso. Restano praticabili impugnazioni al Consiglio di Stato, specialmente dove i divieti comunali appaiono sproporzionati o privi di adeguata istruttoria urbanistica.
- Monitoraggio delle altre città: Venezia, Milano e Roma stanno valutando o hanno già adottato misure restrittive analoghe. La tua consulenza preventiva vale più di quella difensiva.
Attenzione a
Il primo rischio è qualificare erroneamente il provvedimento comunale come mera misura urbanistica senza rilevanza penale. In alcuni casi, la violazione del divieto di cambio di destinazione d’uso può integrare l’illecito penale-amministrativo di cui all’art. 44 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). La distinzione tra abuso edilizio e mero illecito amministrativo dipende dalla tipologia del provvedimento violato e va analizzata caso per caso.
Il secondo rischio riguarda le piattaforme digitali come Airbnb o Booking: l’intermediario non risponde degli obblighi urbanistici del locatore, ma la pubblicazione dell’annuncio in violazione di un divieto comunale può essere utilizzata come prova dell’esercizio abusivo dell’attività. Istruisci i tuoi clienti a rimuovere tempestivamente gli annunci nelle zone colpite da divieto prima ancora di avviare qualsiasi contenzioso.
Domande frequenti
Un Comune può vietare gli affitti brevi nel centro storico senza violare la libertà di impresa?
Secondo il TAR di Firenze sì. Il potere regolamentare comunale in materia urbanistica consente di limitare le locazioni turistiche brevi nelle zone storiche tutelate, purché il provvedimento sia proporzionato e motivato da ragioni imperative di interesse generale, in linea con la Direttiva Servizi 2006/123/CE, art. 9, lett. b). La libertà di iniziativa economica ex art. 41 Cost. non è assoluta.
Cosa rischia chi continua ad affittare un appartamento su Airbnb in una zona vietata dal Comune?
Rischia sanzioni amministrative per violazione del regolamento edilizio o delle NTA del PRG, ordini di ripristino della destinazione d’uso residenziale e, nei casi più gravi, l’applicazione dell’art. 44 D.P.R. 380/2001 se la condotta integra un abuso edilizio. La presenza dell’annuncio attivo sulla piattaforma può essere usata come prova dell’attività abusiva.
La sentenza del TAR Firenze è impugnabile e con quali argomenti?
Sì, è impugnabile al Consiglio di Stato. Gli argomenti più solidi riguardano la sproporzione del divieto rispetto all’obiettivo dichiarato, la carenza di istruttoria urbanistica, la violazione della Direttiva Servizi 2006/123/CE se il divieto non supera il test di necessità e proporzionalità, e l’eventuale disparità di trattamento rispetto ad aree urbane simili non sottoposte a restrizioni equivalenti.
Fonte di riferimento: GazzettaEntiLocali