Quando un giudice disapplica un permesso di costruire per violazione delle distanze legali, il titolare del permesso può agire contro il Comune per responsabilità da affidamento incolpevole. Il termine per l’azione risarcitoria non decorre dal rilascio del titolo, ma dal momento in cui il privato ha avuto o avrebbe dovuto avere conoscenza della disapplicazione. Il TAR Piemonte, con sentenza n. 1475 del 29 giugno 2026, ha confermato questo schema condannando il Comune al risarcimento.
Punti chiave
- Punto 1 — La disapplicazione del permesso di costruire genera responsabilità risarcitoria diretta del Comune per affidamento incolpevole.
- Punto 2 — Il termine quinquennale per il risarcimento decorre dalla conoscenza effettiva della disapplicazione, non dal rilascio del titolo.
- Punto 3 — Il privato che ha edificato in buona fede può ottenere ristoro per i costi sostenuti e il danno da investimento vanificato.
Se gestisci controversie edilzie o assisti committenti privati, questa sentenza ti interessa direttamente: il Comune può essere convenuto in giudizio e condannato a risarcire chi ha costruito in buona fede sulla base di un permesso di costruire poi disapplicato dal giudice ordinario per violazione delle distanze tra edifici. Il punto critico — e spesso trascurato — è quando comincia a decorrere il termine per agire.
Il TAR Piemonte, Sezione II, con la sentenza del 29 giugno 2026, n. 1475, ha riconosciuto la responsabilità del Comune per aver rilasciato un permesso di costruire in contrasto con le norme sulle distanze legali, successivamente disapplicato in sede civile. La sentenza è consultabile tramite GazzettaEntiLocali.
Il contesto normativo
Il quadro si costruisce su più livelli. In sede civile, il giudice disapplica il permesso di costruire ai sensi dell’art. 5 della l. 2248/1865, all. E, quando l’atto amministrativo viola norme di relazione a tutela di diritti soggettivi dei terzi — tra cui le distanze minime tra costruzioni fissate dall’art. 873 c.c. e dal D.M. 1444/1968. La responsabilità del Comune si inquadra nell’art. 2043 c.c. applicato secondo i canoni della responsabilità della pubblica amministrazione per lesione dell’affidamento, consolidati da Cass. SS.UU. n. 500/1999 e poi sviluppati dalla giurisprudenza amministrativa. Il termine per l’azione risarcitoria è di cinque anni ex art. 30, comma 3, del D.Lgs. 104/2010 (Codice del processo amministrativo), con decorrenza — secondo il TAR Piemonte — dal momento in cui il danneggiato ha avuto conoscenza della disapplicazione e dei suoi effetti pregiudizievoli, non dal rilascio del titolo.
Cosa cambia per lo studio
- Controlla sempre la data della sentenza civile di disapplicazione: da quel momento — o dalla sua notifica al tuo cliente — inizia a decorrere il termine quinquennale per il ricorso al TAR contro il Comune. Non perdere tempo verificando solo la data del permesso.
- Il danno risarcibile comprende non solo le spese di costruzione sostenute inutilmente, ma anche il lucro cessante derivante dall’investimento immobiliare vanificato. Quantifica subito entrambe le voci nella perizia di parte.
- L’affidamento incolpevole si prova documentando che il privato non aveva elementi per dubitare della legittimità del titolo: conserva tutta la corrispondenza con il Comune, i pareri tecnici interni e le visure catastali dell’epoca.
- Se assisti il Comune, verifica se il progettista o il direttore dei lavori ha certificato la conformità alle distanze: il Comune può rivalersi sul professionista che ha indotto in errore l’amministrazione con documentazione tecnica scorretta.
- In caso di procedimento penale parallelo per abuso edilizio, attenzione alla sospensione del termine risarcitorio: accertati che la prescrizione non sia maturata nelle more del processo penale prima di avviare il ricorso amministrativo.
Attenzione a
Il primo errore ricorrente è confondere il termine per impugnare il permesso di costruire (60 giorni dalla sua piena conoscenza, art. 29 CPA) con il termine per chiedere il risarcimento del danno. Sono azioni distinte: il titolare del permesso non impugna il proprio titolo, agisce per il ristoro del danno subìto dalla sua disapplicazione. Il termine è quinquennale, non decadenziale breve.
Il secondo rischio riguarda la quantificazione del danno: limitarsi al costo di costruzione senza includere il deprezzamento del cespite o le spese per adeguare l’edificio alle distanze corrette porta a una domanda risarcitoria sottostimata che il giudice non può integrare d’ufficio. Affidati a un perito immobiliare prima di depositare il ricorso.
Domande frequenti
Da quando decorre il termine per chiedere il risarcimento al comune per permesso di costruire disapplicato?
Secondo TAR Piemonte n. 1475/2026, il termine quinquennale ex art. 30, comma 3, D.Lgs. 104/2010 decorre dal momento in cui il privato ha avuto — o avrebbe dovuto avere con ordinaria diligenza — conoscenza della disapplicazione del permesso da parte del giudice civile e dei suoi effetti pregiudizievoli concreti. Non si calcola dalla data di rilascio del titolo edilizio.
Il comune è responsabile se il permesso di costruire viola le distanze tra edifici?
Sì. Il Comune risponde ex art. 2043 c.c. per lesione dell’affidamento incolpevole del privato che ha costruito fidandosi di un titolo poi disapplicato. La responsabilità sussiste anche se la violazione delle distanze ex art. 873 c.c. e D.M. 1444/1968 era rilevabile dall’ufficio tecnico comunale in sede istruttoria.
Cosa si può richiedere come danno quando il permesso di costruire viene disapplicato?
La domanda risarcitoria può includere le spese di costruzione sostenute e non recuperabili, il deprezzamento dell’immobile, le spese per eventuali interventi di adeguamento alle distanze legali e il lucro cessante da investimento immobiliare vanificato. Ogni voce deve essere documentata e quantificata nella perizia di parte prima del deposito del ricorso.
Fonte di riferimento: GazzettaEntiLocali