Il Regolamento UE 2024/1028 obbliga le piattaforme digitali di locazione turistica a raccogliere e trasmettere alle autorità competenti i dati sulle unità locate e sugli host. I locatori che operano tramite Airbnb, Booking o piattaforme analoghe devono fornire dati identificativi verificati, pena la sospensione dell’annuncio. Per gli studi che assistono proprietari immobiliari o gestori, scatta un obbligo di aggiornamento contrattuale e di compliance che non può essere ignorato.
Punti chiave
- Punto 1 — Il Regolamento UE 2024/1028 è applicabile dal 20 maggio 2026 in tutti gli Stati membri.
- Punto 2 — Le piattaforme devono trasmettere dati mensili alle autorità nazionali su host e unità locate.
- Punto 3 — I locatori privi di numero di registrazione rischiano la rimozione automatica degli annunci.
Gli studi legali e i commercialisti che assistono proprietari di immobili a uso turistico o gestori di property management devono fare i conti con un nuovo livello di controllo pubblico. Il Regolamento UE 2024/1028 introduce un sistema strutturato di raccolta e condivisione dei dati sulle locazioni brevi, con obblighi diretti sia per le piattaforme digitali sia per i singoli host. La consulenza contrattuale e fiscale su questo segmento cambia struttura.
La notizia di riferimento è pubblicata su Diritto.it: il Regolamento UE 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell’Unione europea, disciplina la trasmissione dei dati relativi alle locazioni turistiche di breve durata, imponendo obblighi a piattaforme come Airbnb e Booking e ai locatori registrati.
Il contesto normativo
Il Regolamento UE 2024/1028 si inserisce nel solco del Digital Services Act e si affianca, sul piano nazionale, all’art. 13-quater del D.L. 34/2019 (conv. in L. 58/2019), che già prevedeva l’obbligo per le piattaforme di trattenere e versare la cedolare secca del 21% sulle locazioni brevi in qualità di sostituti d’imposta. Il nuovo regolamento europeo aggiunge un livello di controllo sui flussi di dati: le piattaforme devono raccogliere il numero di registrazione unico dell’unità abitativa (Single Registration Number, SRN), verificarne la validità e trasmettere mensilmente i dati aggregati alle autorità nazionali designate. L’applicazione è fissata a partire dal 20 maggio 2026, ma gli Stati membri devono adeguare i registri nazionali entro il 20 novembre 2025.
Cosa cambia per lo studio
- Qualsiasi contratto di gestione o mandato con representation che uno studio redige per conto di un host deve ora includere clausole sulla trasmissione del numero di registrazione e sulla responsabilità in caso di dati errati o mancanti.
- I locatori che non dispongono di un SRN valido rischiano la rimozione automatica dell’annuncio dalla piattaforma: nella consulenza preventiva, verificare lo stato registrativo dell’unità diventa un passaggio obbligato.
- Le piattaforme diventano soggetti attivi di controllo e non semplici intermediari: nei contratti B2B tra gestori e piattaforme, occorre presidiare le clausole di sospensione unilaterale dell’account legate alla compliance sul dato.
- Sul fronte fiscale, la trasmissione mensile dei dati alle autorità nazionali aumenta la probabilità di incroci con le banche dati dell’Agenzia delle Entrate: i clienti con redditi da locazione breve non dichiarati o dichiarati parzialmente sono esposti a un rischio accertativo concreto e imminente.
- Gli Stati membri devono designare le autorità competenti entro il 20 novembre 2025: monitorare il recepimento italiano è indispensabile per anticipare le istruzioni operative sui registri nazionali.
Attenzione a
Il primo rischio è sottovalutare la portata del regolamento rispetto alla normativa fiscale già esistente. Il Regolamento UE 2024/1028 non è solo un adempimento delle piattaforme: i dati trasmessi mensilmente alle autorità nazionali costituiranno fonte diretta per accertamenti tributari sui locatori persone fisiche. Chi consiglia clienti con più unità in locazione turistica deve aggiornare subito la mappatura dei rischi.
Il secondo rischio riguarda la gestione del dato personale dell’host: la raccolta e trasmissione dello SRN e dei dati identificativi si sovrappone agli obblighi del GDPR (Reg. UE 2016/679). Le piattaforme operano come titolari autonomi del trattamento, ma i gestori professionali che raccolgono dati per conto dell’host potrebbero assumere la qualifica di responsabili del trattamento ai sensi dell’art. 28 GDPR, con tutto ciò che ne consegue sul piano contrattuale.
Domande frequenti
Dal quando si applica il Regolamento UE 2024/1028 sugli affitti brevi?
Il Regolamento UE 2024/1028 si applica a partire dal 20 maggio 2026. Gli Stati membri hanno però l’obbligo di adeguare i propri sistemi di registrazione nazionale entro il 20 novembre 2025, quindi le implicazioni operative per locatori e piattaforme scattano prima dell’applicazione piena del testo europeo.
Cosa rischia un locatore su Airbnb senza numero di registrazione dopo il Regolamento UE 2024/1028?
Le piattaforme sono obbligate a verificare la validità del numero di registrazione unico (SRN) e a rimuovere gli annunci privi di codice valido. Un locatore sprovvisto di SRN perde la visibilità sulla piattaforma. Nella consulenza preventiva, verificare l’iscrizione al registro nazionale è un adempimento non derogabile prima della pubblicazione dell’annuncio.
Il gestore di property management è responsabile della trasmissione dati al posto dell’host?
No: l’obbligo di trasmissione mensile dei dati alle autorità nazionali grava sulle piattaforme digitali. Tuttavia, il gestore professionale che raccoglie dati identificativi dell’host per conto della piattaforma può qualificarsi come responsabile del trattamento ai sensi dell’art. 28 GDPR, con obbligo di stipulare un Data Processing Agreement con la piattaforma stessa.
Fonte di riferimento: Diritto.it