Dopo la sentenza del TAR Toscana, i Comuni possono legittimamente imporre limitazioni territoriali agli affitti brevi, incluse restrizioni numeriche e di zona. Chi assiste proprietari, gestori o piattaforme deve verificare la compatibilità dei contratti in essere con i regolamenti locali vigenti. Il quadro si è consolidato: ignorare le ordinanze comunali espone il cliente a sanzioni amministrative e alla nullità degli atti.
Punti chiave
- Punto 1 — Il TAR Toscana ha confermato la legittimità delle restrizioni comunali sugli affitti brevi post-Consulta.
- Punto 2 — I regolamenti locali possono limitare numero, zona e durata degli affitti brevi senza violare la normativa statale.
- Punto 3 — I contratti già stipulati vanno verificati rispetto ai regolamenti comunali aggiornati per evitare sanzioni.
Chi assiste proprietari di immobili o gestori di affitti brevi deve aggiornare subito la propria consulenza: il TAR Toscana ha chiuso uno spazio interpretativo che molti operatori usavano per resistere alle ordinanze comunali restrittive. Le limitazioni locali — numero massimo di unità, vincoli di zona, tetti ai giorni di locazione — reggono al vaglio giurisdizionale. Controllare i regolamenti del Comune dove si trova l’immobile non è più un’opzione, è il primo atto da fare.
Il TAR Toscana, con la sentenza emessa a seguito della pronuncia della Corte Costituzionale, ha respinto il ricorso contro le misure restrittive introdotte dal Comune di Firenze in materia di locazioni turistiche brevi. La Consulta aveva già riconosciuto la competenza regionale e locale a disciplinare il settore nell’ambito delle politiche abitative. Il dettaglio completo è disponibile su Diritto.it.
Il contesto normativo
Il quadro si regge su più livelli sovrapposti. L’art. 4 del d.l. 50/2017 (conv. L. 96/2017) disciplina la cedolare secca e gli obblighi fiscali sulle locazioni brevi, ma non esaurisce la materia urbanistica e abitativa. La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 179/2024, ha riconosciuto che le Regioni e, per delega o autonomia, i Comuni possono intervenire sugli affitti brevi in chiave di governo del territorio e tutela del diritto all’abitazione, senza che ciò costituisca ostacolo alla libertà di iniziativa economica ex art. 41 Cost. Il TAR Toscana ha applicato questi principi confermando la tenuta del regolamento fiorentino, che fissa un numero massimo di unità destinabili ad affitti brevi per singolo proprietario in determinate zone urbane.
Rileva anche la direttiva UE 2006/123/CE (Servizi nel mercato interno): il TAR ha escluso che le restrizioni comunali violino il principio di libera prestazione dei servizi, poiché rispondono a ragioni imperative di interesse generale legate alla politica abitativa.
Cosa cambia per lo studio
- Mappare il regolamento comunale prima di qualsiasi consulenza: ogni Comune può avere norme diverse su numero di unità, zone ammesse e durata massima annua delle locazioni brevi. Il regolamento di Firenze è già un precedente consolidato.
- Rivedere i contratti in essere: se il cliente supera i limiti numerici o opera in zone vietate, il contratto di locazione non è automaticamente nullo, ma l’attività è sanzionabile amministrativamente e il rinnovo tacito potrebbe essere bloccato.
- Verificare la posizione delle piattaforme: gli intermediari digitali soggetti all’obbligo di ritenuta ex art. 4 d.l. 50/2017 devono essere informati delle restrizioni locali, perché la responsabilità solidale per omessa ritenuta non si estingue con la nullità amministrativa dell’annuncio.
- Aggiornare la due diligence nelle compravendite: chi acquista un immobile da destinare ad affitto breve deve ricevere un’analisi specifica del regolamento locale prima del rogito, pena responsabilità per vizi del consenso o inadempimento del mandato professionale.
- Monitorare i ricorsi pendenti in altre Regioni: il precedente toscano non vincola altri TAR, ma orienta. Milano, Roma e Venezia hanno adottato o stanno adottando misure simili. Tenere aggiornato il cliente su base territoriale è ora un obbligo deontologico di aggiornamento professionale.
Attenzione a
Il rischio più frequente è consigliare al cliente di proseguire l’attività facendo leva sul silenzio-inadempimento del Comune nella fase di enforcement. I TAR stanno accelerando i tempi di decisione sui ricorsi in materia urbanistica e le sanzioni amministrative si sommano senza che la pendenza del ricorso le sospenda automaticamente, salvo istanza cautelare accolta.
Secondo rischio: confondere la cedolare secca con la legittimità urbanistica. Pagare le imposte non regolarizza la posizione rispetto al regolamento comunale. Un cliente fiscalmente in regola può comunque essere destinatario di un’ordinanza di cessazione dell’attività se supera i limiti locali. Tenerli separati nei pareri scritti evita contestazioni successive.
Domande frequenti
Il comune può vietare gli affitti brevi in alcune zone della città?
Sì. Dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 179/2024 e la conferma del TAR Toscana, i Comuni possono limitare o vietare gli affitti brevi in specifiche zone urbane per ragioni di politica abitativa. Il vincolo territoriale regge al controllo di legittimità anche rispetto alla direttiva Servizi UE 2006/123/CE, purché la misura sia proporzionata e motivata.
Un contratto di affitto breve stipulato in violazione del regolamento comunale è nullo?
Il contratto tra privati non è automaticamente nullo per violazione del regolamento comunale, che ha natura amministrativa. Tuttavia, il proprietario o gestore è esposto a sanzioni amministrative, ordini di cessazione e potenziale revoca delle autorizzazioni. La nullità civilistica scatterebbe solo se una norma statale di rango primario la prevedesse espressamente.
Cosa rischia il proprietario che supera il numero massimo di unità consentite dal comune per affitti brevi?
Rischia sanzioni amministrative pecuniarie, ordine di cessazione dell’attività per le unità eccedenti e, nei casi più gravi, demolizione o ripristino se le modifiche d’uso sono state effettuate senza titolo edilizio. La pendenza di un ricorso TAR non sospende le sanzioni salvo ottenimento di misura cautelare specifica.
Fonte di riferimento: Diritto.it