Secondo Cass. Sez. III, ord. n. 17147/2026, il notaio ha l’obbligo di eseguire visure catastali aggiornate fino alla data del rogito e non può limitarsi a recepire le dichiarazioni delle parti. Chi assiste l’acquirente in un contenzioso contro il notaio può oggi contestare l’inadempimento anche per il solo mancato aggiornamento delle visure a ridosso dell’atto. Questo standard di diligenza professionale si aggiunge agli obblighi già consolidati in materia di trascrizioni e ipoteche.
Punti chiave
- Il notaio deve aggiornare le visure catastali fino al giorno del rogito, non solo in fase istruttoria.
- La Cassazione esclude che le dichiarazioni delle parti esimano il notaio dall’obbligo di verifica autonoma.
- Chi assiste l’acquirente danneggiato può contestare la responsabilità notarile anche su questo profilo specifico.
Se assisti un cliente danneggiato da un rogito stipulato su dati catastali non aggiornati, hai oggi una leva giurisprudenziale precisa per costruire la responsabilità del notaio. L’obbligo di verifica autonoma non si esaurisce nelle settimane precedenti l’atto: arriva fino al giorno della firma.
La Cassazione, Sez. III civile, con l’ordinanza n. 17147/2026 ha chiarito che il notaio non può limitarsi a recepire le dichiarazioni delle parti, ma deve eseguire visure catastali aggiornate fino al momento del rogito. La notizia è riportata da Giuricivile.it.
Il contesto normativo
Il fondamento della responsabilità notarile in materia di compravendita immobiliare è l’art. 1176, comma 2, c.c., che impone al professionista la diligenza qualificata propria della categoria. A questo si affianca l’art. 28 della L. n. 89/1913 (Legge notarile), che vieta al notaio di ricevere atti nulli o affetti da vizi rilevabili con la normale diligenza. La giurisprudenza di legittimità aveva già consolidato l’obbligo di verificare trascrizioni e ipoteche (Cass. n. 14714/2021), ma con l’ord. n. 17147/2026 il perimetro si estende esplicitamente alla situazione catastale aggiornata al giorno stesso dell’atto. Il notaio risponde a titolo contrattuale nei confronti delle parti e, in certi casi, anche verso i terzi pregiudicati dall’atto.
Cosa cambia per lo studio
- Verifica della data delle visure prodotte dal notaio. Nei fascicoli di contenzioso post-rogito, controlla sempre la data delle visure catastali allegate all’atto. Se risalgono a settimane o mesi prima della firma, la pronuncia del 2026 supporta la contestazione dell’inadempimento.
- Distinzione tra visure ipotecarie e catastali. L’obbligo di aggiornamento vale su entrambi i fronti, ma la sentenza interviene specificamente sul dato catastale. Nelle comparse o negli atti di citazione, tieni distinti i due profili per evitare che il convenuto confonda i piani difensivi.
- Responsabilità non esclusa dalle dichiarazioni di parte. La Cassazione chiude la via d’uscita più usata dai notai: la dichiarazione del venditore non esonera dalla verifica autonoma. Documentare l’assenza di aggiornamento è sufficiente a fondare il nesso causale, salvo prova contraria del notaio.
- Quantificazione del danno. Il danno risarcibile può includere il minor valore dell’immobile, i costi di regolarizzazione catastale e, in presenza di variazioni non dichiarate, anche le sanzioni fiscali sopportate dall’acquirente. Raccogli perizie tecniche e preventivi di sanatoria già in fase di istruttoria stragiudiziale.
- Polizza professionale del notaio come target del recupero. L’azione risarcitoria si dirige tipicamente sulla polizza RC professionale obbligatoria (D.Lgs. n. 182/2014 in combinato con le circolari del CNN). Richiedi subito la disclosure della copertura in sede di tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5 D.Lgs. n. 28/2010.
Attenzione a
Prescrizione dell’azione contrattuale. Il termine ordinario è di dieci anni dalla stipula dell’atto (art. 2946 c.c.), ma il dies a quo può spostarsi al momento della scoperta del danno in presenza di occultamento. Valuta sempre se il cliente ha avuto conoscenza effettiva del vizio catastale solo dopo la compravendita: in quel caso documenta la data di scoperta con elementi certi.
Concorso di colpa dell’acquirente. Se il cliente era a conoscenza di difformità catastali prima del rogito — per esempio attraverso una perizia bancaria — il giudice può ridurre il risarcimento ex art. 1227 c.c. Verifica se nella documentazione pre-rogito ci siano elementi che il convenuto potrebbe usare per eccepire il concorso.
Domande frequenti
Il notaio risponde se le visure catastali sono state fatte un mese prima del rogito?
Secondo Cass. Sez. III, ord. n. 17147/2026, sì. L’obbligo di aggiornamento copre fino al giorno dell’atto. Visure eseguite settimane prima non soddisfano lo standard di diligenza richiesto, e il notaio non può difendersi adducendo le dichiarazioni delle parti acquirente o venditrice.
Cosa può chiedere l’acquirente danneggiato da una difformità catastale non rilevata dal notaio?
Può chiedere il risarcimento del danno contrattuale, che comprende il minor valore dell’immobile, i costi di regolarizzazione e le eventuali sanzioni fiscali. L’azione si prescrive in dieci anni dalla stipula o, se il vizio era occulto, dal momento della scoperta effettiva del danno.
La dichiarazione del venditore sullo stato catastale esonera il notaio dalla verifica?
No. La Cassazione con l’ord. n. 17147/2026 ha escluso espressamente che le dichiarazioni delle parti sostituiscano la verifica autonoma del notaio. L’obbligo di eseguire visure aggiornate è parte integrante della diligenza professionale qualificata imposta dall’art. 1176, comma 2, c.c.
Fonte di riferimento: Giuricivile