L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, se protratta per più anni, costituisce grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129 c.c. e legittima la revoca dell’amministratore. Il Tribunale di Tivoli chiarisce che l’approvazione tardiva dei bilanci arretrati non sana l’inadempimento e non preclude il provvedimento di revoca. Chi assiste condomini o singoli condòmini può quindi agire in sede giudiziaria anche quando l’amministratore tenti di regolarizzare la propria posizione a procedimento già avviato.
Punti chiave
- Punto 1 — La condotta reiterata è già grave irregolarità ex art. 1129 c.c., indipendentemente dalla sanatoria successiva.
- Punto 2 — Il Tribunale di Tivoli, decreto n. 1866 del 17/03/2026, consolida un orientamento direttamente azionabile.
- Punto 3 — L’approvazione posticipata dei bilanci arretrati non estingue il diritto alla revoca giudiziale.
Chi gestisce un contenzioso condominiale sa che uno degli argomenti difensivi più ricorrenti dell’amministratore convenuto è la successiva regolarizzazione dei rendiconti omessi. Il Tribunale di Tivoli chiude questa via d’uscita: l’approvazione tardiva dei bilanci arretrati non neutralizza la gravità della condotta e non impedisce la revoca giudiziale. Per lo studio che assiste un condominio o un singolo condòmino, questo significa poter procedere con maggiore solidità anche quando l’amministratore si affretta a convocare l’assemblea solo dopo la notifica del ricorso.
Il decreto n. 1866 del 17 marzo 2026 del Tribunale di Tivoli stabilisce che l’omessa convocazione dell’assemblea condominiale per l’approvazione del rendiconto, protratta per anni, integra di per sé una grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129 c.c. La pronuncia è disponibile nella sua analisi estesa su AvvocatoAndreani.
Il contesto normativo
L’art. 1129, comma 12, n. 1 c.c. — nella versione riformata dalla l. 220/2012 — elenca tra le gravi irregolarità che legittimano la revoca giudiziale dell’amministratore proprio l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro i termini di legge. L’art. 1130-bis c.c. fissa le regole sul rendiconto condominiale, mentre l’art. 1129, comma 6 c.c. impone all’amministratore di convocare l’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio consuntivo. La violazione sistematica di questo obbligo annuale, reiterata per più esercizi, trasforma una singola omissione in una condotta strutturale che il Tribunale di Tivoli qualifica come autonomamente sufficiente a giustificare la revoca, senza necessità di ulteriori irregolarità concorrenti.
Cosa cambia per lo studio
- Puoi fondare il ricorso per revoca giudiziale esclusivamente sull’omessa convocazione pluriennale, senza dover dimostrare ammanchi, irregolarità contabili o altri inadempimenti aggiuntivi.
- Se l’amministratore convoca l’assemblea e approva i bilanci arretrati dopo la notifica del ricorso, quella circostanza non estingue il procedimento né preclude al giudice di pronunciare la revoca.
- Nella redazione del ricorso, documenta con precisione il numero di esercizi per cui manca la convocazione: più anni equivalgono a una condotta sistematica, e questo rafforza la qualificazione come grave irregolarità.
- Anche un singolo condòmino — non solo il condominio tramite delibera — può presentare istanza di revoca giudiziale ex art. 1129 c.c., abbassando la soglia di accesso al rimedio per il tuo cliente.
- Nei procedimenti già pendenti in cui l’amministratore ha nel frattempo sanato i rendiconti, aggiorna le conclusioni ribadendo che la condotta passata rimane autonomamente rilevante ai fini della revoca.
Attenzione a
Il rischio principale è confondere il piano della revoca con quello della responsabilità per danni. La revoca rimuove l’amministratore, ma non liquida automaticamente il pregiudizio patrimoniale subito dal condominio per la gestione opaca. Se il tuo cliente vuole anche il risarcimento, devi avviare un’azione separata ex art. 1131 c.c. e documentare il danno concreto: la pronuncia del Tribunale di Tivoli non affronta questo profilo.
Attenzione anche ai termini assembleari: se nel frattempo il condominio ha deliberato la conferma dell’amministratore pur a conoscenza delle omissioni, quella delibera potrebbe essere usata come argomento difensivo. Verifica sempre se e quando si è svolta un’assemblea successiva alle omissioni e con quale ordine del giorno, per escludere qualsiasi forma di ratifica implicita della condotta irregolare.
Domande frequenti
Quanti anni di rendiconti non approvati servono per chiedere la revoca dell’amministratore?
Il Tribunale di Tivoli non fissa una soglia numerica precisa, ma richiede una condotta ‘protratta per anni’. Due o più esercizi senza convocazione sono sufficienti a integrare la grave irregolarità ex art. 1129, comma 12, n. 1 c.c. Documentare ogni anno omesso rafforza la posizione nel ricorso, anche partendo dal secondo anno consecutivo.
Se l’amministratore approva i bilanci arretrati prima dell’udienza, il ricorso per revoca decade?
No. Secondo il decreto n. 1866/2026 del Tribunale di Tivoli, l’approvazione tardiva dei rendiconti non sana la grave irregolarità già consumata. Il giudice può comunque pronunciare la revoca valutando la condotta complessiva dell’amministratore, indipendentemente dalla regolarizzazione intervenuta in corso di procedimento.
Un singolo condòmino può chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore senza delibera assembleare?
Sì. L’art. 1129, comma 11 c.c. legittima ciascun condòmino a ricorrere all’autorità giudiziaria per la revoca dell’amministratore in presenza di gravi irregolarità, senza dover ottenere una previa delibera assembleare. Non serve nemmeno la maggioranza: il ricorso è un rimedio individuale direttamente azionabile.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani