Il mediatore risponde contrattualmente quando omette informazioni rilevanti sull’affare che avrebbe potuto acquisire con ordinaria diligenza professionale, anche senza dolo. La violazione dell’art. 1759 c.c. apre la strada alla risoluzione del contratto di mediazione e al risarcimento del danno, da valutare caso per caso in base alla natura dell’affare e alla posizione delle parti. Chi assiste l’acquirente o il venditore deve verificare in anticipo il perimetro informativo effettivo che il mediatore ha fornito e documentare eventuali lacune.
Punti chiave
- Il mediatore risponde anche per informazioni omesse che avrebbe potuto conoscere con diligenza ordinaria.
- La violazione dell’art. 1759 c.c. può legittimare la risoluzione del contratto di mediazione.
- Il danno risarcibile va quantificato caso per caso, considerando natura dell’affare e posizione delle parti.
Se assisti un cliente coinvolto in una compravendita mediata, la sentenza del Tribunale di Nola ti offre un argomento concreto per contestare la provvigione o agire per danni: basta dimostrare che il mediatore ha taciuto circostanze rilevanti che un professionista diligente avrebbe accertato. Non serve provare la malafede, è sufficiente l’inadempimento.
Il Tribunale di Nola, sezione I, con sentenza 5 marzo 2026 n. 894, ha stabilito che la violazione degli obblighi informativi del mediatore integra inadempimento contrattuale, con conseguente possibilità di risoluzione del contratto e risarcimento del danno. La pronuncia è reperibile tramite Studio Cataldi.
Il contesto normativo
L’art. 1759 c.c. impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, vietandogli esplicitamente di fornire notizie inesatte o fuorvianti. La norma costruisce un obbligo a doppio binario: informare su ciò che si conosce e attivarsi per conoscere ciò che è ragionevolmente conoscibile.
La giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che l’obbligo non si esaurisce nella comunicazione spontanea, ma richiede un’indagine attiva proporzionata alla complessità dell’affare. Il Tribunale di Nola si inserisce in questa linea: la diligenza professionale del mediatore è il metro di misura della responsabilità, non la sua conoscenza effettiva al momento del contratto.
Cosa cambia per lo studio
- Contestazione della provvigione: se il mediatore ha omesso informazioni rilevanti — vizi dell’immobile, ipoteche, controversie pendenti — il tuo cliente può eccepire l’inadempimento e rifiutare il pagamento della provvigione, chiedendo eventualmente la restituzione di quella già versata.
- Azione di risoluzione: la sentenza legittima la risoluzione del contratto di mediazione per inadempimento ex art. 1453 c.c., con tutti gli effetti restitutori che ne conseguono. Non è necessario attendere un danno consumato: l’omissione rilevante è già inadempimento.
- Prova documentale preventiva: consiglia al cliente di raccogliere fin dall’inizio tutte le comunicazioni scritte ricevute dal mediatore (email, schede immobili, verbali di visita). In giudizio, l’assenza di documentazione su specifiche circostanze può essere usata come prova negativa dell’omissione.
- Quantificazione del danno: il risarcimento non è automatico né standardizzato. Il Tribunale di Nola ribadisce la valutazione caso per caso: prepara una perizia o una relazione tecnica che colleghi causalmente l’omissione informativa al pregiudizio economico subito dal cliente.
- Responsabilità dell’agenzia: se il mediatore agisce per conto di un’agenzia strutturata, valuta la responsabilità solidale del preponente ex art. 1228 c.c. per fatto degli ausiliari. Amplia il perimetro dei soggetti convenibili.
Attenzione a
Non confondere omissione dolosa e negligente. L’art. 1759 c.c. copre entrambe le ipotesi, ma in sede di liquidazione del danno il giudice può modulare il quantum in base all’elemento soggettivo. Se punti a un risarcimento pieno, allegare elementi che suggeriscano la consapevolezza del mediatore rafforza la posizione.
Attenzione ai termini di prescrizione. L’azione di responsabilità contrattuale si prescrive in dieci anni ex art. 2946 c.c., ma se il cliente ha già agito per annullamento o risoluzione del contratto di compravendita, coordina i tempi processuali per evitare giudicati incompatibili o decadenze nelle domande connesse.
Domande frequenti
Il mediatore può perdere la provvigione se non ha informato il cliente su un vizio dell’immobile?
Sì. Secondo l’art. 1759 c.c. e la sentenza del Tribunale di Nola n. 894/2026, il mediatore che omette informazioni rilevanti — inclusi vizi dell’immobile conoscibili con diligenza — commette inadempimento contrattuale. Il cliente può rifiutare la provvigione o chiederne la restituzione, oltre al risarcimento del danno subito.
Come si dimostra che il mediatore avrebbe dovuto conoscere una circostanza che non ha comunicato?
La prova si costruisce dimostrando che la circostanza era accessibile tramite verifiche ordinarie: visure ipocatastali, consultazione del registro delle imprese, ispezione dell’immobile. Se un mediatore professionalmente diligente avrebbe acquisito quell’informazione, l’omissione è inadempimento a prescindere dalla conoscenza effettiva.
Posso chiedere sia la risoluzione del contratto di mediazione sia il risarcimento del danno nello stesso giudizio?
Sì. L’art. 1453 c.c. consente di domandare contestualmente risoluzione e risarcimento. La sentenza del Tribunale di Nola conferma questa impostazione: l’inadempimento del mediatore per violazione dell’art. 1759 c.c. fonda entrambe le pretese, da proporre in cumulo nello stesso atto introduttivo.
Fonte di riferimento: StudioCataldiNotizie