La delibera assembleare che autorizza la locazione stagionale di una porzione di marciapiede condominiale a uso dehors è valida con la maggioranza ordinaria, senza ricorrere alla maggioranza qualificata richiesta dall’art. 1117 ter c.c. per la modifica delle destinazioni d’uso. Il presupposto è che l’occupazione sia temporanea, fisicamente limitata e non impedisca il pari uso agli altri condòmini. Chi assiste un condòmino dissenziente deve quindi valutare con attenzione questi tre requisiti prima di procedere con l’impugnativa.
Punti chiave
- Punto 1 — Maggioranza ordinaria sufficiente se l’occupazione del marciapiede è temporanea e di estensione limitata.
- Punto 2 — L’art. 1117 ter c.c. non si applica quando manca una modifica stabile della destinazione d’uso.
- Punto 3 — Il pari uso garantito agli altri condòmini è il criterio dirimente per valutare la legittimità della delibera.
Se assisti un condòmino che vuole impugnare la delibera che autorizza il bar del piano terra a installare un dehors sul marciapiede condominiale, la Cassazione ti dice che l’impugnativa è in salita. La legittimità della delibera dipende da tre variabili concrete: temporaneità, estensione fisica, preservazione del pari uso. Se tutte e tre ricorrono, la maggioranza ordinaria regge e l’art. 1117 ter c.c. resta fuori gioco.
Con l’ordinanza n. 13618/2026, la Cassazione ha confermato che la delibera assembleare che autorizza la locazione stagionale di una porzione di marciapiede condominiale a uso dehors non richiede la maggioranza qualificata prevista per la modifica delle destinazioni d’uso. La pronuncia consolida un indirizzo già avviato sull’uso indiretto delle parti comuni mediante locazione. Approfondimento completo disponibile su AvvocatoAndreani.
Il contesto normativo
Il nodo centrale è la distinzione tra uso indiretto delle parti comuni — ammesso con delibera ordinaria ex art. 1136 c.c. — e modifica della destinazione d’uso, che invece richiede la maggioranza qualificata di cui all’art. 1117 ter c.c. (quattro quinti dei condòmini e quattro quinti del valore dell’edificio). La Cassazione ribadisce che la locazione stagionale non altera strutturalmente la destinazione del marciapiede: lo sfruttamento economico temporaneo non equivale a cambio d’uso.
Il parametro del pari uso — ricavabile dall’art. 1102 c.c. — resta il limite invalicabile: ogni condòmino può trarre utilità dalla cosa comune purché non impedisca agli altri di farne parimenti uso. La delibera che concede la locazione deve essere strutturata in modo da non escludere o comprimere stabilmente l’accesso degli altri condòmini al marciapiede.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di consigliare l’impugnativa ex art. 1137 c.c., verifica i verbali assembleari: se la delibera specifica la stagionalità e la delimitazione fisica dell’area ceduta, l’attacco alla maggioranza ordinaria è debole.
- Se assisti il condòmino locatario (es. il titolare del bar), fai inserire nel contratto di locazione dell’area condominiale le clausole che documentano la temporaneità e i limiti spaziali: sono la tua difesa anticipata in caso di contestazione successiva.
- Controlla che il canone di locazione sia destinato al fondo comune o ripartito tra i condòmini in proporzione ai millesimi: una gestione opaca dei proventi può aprire un fronte separato di contestazione contabile.
- La pronuncia non copre le occupazioni permanenti o a tempo indeterminato: per quelle, l’art. 1117 ter c.c. torna pienamente applicabile e la maggioranza ordinaria non basta.
- Valuta se il Comune ha rilasciato concessione di suolo pubblico per la stessa area: la sovrapposizione tra titolo condominiale e titolo amministrativo genera conflitti competitivi che possono portare all’invalidità dell’intera operazione.
Attenzione a
Il rischio principale è confondere la stagionalità formale con quella sostanziale. Una locazione rinnovata automaticamente ogni anno per dieci anni non è più temporanea nella sostanza, anche se nominalmente annuale. In quel caso, un giudice potrebbe riqualificare il rapporto e applicare retroattivamente i requisiti dell’art. 1117 ter c.c., invalidando tutte le delibere precedenti adottate a maggioranza ordinaria.
Secondo rischio: la delibera che non quantifica l’estensione fisica dell’area ceduta è vulnerabile. Senza un perimetro preciso — meglio se allegato in planimetria al verbale — il condòmino dissenziente può sempre sostenere che l’occupazione impedisce il pari uso, spostando il terreno della lite dall’art. 1136 c.c. all’art. 1102 c.c., dove le chances di successo sono più alte.
Domande frequenti
Quanti voti servono per deliberare la locazione del marciapiede condominiale a un dehors?
Secondo Cass. n. 13618/2026, basta la maggioranza ordinaria prevista dall’art. 1136 c.c. se la locazione è stagionale, fisicamente delimitata e non impedisce il pari uso agli altri condòmini. La maggioranza qualificata dell’art. 1117 ter c.c. (quattro quinti dei condòmini e del valore) si applica solo quando si modifica stabilmente la destinazione d’uso della parte comune.
Come si impugna la delibera condominiale che autorizza un dehors sul marciapiede comune?
L’impugnativa va proposta entro 30 giorni dalla delibera per i condòmini assenti o dissenzienti, ex art. 1137 c.c. La strategia più efficace è dimostrare che l’occupazione non è realmente temporanea oppure che comprime il pari uso degli altri condòmini in violazione dell’art. 1102 c.c. Contestare la sola maggioranza, dopo questa pronuncia, ha margini ridotti se la delibera rispetta i tre presupposti fissati dalla Cassazione.
Il canone della locazione del marciapiede condominiale va diviso tra i condòmini?
Sì. I proventi derivanti dalla locazione di una parte comune spettano a tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà, secondo i principi generali sull’uso indiretto delle parti comuni. La delibera dovrebbe indicare espressamente la destinazione del canone — al fondo comune o in distribuzione diretta — per evitare contestazioni contabili successive.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani