In caso di infiltrazioni provenienti da una terrazza di proprietà esclusiva, il proprietario del bene risponde dei danni causati, ma la titolarità esclusiva non esclude automaticamente una concorrente responsabilità del condominio. Le difficoltà nell’individuare il proprietario esclusivo o i suoi aventi causa non possono pregiudicare il diritto di chi agisce cautelare per rimuovere una situazione di pericolo attuale.
La questione delle infiltrazioni provenienti da terrazze di proprietà esclusiva costituisce un tema ricorrente nella prassi condominiale, ponendo delicati problemi in ordine all’individuazione del soggetto responsabile e alle tutele esperibili dal danneggiato.
Il criterio della proprietà esclusiva
Il principio generale vuole che il proprietario esclusivo di una terrazza risponda dei danni cagionati a terzi per infiltrazioni provenienti dal proprio bene. Tale responsabilità trova fondamento nella disciplina codicistica in materia di custodia e manutenzione dei beni di proprietà, che impone al titolare l’obbligo di conservare il manufatto in condizioni idonee a non arrecare pregiudizio ad altri.
Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità ha progressivamente affinato questo criterio, riconoscendo che la titolarità esclusiva non determina automaticamente l’esclusione di ogni responsabilità del condominio. Possono infatti sussistere ipotesi di concorrente responsabilità quando il danno derivi da difetti strutturali o da parti comuni connesse alla terrazza.
Tutela cautelare e periculum in mora
Un aspetto particolarmente rilevante riguarda la tutela cautelare esperibile da chi subisce le infiltrazioni. L’orientamento consolidato riconosce la legittimità dei provvedimenti d’urgenza volti a rimuovere situazioni di pericolo attuale, anche quando sussistano difficoltà nell’esatta individuazione del proprietario esclusivo o dei suoi aventi causa.
Questo principio risponde all’esigenza di evitare che ostacoli di natura formale o documentale si traducano in un pregiudizio per chi subisce il danno, impedendogli di ottenere una tempestiva tutela. La ratio è chiara: il periculum in mora connesso alle infiltrazioni – che possono compromettere l’integrità strutturale dell’immobile e la salute degli occupanti – prevale sulle incertezze relative alla titolarità del bene.
Profili probatori e onere della prova
Sul piano probatorio, chi agisce per ottenere la riparazione del danno deve dimostrare il nesso causale tra le infiltrazioni e la terrazza di proprietà esclusiva. Tale prova può essere fornita mediante consulenza tecnica che accerti l’origine delle infiltrazioni.
Una volta dimostrata la provenienza del danno dalla proprietà esclusiva, spetta al proprietario fornire la prova liberatoria, dimostrando di aver adempiuto agli obblighi di manutenzione o che il danno derivi da causa a lui non imputabile. In presenza di concorrenti responsabilità tra proprietario esclusivo e condominio, trova applicazione il regime della solidarietà passiva, con possibilità per il danneggiato di rivolgersi indifferentemente all’uno o all’altro soggetto per l’intero.
Domande frequenti
Chi deve provare che le infiltrazioni provengono dalla terrazza esclusiva?
L’onere della prova grava sul danneggiato, che deve dimostrare il nesso causale tra le infiltrazioni subite e la terrazza di proprietà esclusiva, generalmente attraverso una consulenza tecnica. Una volta fornita tale prova, spetta al proprietario dimostrare di aver adempiuto agli obblighi di manutenzione.
Il condominio può essere chiamato a rispondere insieme al proprietario della terrazza?
Sì, la giurisprudenza riconosce ipotesi di concorrente responsabilità del condominio quando il danno derivi anche da difetti delle parti comuni o da elementi strutturali collegati alla terrazza. In tal caso opera il regime della solidarietà passiva tra i responsabili.
È possibile ottenere un provvedimento d’urgenza contro le infiltrazioni?
Certamente. La tutela cautelare è ammessa per rimuovere situazioni di pericolo attuale derivanti da infiltrazioni, anche in presenza di difficoltà nell’individuare con precisione il proprietario esclusivo o i suoi aventi causa, prevalendo l’esigenza di tutela del danneggiato.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani