Nei procedimenti di condono edilizio relativi a cosiddetti abusi maggiori, anche la presenza di un vincolo relativo di inedificabilità — e non solo assoluto — determina l’insanabilità dell’opera abusiva. Il TAR Lazio ha consolidato questo principio, chiudendo la strada all’argomento difensivo basato sulla distinzione tra le due categorie di vincolo. Chi assiste proprietari di immobili in zone vincolate deve verificare la natura del vincolo già nella fase istruttoria, prima di qualsiasi istanza di condono.
Punti chiave
- Punto 1 — Il vincolo relativo di inedificabilità blocca il condono degli abusi maggiori esattamente come quello assoluto.
- Punto 2 — La distinzione assoluto/relativo non rileva ai fini dell’insanabilità secondo il TAR Lazio.
- Punto 3 — Chi ha presentato istanza di condono su immobile in zona a vincolo relativo deve rivalutare le prospettive del procedimento.
Chi assiste clienti in procedimenti di condono edilizio su immobili ricadenti in zone vincolate deve aggiornare la propria strategia difensiva. L’argomento — spesso utilizzato — secondo cui il vincolo relativo di inedificabilità non impedirebbe la sanatoria degli abusi maggiori non regge più davanti al TAR Lazio. Ignorarlo significa esporre il cliente a dinieghi certi e al rischio di ricorsi infondati.
Il TAR Lazio ha fissato un principio destinato a pesare su un numero consistente di pratiche pendenti: nei casi di abusi edilizi maggiori, la distinzione tra vincolo assoluto e vincolo relativo di inedificabilità non incide sul giudizio di insanabilità. La sanatoria è preclusa in entrambi i casi. La notizia è riportata da La Gazzetta degli Enti Locali.
Il contesto normativo
Il riferimento centrale è l’art. 33 della L. 47/1985 (primo condono edilizio), che elenca le opere non suscettibili di sanatoria, tra cui quelle realizzate su aree sottoposte a vincoli imposti da leggi statali e regionali a tutela di interessi ambientali, paesaggistici, storico-artistici, idrogeologici. La norma non distingue tra vincoli assoluti e relativi, ma nella prassi amministrativa e in parte della giurisprudenza si era consolidata una lettura permissiva per i vincoli relativi, soprattutto nei casi in cui l’autorità preposta avrebbe potuto esprimere parere favorevole. Lo stesso impianto si ritrova nell’art. 32 della L. 326/2003 (terzo condono), che ha esteso in parte la portata delle preclusioni. Il TAR Lazio chiude ora questa finestra interpretativa con riferimento agli abusi maggiori, allineandosi a un orientamento del Consiglio di Stato che aveva già segnalato l’irrilevanza della distinzione quando l’abuso supera le soglie dimensionali previste dalla legge.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di presentare o coltivare un’istanza di condono, verifica sempre la natura del vincolo gravante sull’area: non basta accertare che non si tratti di inedificabilità assoluta. Anche il vincolo relativo è ostativo per gli abusi maggiori.
- Rivaluta le pratiche pendenti in cui la difesa si fonda sulla distinzione assoluto/relativo: quel motivo non regge più davanti al TAR Lazio e rischia di essere replicato da altri TAR per uniformità di giurisprudenza.
- Nei ricorsi contro il diniego di condono, orienta le censure su profili diversi dalla natura del vincolo: vizi procedurali, errata qualificazione dell’abuso come maggiore, difetto di motivazione sul nesso causale tra vincolo e pregiudizio.
- Nei pareri resi ai Comuni, aggiorna le linee guida interne per l’istruttoria delle domande di condono: il Comune che rilasciasse una sanatoria in presenza di vincolo relativo su abuso maggiore esporrebbe il provvedimento ad annullamento in autotutela o in sede giurisdizionale.
- Avvisa il cliente proprietario che l’eventuale silenzio-assenso sull’istanza di condono — dove ancora invocabile — non produce effetti sananti in presenza di vincoli ostativi, secondo orientamento costante del Consiglio di Stato (cfr. Cons. Stato, Ad. Plen. n. 20/1999).
Attenzione a
Il primo rischio è confondere l’abuso maggiore con quello minore: la preclusione per vincolo relativo riguarda specificamente la prima categoria. Se l’opera rientra negli abusi minori, la disciplina è diversa e il vincolo relativo può non essere automaticamente ostativo. Verifica sempre la volumetria e la destinazione d’uso prima di applicare il principio.
Il secondo rischio riguarda il contenzioso già instaurato: se il ricorso è imperniato sulla distinzione tra vincolo assoluto e relativo come motivo principale, valuta subito l’opportunità di integrare i motivi con censure alternative. Un ricorso monomotivato su quel punto, dopo questa pronuncia, è ad alto rischio di rigetto.
Domande frequenti
Il vincolo paesaggistico relativo blocca sempre il condono edilizio?
Per gli abusi maggiori sì, secondo il TAR Lazio. La distinzione tra vincolo assoluto e relativo non rileva: entrambi precludono la sanatoria. Per gli abusi minori la valutazione va fatta caso per caso, verificando se l’autorità preposta alla tutela del vincolo possa esprimere parere favorevole.
Cosa si intende per abuso edilizio maggiore ai fini del condono?
Gli abusi maggiori sono quelli che superano le soglie volumetriche o dimensionali fissate dalla legge di condono applicabile (L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003) oppure che riguardano nuove costruzioni in assenza di titolo. La distinzione rispetto agli abusi minori è cruciale perché determina il regime di sanabilità e le preclusioni operative.
Il silenzio-assenso vale per le domande di condono in zone vincolate?
No. Il Consiglio di Stato a Adunanza Plenaria (n. 20/1999) ha chiarito che il silenzio-assenso non opera in presenza di vincoli ostativi alla sanatoria. L’inerzia dell’amministrazione non produce un provvedimento tacito favorevole, e l’abuso resta insanabile indipendentemente dal decorso dei termini procedimentali.
Fonte di riferimento: GazzettaEntiLocali